Die Immobilienpreise steigen fröhlich weiter. Doch vielen Analyst:innen wird es langsam mulmig. Denn niemand weiß mit Sicherheit, ob das Preiswachstum nicht bald ein jähes Ende findet.
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Österreich, Frankreich, Deutschland. Das ist nicht etwa die Medaillenstatistik irgendwelcher sportlichen Wettkämpfe. Das sind die ersten drei Ränge der höchsten Immobilienpreise im europäischen Vergleich.
Im jährlichen Immobilienpreisvergleich der Beratungsgesellschaft Deloitte tut sich Deutschland mit einer zweistelligen Preissteigerungsrate hervor: Durchschnittlich um 10,81 Prozent stiegen die Immobilienpreise im vergangenen Jahr.
Deutschland orientierte sich da an den westlichen Nachbarn: In den Niederlanden stiegen die Preise im gleichen Takt. Bei der Preishöhe reicht es aber nur für Bronze: Mit rund 4100 Euro pro Quadratmeter liegen wir bei den höchsten Transaktionskosten – also den tatsächlich erzielten Preisen – im „Deloitte Property Index 2021“ auf dem dritten Platz. Davor rangiert Frankreich und ganz oben auf dem Treppchen landen die Nachbarn in Österreich: 4457 Euro kostet dort der Quadratmeter.
Einen sicheren Hafen – so nennt Michael Müller, der Leader des Bereichs Real Estate bei Deloitte den Immobilienmarkt. Während in anderen Branchen in der Pandemie kleinere Brötchen gebacken wurden, gab es in der Immobilienbranche die feinen Sahneschnitten: „Die Befürchtungen, dass mit der COVID-Krise auch der Immobilienmarkt leiden würde, wurden nicht bestätigt - im Gegenteil. Die deutschen Wohnimmobilienpreise haben sowohl im Kaufmarkt als auch bei den Mieten gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlich zugelegt.“ Nicht nur in Deutschland, auch in Irland, Portugal und der Tschechischen Republik gingen die Preise nach oben. Günstiger wurden Immobilien zum Beispiel in Norwegen und Italien.
Andere Berater, andere Daten. Bei vdpResearch, dem Forschungsinstitut der deutschen Pfandbriefbanken, verharrten die Immobilienpreise 2020 im einstelligen Bereich. Um „nur“ 7,4 Prozent stiegen die Preise nach oben. Entsprechend stark erscheint da der Preisauftrieb im ersten Quartal um 6,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Betrachtet man nur die selbst genutzten Wohnimmobilien, ging es sogar um 9,4 Prozent rauf.
Das sind ordentliche Werte. In den Metropolen können die Immobilienexperten darüber aber nur lachen. So ein lachender Beobachter ist in Hamburg das Maklerbüro Grossmann & Berger. In der Hansestadt gibt es schlicht zu wenige Immobilien für die wachsende Nachfrage, sodass die Preise immer neue Höhen erklimmen. Im ersten Halbjahr 2021 starteten lediglich 26 Neubauprojekte mit insgesamt 439 Wohneinheiten in den Verkauf. Zum Vergleich: 2018 gab es insgesamt 108 Projekte mit rund 1760 Wohneinheiten. "Die Corona-Pandemie bremst weiterhin die Prozesse in der Immobilienwirtschaft", erläutert Frank Stolz von Grossmann & Berger. Nicht nur fehlende Baugenehmigungen und stockende Finanzierungen, auch die Engpässe bei Baumaterialien lassen die Baufertigstellung ins Stocken geraten. Und die Preise steigen: In den Top-Stadtteilen liegen die Quadratmeterpreise bei rund 10.000 Euro. Im Vergleich zu 2018 hat sich der Quadratmeterpreis um knapp 35 Prozent erhöht. Kein Wunder, dass auch Bestandswohnungen Spitzenpreise erzielen – denn Neubauten sind genauso rar wie Grund und Boden.
Die Wohnfläche pro Kopf vergrößert sich immer mehr. Gemäß vpdResearch liege das vor allem am gestiegenen Pro-Kopf-Einkommen. Zwischen 1995 und 2019 stieg mit dem Einkommen auch die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf von 36,7 Quadratmetern auf 47 Quadratmeter. Wenn Kinder aus den elterlichen Häusern ausziehen, vergrößert sich mit ihrem Einkommen auch die Wohnfläche. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt bis auf einen Spitzenwert, wenn die Familie gegründet wird. Danach greift der sogenannte „Remanenzeffekt“: Die Kinder ziehen eines nach dem anderen aus. Die Wohnfläche der Eltern verändert sich aber nicht. Häufig kommt es dann vor, dass am Ende nur noch eine Person die gleiche Fläche bewohnt, auf der einst drei oder vier Personen untergekommen sind. Falls das Thema Homeoffice langfristig wichtig bleibt, könnte dies ebenfalls einen – bislang noch nicht zu berechnenden – Effekt auf die Wohnfläche pro Kopf haben.
Auch ImmoScout24 hat im Rahmen des WohnBarometers die Preise im ersten Halbjahr 2021 erfasst. Von Interesse sind sie vor allem für Eigentumswohnungen im Bestand. Diese Preise stiegen von Januar bis Juni 2021 um neun Prozent – und damit erneut stärker als für Neubauwohnungen. Verkäufer:innen können auch weiterhin mit steigenden Erlösen rechnen: ImmoScout24 prognostiziert innerhalb der nächsten 12 Monate einen weiteren Preisanstieg von 11,5 Prozent für Bestandswohnungen. Regionale Ausreißer gibt es überall: So liegt die erwartete Preissteigerung in München bei moderaten 5,0 Prozent, in Köln bei 9,2 Prozent, in Berlin sogar bei 13,5 Prozent.
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Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 10. August 2021.
ImmoScout24 hat im Rahmen des WohnBarometers die Preise im ersten Halbjahr 2021 erfasst. Von Interesse sind sie vor allem für Eigentumswohnungen im Bestand. Diese Preise stiegen von Januar bis Juni 2021 um neun Prozent – und damit erneut stärker als für Neubauwohnungen. Verkäufer:innen können auch weiterhin mit steigenden Erlösen rechnen: ImmoScout24 prognostiziert innerhalb der nächsten 12 Monate einen weiteren Preisanstieg von 11,5 Prozent für Bestandswohnungen. Regionale Ausreißer gibt es überall: So liegt die erwartete Preissteigerung in München bei moderaten 5,0 Prozent, in Köln bei 9,2 Prozent, in Berlin sogar bei 13,5 Prozent.
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