Wie setzt sich der Grundstückswert zusammen?

Um die Frage „Wie viel ist mein Grundstück wert?“ beantworten zu können, müssen die einzelnen wertbeeinflussenden Faktoren betrachtet werden. Diese werden zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks kombiniert und im Gutachten zum Grundstückswert festgehalten.

Diese Faktoren sind dabei wichtig:

Größe, Zuschnitt und Lage des Grundstücks
Grundbuchstand und -belastungen
Topographie und Bodenverhältnisse
Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit
Erschließungsstand
Denkmalschutz
Altlasten

Mit welchen Verfahren und Methoden lässt sich der Grundstückswert ermitteln?

Die Grundstückswertermittlung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Meist werden hierfür das Vergleichswertverfahren oder die Bodenwertermittlung genutzt. Um einen Grundstückswert zu ermitteln, gibt es also unterschiedliche Möglichkeiten.

Die gesetzliche Grundlage für die Grundstückswertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie enthält die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken.

Die Grundstückswertermittlung erfolgt laut ImmoWertV nach unterschiedlichen Verfahren:

Vergleichswertverfahren
Verfahren zur Bodenwertermittlung
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Kombination aus mehreren dieser Verfahren

Grundstückswert ermitteln mit dem Vergleichswertverfahren

Vorrangig wird das Vergleichswertverfahren herangezogen, um Grundstückswerte zu ermitteln. Bei diesem Verfahren wird aus dem Vergleich von Verkaufspreisen vergleichbarer Grundstücke ein Vergleichswert abgeleitet. Als Grundlage der Vergleichspreise dienen tatsächliche und möglichst aktuelle Kaufpreise von Grundstücken, die ähnliche Grundstücksmerkmale aufweisen wie das zu bewertende Grundstück.

Sollten sich die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt ändern oder einzelne Grundstücksmerkmale abweichen, sind diese Abweichungen mittels Umrechnungskoeffizienten oder Indexreihen entsprechend zu berücksichtigen.

Grundstückswertermittlung anhand von Bodenrichtwerten

Ist eine Grundstückswertermittlung anhand von Vergleichswerten nicht möglich, kann der Grundstückswert alternativ auch mithilfe einer Bodenwertermittlung anhand der Bodenrichtwerte beziffert werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das zugrunde gelegte Richtwertgrundstück ähnliche Merkmale aufweist wie das zu bewertende Grundstück.

Gemäß § 196 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) handelt es sich beim Bodenrichtwert um den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für den Großteil der Grundstücke, die innerhalb einer abgegrenzten Region liegen. Die sogenannten Bodenrichtwertzonen, innerhalb derer die Bodenwertermittlung erfolgt, können unterschiedlich groß sein. Sie reichen von Straßenabschnitten bis zu ganzen Landkreisen.

Wann benötige ich die Bewertung eines Grundstücks?

Die Grundstückswertermittlung erfolgt oft aus reinem Interesse. Aber auch andere Gründe können dazu führen, dass Sie einen möglichst genauen Verkehrswert für Ihre Immobilie kennen müssen.

Dies sind häufige Gründe für die Grundstücksbewertung:

