Renovierungspflicht

Während der Mietzeit hat der Vermieter wenig Einfluss darauf, wie der Mieter seine Wohnung gestaltet. Bei der Renovierung bei Auszug sieht das etwas anders aus. Zwar kann der Vermieter vom Mieter nicht verlangen, die Wände bei Auszug weiß zu streichen, dennoch ist die Farbauswahl stark eingeschränkt. Rechtsanwalt Volkan Ulukaya gibt Antwort

Die Traumwohnung war nach langer Suche endlich gefunden, der Umzug ging mehr oder weniger störungsfrei über die Bühne und nun steht die Übergabe der alten Wohnung an.

Beim Blick in den Mietvertrag die Ernüchterung:

Der Mieter ist zur Renovierung verpflichtet. Denn obwohl die Pflicht zu Schönheitsreparatur und Renovierung eigentlich Aufgabe des Vermieters ist (vgl. § 535 Absatz I BGB), haben wohl die allermeisten Vermieter diese Pflicht vertraglich auf ihre Mieter abgewälzt. Somit bleibt vielen Mietern auch weiterhin nichts anderes übrig, als den Pinsel bzw. die Farbrolle zu schwingen.

Die Schlussrenovierung der alten Wohnung ist allerdings für viele Mieter ungefähr so angenehm wie ein Zahnarztbesuch, gibt es doch so einige Macken in der Wohnung, die es vor der Übergabe zu beseitigen gilt.

Geschmäcker sind bekanntlich verschieden, insofern darf der Vermieter während der Mietzeit keinerlei Vorschriften in den Mietvertrag aufnehmen, die den Mieter zum regelmäßigen Streichen der Wände in weiß oder anderen Farbgestaltungen auferlegen.

Der Mieter darf und soll frei entscheiden, wie er seine Wohnung  während der Miete ausgestaltet. Jede Vereinbarung, die dieses Grundprinzip einschränkt, ist grundsätzlich unwirksam. In den allermeisten Fällen steht dem Vermieter nämlich kein anerkennenswertes Interesse zur Seite, die ihn dazu berechtigen würde, dem Mieter die Farbauswahl „zu diktieren“ oder in sonstiger Weise seinen Geschmack durchzusetzen.

Somit hat der Vermieter es hinzunehmen, wenn die Wände in der Wohnung in Modefarben oder mit speziellen „Wischtechniken“ dekoriert werden. Auch bezüglich der Tapete hat er kein Mitspracherecht, sodass der Mieter – je nach Geschmack – auch die Tapete entfernen und die Wand mittels Lasurtechnik gestalten darf.

Die einzige Grenze, die dem Mieter hier gezogen wird, ist die Erhaltung der Bausubstanz.

Er hat also alles zu unterlassen, was die Wände oder die Decken nachhaltig beschädigen könnte. Auch bei einer nachhaltigen Veränderung der Bausubstanz ist Vorsicht geboten. Mieter sollten z. B. bei der Lackierung von Holzelementen oder Badezimmerfliesen immer daran denken, dass die Bausubstanz nur mit Einverständnis des Vermieters grundlegend verändert werden darf.

Die Pflicht des Mieters, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben, steht einer nachhaltigen und nicht mehr umkehrbaren Veränderung der Wohnung im Zweifel entgegen.

Hierzu zählen jedoch nicht Bohrlöcher im üblichen Umfang oder das Anbringen einer Vertäfelung, sofern diese nach Ende der Mietzeit wieder entfernt wird.

Die gestalterische Freiheit des Mieters während der Mietzeit endet jedoch beim Auszug und der dann fälligen Schlussrenovierung, also der Renovierung bei Auszug. Zwar gilt auch hier, dass der Vermieter keine Farben „diktieren“, also z.B. keine weiße Wandfarbe verordnen darf. Jedoch tritt beim Auszug das Interesse des Vermieters an einer möglichst problemlosen Weitervermietung in den Vordergrund. Daher muss der Mieter die Farbgestaltung so auswählen, dass sie von „möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird“ (Bundesgerichthof, Urteil vom 18. 6. 2008 - VIII ZR 224/07). Faktisch läuft es also wieder auf die – mehr oder wenig – langweiligen Einheitsfarben hinaus. Zumindest kann der Vermieter vertraglich festlegen, dass seine Wohnung in „hellen“, „neutralen“ oder „dezenten“ Farben übergeben wird.

Was genau dies bedeutet, ist wohl eine nicht ganz unumstrittene Frage. So sind hellblau und lindgrün zwar auch helle und vergleichsweise dezentere Farben als z.B. dunkelrot oder braun. Jedoch hat der BGH in der o.g. Entscheidungen geurteilt, dass solche Farben nicht zu jedem Einrichtungsstil passen und somit nicht als „neutral“ zu werten sind.

Interessant ist, dass der BGH hier einerseits auf unterschiedliche Einrichtungsstile abstellt und gleichzeitig nur jene Farbauswahl akzeptiert, die zu möglichst vielen Stilen passt. Maßstab für die richtige Farbauswahl soll also eine möglichst hohe Akzeptanz von möglichst vielen Mietinteressenten mit jeweils unterschiedlichen Einrichtungsstilen sein. Klingt kompliziert und ist es wahrscheinlich auch, denn Rechtssicherheit erlangen die Mieter mit einer solchen Rechtsprechung wohl kaum.

