Grundstück bewerten lassen

Die Grundstückswertermittlung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Wert eines Stücks Land herauszufinden. In der Praxis werden meist das Vergleichswertverfahren oder die Bodenwertermittlung genutzt. In diesem Beitrag möchten wir Sie zu den verschiedenen Möglichkeiten der Grundstücksbewertung informieren.

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Wie setzt sich der Grundstückswert zusammen?

Um ein Verkehrsgutachten zu erstellen, wird immer der Grundstückswert benötigt.Der Grundstückswert oder auch Bodenwert beschreibt den Wert des unbebauten oder als freigelegt angesehenen Grundstücks. Demnach ist es im Prinzip der Wert des Grundstücks ohne Bebauung. Wesentliche Bestandteile wie die verhandenen baulichen Anlagen werden somit nicht mit einberechnet. Trotzdem gibt es eine ganze Menge von Faktoren, die den Wert des Grundstücks beeinflussen.

Hierzu zählen unter anderem:

Größe, Zuschnitt und Lage des Grundstücks
Grundbuchstand und -belastungen
Topographie und Bodenverhältnisse
Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit
Erschließungsstand
Denkmalschutz
Altlasten

All diese Faktoren haben einen Einfluss auf den Bodenwert und somit auch auf den Verkehrswert.

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Grundstücksbewertung gemäß ImmoWertV

Für die Bewertung von Grundstücken gibt es auch eine gesetzliche Grundlage. Sie wird Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, genannt. In dieser Verordnung werden die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken geregelt.

Die Grundstückswertermittlung erfolgt laut ImmoWertV nach unterschiedlichen Verfahren:

Vergleichswertverfahren
Verfahren zur Bodenwertermittlung
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Kombination aus mehreren dieser Verfahren

Natürlich können sich die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt jedezeit ändern oder einzelne Grundstücksmerkmale abweichen. Diese Entwicklungen werden dann mittels Umrechnungskoeffizienten oder Indexreihen entsprechend berücksichtigt.

Grundstückswert bewerten mit dem Vergleichswertverfahren

Um Grundstückswerte zu ermitteln, wird meist das Vergleichswertverfahren herangezogen. Das funktioniert so: Vergleichbare Grundstücke werden gesucht, dfür die ein tatsächlicher und möglichst aktueller Kaufpreis vorliegt. Diese ähnlichen Grundstücke werden auf Gemeinsamkeiten und Unterschiede mit dem eigenen Grundstück untersucht.

Zu den untersuchten Merkmalen gehören unter anderem:

Lage
Bodenbeschaffenheit
Zuschnitt
Nutzung

Auf Basis dieses Vergleichs wird dann der Wert bestimmt.

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Grundstück bewerten

Grundstücksbewertung anhand von Bodenrichtwerten

Wenn eine Grundstückswertermittlung anhand von Vergleichswerten nicht möglich ist, kann der Grundstückswert alternativ auch mithilfe einer Bodenwertermittlung anhand der Bodenrichtwerte errechnet werden. Dazu muss jedoch das zugrunde liegende Richtwertgrundstück ähnliche Merkmale aufweist wie das zu bewertende Grundstück.

Laut § 196 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) beschreibt der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für den Großteil der Grundstücke, die innerhalb einer abgegrenzten Region liegen. Dabei können die sogenannten Bodenrichtwertzonen, innerhalb derer die Bodenwertermittlung erfolgt, können unterschiedlich groß sein. Sie reichen von Straßenabschnitten bis zu ganzen Landkreisen.

Der Bodenrichtwert ergibt sich aus dem Durchschnitt der erzielten Kaufpreise innerhalb einer Zone in einer bestimmten Zeitspanne. Die Bodenrichtwertermittlung wird mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt und für jedermann zugänglich online auf einer Bodenrichtwertkarte veröffentlicht.

Die häufigsten Fragen zur Grundstückswertermittlung

☑️ Was ist die Grundstücksbewertung?: Die Grundstücksbewertung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln. In der Praxis nutzt man hierfür meist das Vergleichswertverfahren oder die Bodenwertermittlung genutzt. In diesem Beitrag
möchten wir Sie darüber informieren, was es mit diesen Methoden auf sich hat und wie Sie den Wert Ihres Grundstücks bewerten können.
☑️ Wie setzt sich der Grundstückswert zusammen?: Bei der Bewertung eines Grundstücks werden viele verschiedene Faktoren berücksichtig, die wir hier für Sie zusammengetragen haben. Allerdings zählt bei der Wertermittlung eines Grundstücks nur der Bodenrichtwert. Das ist der Wert des unbebauten oder als freigelegt angesehenen Grundstücks. Es handelt sich also um den Wert, den das Grundstück hätte, wenn es nicht bebaut wäre.
☑️ Wie lässt sich der Grundstückswert mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln?: Meistens wird das Vergleichswertverfahren verwenset, um den Grundstückswert zu ermitteln. Dabei werden aus dem Vergleich von Verkaufspreisen vergleichbarer Grundstücke ein Vergleichswert abgeleitet. Als Grundlage der Vergleichspreise dienen tatsächliche und möglichst aktuelle Kaufpreise von Grundstücken, die ähnliche Grundstücksmerkmale aufweisen wie das zu bewertende Grundstück.

Mehr zum Vergleichswertverfahren erfahren Sie hier.
☑️ Wie funktioniert die Grundstücksbewertung anhand von Bodenrichtwerten?: Ist eine Grundstückswertermittlung anhand von Vergleichswerten nicht möglich, kann der Grundstückswert alternativ auch mithilfe einer Bodenwertermittlung anhand der Bodenrichtwerte beziffert werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das zugrunde gelegte Richtwertgrundstück ähnliche Merkmale aufweist wie das zu bewertende Grundstück.

Gemäß § 196 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) handelt es sich beim Bodenrichtwert um den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für den Großteil der Grundstücke, die innerhalb einer abgegrenzten Region liegen. Die sogenannten Bodenrichtwertzonen, innerhalb derer die Bodenwertermittlung erfolgt, können unterschiedlich groß sein. Sie reichen von Straßenabschnitten bis zu ganzen Landkreisen.

Der Bodenrichtwert ergibt sich aus dem Durchschnitt der erzielten Kaufpreise innerhalb einer Zone in einer bestimmten Zeitspanne. Die Bodenrichtwertermittlung wird mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt und für jedermann zugänglich online auf einer Bodenrichtwertkarte veröffentlicht.

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