Grundstücksverkauf: Mithilfe von Expert:innen können Sie Informationen zur aktuellen Marktsituation und zur Bebaubarkeit in die Grundstücksbewertung einfließen lassen. So lässt sich der maximale Verkaufspreis ermitteln.
Beleihung durch die Bank: Die Bank geht meist sehr konservativ vor, um Grundstücke zu bewerten. Die Beleihungswertermittlungsverordnung ist ausschlaggebend, um zu berechnen, welchen Preis die Bank bei einem nötigen Grundstücksverkauf erzielen könnte.
Finanzamt: Zur Ermittlung der Steuerzahlungen ist der Grundstückswert oft ebenfalls nötig. Mithilfe einer kostenlosen Bewertung oder den Marktberichten von Gutachterausschüssen können Sie das nötige Dokument einreichen. Eine zu hohe Bewertung bringt steuerliche Nachteile, weshalb Sie ein Verfahren wählen sollten, das in Ihrem Sinne arbeitet.
Erbschaft: Wenn alle Erbbegünstigste mit dem Grundstücksverkauf einverstanden sind, ist eine kostenlose Bewertung ausreichend. Für einen eventuellen Rechtsstreit benötigen Sie hingen ein gerichtsfestes Gutachten.
Scheidung: Bei einer einvernehmlichen Scheidung ist eine Grundstücksbewertung von ImmoScout24 ausreichend. Bei Streitigkeiten benötigen Sie jedoch ein gerichtsfestes Gutachten, das von kostenpflichtig von verteidigten Gutachter:innen angeboten wird.
Zwangsversteigerung: Sollte das Amtsgericht eine Zwangsversteigerung anordnen, wird es auch den Grundstückswert festlegen. Dieser liegt häufig unter dem tatsächlichen Marktwert und fungiert als Startgebot.

Die häufigsten Fragen zur Grundstückswertermittlung

☑️ Was ist die Grundstückswertermittlung?: Die Grundstückswertermittlung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Meist werden hierfür das Vergleichswertverfahren oder die Bodenwertermittlung genutzt. Um einen Grundstückswert zu ermitteln, gibt es also unterschiedliche Möglichkeiten, über die wir in diesem Beitrag informieren möchten.
☑️ Wie setzt sich der Grundstückswert zusammen?: Für jedes Verkehrswertgutachten wird auch der Grundstückswert benötigt. Unter dem Grundstückswert, auch Bodenwert genannt, ist der Wert des unbebauten oder als freigelegt angesehenen Grundstücks zu verstehen.

Es handelt sich um den Wert, den das Grundstück hätte, wenn es nicht bebaut wäre. Bei der Grundstückswertermittlung bleiben demnach wesentliche Bestandteile wie vorhandene bauliche Anlagen unberücksichtigt. Der jeweilige Grundstückswert ist von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Welche das sind, erfahren Sie hier.
☑️ Wie lässt sich der Grundstückswert mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln?: Vorrangig wird das Vergleichswertverfahren herangezogen, um Grundstückswerte zu ermitteln. Bei diesem Verfahren wird aus dem Vergleich von Verkaufspreisen vergleichbarer Grundstücke ein Vergleichswert abgeleitet. Als Grundlage der Vergleichspreise dienen tatsächliche und möglichst aktuelle Kaufpreise von Grundstücken, die ähnliche Grundstücksmerkmale aufweisen wie das zu bewertende Grundstück.

Mehr zum Vergleichswertverfahren erfahren Sie hier.
☑️ Wie funktioniert die Grundstückswertermittlung anhand von Bodenrichtwerten?: Ist eine Grundstückswertermittlung anhand von Vergleichswerten nicht möglich, kann der Grundstückswert alternativ auch mithilfe einer Bodenwertermittlung anhand der Bodenrichtwerte beziffert werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das zugrunde gelegte Richtwertgrundstück ähnliche Merkmale aufweist wie das zu bewertende Grundstück.

Gemäß § 196 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) handelt es sich beim Bodenrichtwert um den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für den Großteil der Grundstücke, die innerhalb einer abgegrenzten Region liegen. Die sogenannten Bodenrichtwertzonen, innerhalb derer die Bodenwertermittlung erfolgt, können unterschiedlich groß sein. Sie reichen von Straßenabschnitten bis zu ganzen Landkreisen.

Der Bodenrichtwert ergibt sich aus dem Durchschnitt der erzielten Kaufpreise innerhalb einer Zone in einer bestimmten Zeitspanne. Die Bodenrichtwertermittlung wird mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt und für jedermann zugänglich online auf einer Bodenrichtwertkarte veröffentlicht.

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