Immerhin: Eine kategorische Beschränkung des Mieters auf die Farbe Weiß bei der Schlussrenovierung wird höchstrichterlich abgelehnt. Die Richter empfinden das als unangemessene Benachteiligung des Mieters. Gleiches soll für die Tapeten selbst gelten. Ob Rauhfaser oder nicht ist dabei nicht von Bedeutung - dezente und neutrale Mustertapeten müsste ein Vermieter wohl hinnehmen, sofern die Tapete nicht beschädigt ist. Eine Fototapete allerdings zählt sicher nicht zu den geeigneten Dekorationsstilen und müsste wohl entfernt werden.

Über die Art und Weise, wie die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen formuliert ist, wird immer wieder vor Gericht gestritten. Pauschale Klauseln, wie eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung nach Auszug, halten vor Gericht oft nicht stand. Werden sie allerdings als sogenannte Individualvereinbarungen zwischen beiden Parteien getroffen, können sie durchaus wirksam sein.

Häufiger Zankapfel ist auch die Fristenregelung: Wird im Mietvertrag festgelegt, nach welchem Zeitplan die Schönheitsreparaturen erfolgen müssen, zum Beispiel dass ein Wandanstrich alle fünf Jahre erfolgen muss, darf dieser Zeitplan nicht „starr“ sein. Denn nicht immer ist diese Schönheitsreparatur nach dem festgelegten Zeitraum auch wirklich notwendig.

Was genau ein „starrer Fristenplan“ ist, wird allerdings immer wieder gerichtlich verhandelt. Gerichte haben etwa Klauseln für rechtmäßig erklärt, nach denen bestimmte Arbeiten zu bestimmten Zeitpunkten durchgeführt werden müssen, wenn die Notwendigkeit dafür festgestellt wurde.

Fassen wir noch einmal kurz zusammen, was dem Mieter nicht auferlegt werden darf:

1. Der Vermieter darf den Mieter bei Auszug nicht dazu verpflichten, komplett zu renovieren. Hier wird von Fall zu Fall unterschieden, denn jemand der nur ein halbes Jahr in der Wohnung gelebt hat, kann keine Abnutzung hervorgerufen haben, die eine solche Klausel rechtfertigen würde.
2. Während der Mietzeit darf der Vermieter nicht vorschreiben, dass in einer bestimmten Farbe gestrichen werden muss. Beim Streitthema Renovierung nach Auszug hat er jedoch Mitspracherecht. Der Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, die Wohnung weiß zu streichen, aber die Farbauswahl ist eingeschränkt, da es sich um helle, neutrale Farben handeln muss. So hat es der BGH im November 2013 entschiede.
3. In manchen Mietverträgen finden sich Klauseln zur Renovierung, die vom Mietrecht nicht gedeckt sind. Dazu gehören die Vorgabe von festen Zeitabständen – beispielsweise drei, fünf oder sechs Jahre – für die Renovierung einzelner Räume. Manche Mietverträge sehen solche Zeitpläne zusätzlich zur Renovierung nach Auszug vor. Im Falle unwirksamer Klauseln muss der Vermieter laut Mietrecht die Renovierung bei Auszug selbst übernehmen.
4. Ungenaue Klauseln mit schwammigen Angaben bezüglich der vom Mieter zu erbringenden Leistung sind ungültig. Dazu gehören z.B. Floskeln wie „Wohnung muss im vertragsmäßigen Zustand übergeben werden“ oder „Wohnung muss wie überlassen aussehen“.
5. Auch starre Quotenklauseln, die den Mieter zu anteiliger Kostenübernahme verpflichten, sollte dieser vor den üblichen Renovierungsintervallen ausziehen, sind nicht rechtens. Beispielsweise ist die Übernahme von 20% der Kosten nach nur einem Jahr oder 40% nach zwei Jahren unzulässig. Als Grundlage für nachvollziehbare anteilige Renovierungskosten ist der Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs, den der Mieter auswählen darf.
6. Mieter müssen bei Auszug weder Tapete abkratzen, noch Türen und Fenster von außen streichen. Solche Klauseln können ignoriert werden.
7. Sollte der Vermieter dem Mieter die Wohnung unrenoviert übergeben, sind jegliche Bestimmungen im Mietvertrag bezüglich fälliger Schönheitsreparaturen ungültig (BGH-Urteil im März 2015). Der Mieter muss während seiner gesamten Wohndauer nicht renovieren (auch nicht bei Auszug). Selbstverständlich muss er auch keinen Schadenersatz für die unterlassene Renovierung leisten. Hat der Mieter trotz der unrechtmäßigen Klausel Schönheitsreparaturen vorgenommen, muss der Vermieter dafür nachträglich aufkommen.

Die einzige Grenze, die das Mietrecht für die Renovierung während der Mietzeit setzt, ist die Erhaltung der Bausubstanz. Der Mieter hat also alles zu unterlassen, was die Wände oder die Decken nachhaltig beschädigen könnte.