Bau­spar­ver­trag: Was du von Ver­trags­ab­schluss bis Aus­zah­lung wis­sen musst

Für die Immobilienfinanzierung ist der Bausparvertrag häufig eine interessante Möglichkeit. Anders als der Name es vermuten lässt, kannst du den Bausparvertrag per Definition nicht nur zum Bauen, sondern auch zum Kaufen nutzen. Hier erfährst du, wie du den Bausparvertrag am besten nutzt und welche Bausparsumme für dich infrage kommt.

• Der Bausparvertrag besteht aus einer Sparphase, einer Zuteilungsphase und einer Darlehensphase.

• Mit dem Bausparvertrag kannst du einen Teil der Kosten für den Hauskauf oder die Renovierung deiner Immobilie abdecken, benötigst aber meist noch eine Anschlussfinanzierung für etwa 50 Prozent der Kosten.

• Bausparverträge sind vor allem für die langfristige Planung attraktiv. 

• Beachte beim Abschluss des Bausparvertrags die Zinsen und weitere Konditionen – Beispielrechnungen kannst du in unserem Baufinanzierungsrechner vornehmen! 

Ein Bausparvertrag besteht per Definition aus mehreren Phasen.

1. Zunächst einmal sparst du während der Sparphase Geld für eine festgesetzte Bausparsumme an, die du dir dann zum gewünschten Zeitpunkt auszahlen lassen kannst.

2. Die Auszahlung ist als Zuteilungsphase bekannt. Diese kann eine Weile dauern, da der Bausparvertrag erst zuteilungsreif werden muss.

3. Zusätzlich erhältst du vom Anbieter des Bausparvertrags ein Darlehen als Anschlussfinanzierung in der dritten Phase, das vergünstigte Konditionen bietet. 

Mit der Summe aus dem Bausparvertrag kannst du eine Immobilie kaufen oder bauen. Auch Modernisierungen und Umbauten zählen als immobilienwirtschaftliche Ausgaben, die du vom Bausparvertrag bezahlen kannst. Zu Beginn des Bausparvertrags solltest du festlegen, wie lange die Ansparphase dauert, wie hoch die Sollzinsen für das folgende Darlehen sind und ab wann du den Bausparvertrag auslösen kannst.

Viele Eltern schließen einen Bausparvertrag für ihre Kinder ab und sparen dort monatlich einen gewissen Betrag. Dann haben die Kinder später ein Startkapital für den Hausbau oder Wohnungskauf. Bedingung ist jedoch, dass du die Bausparsumme tatsächlich für derartige Zwecke nutzt. Wenn du die Summe für andere Zwecke ausgeben möchtest, musst du bei der Auszahlung mit Verlusten bei den Bausparvertrag-Zinsen rechnen.

Darüber hinaus solltest du diese Varianten von Bausparverträgen kennen:

• Bausparvertrag mit Versicherung gegen steigende Bauzinsen: Dieser Bausparvertrag lohnt sich, wenn du einen späteren Immobilienerwerb planst und die Bauzinsen deutlich ansteigen. Denn die Versicherung hilft dir dabei, einen bestimmten Zinssatz nicht überschreiten zu müssen.

• Bausparsofortfinanzierung: Bei Abschluss dieser Variante werden die Bausparvertrag-Zinsen für die gesamte Baufinanzierung festgelegt. Somit ist der gesamte Effektivzins meist niedriger als bei einem Annuitätendarlehen.

• Sparvertrag: Wenn die Bank dir hohe Zinsen anbietet, du die Sparraten einhalten kannst und das Geld erst später für den Hausbau oder den Hauskauf benötigen wirst, ist der Sparvertrag eine gute Alternative. 

Die Sparphase beginnt direkt nach dem Abschluss des Bausparvertrages und ihre Dauer ist vertraglich festgelegt. Während dieser Zeit legst du ein Guthaben an, welches dann in der dritten Phase zur Auszahlung bereitliegt. 

Während der Sparphase haben Bausparer:innen noch die Möglichkeit, den Bausparvertrag entsprechend ihrer Vorstellungen und Bedürfnisse anzupassen. Hier können also die Einzahlungen den finanziellen Möglichkeiten entsprechend noch reduziert oder angehoben werden. Auch die Bedingungen der Zuteilungs- und Darlehensphase können noch während der Sparphase angepasst werden. 

Normalerweise wird das Bausparguthaben durch monatliche Zahlungen angesammelt. Neben den regulären Sparraten ist es während der Sparphase möglich, Sonderzahlungen zu leisten oder das vertragliche Mindestbausparguthaben durch eine Einmalzahlung zu erbringen. Diese zusätzlichen Einzahlungen ermöglichen es, schnell alle Anforderungen für die Zuteilung des Bausparvertrages zu erfüllen.

Wer einen Bausparvertrag abschließt, muss die Zinskonditionen gleich doppelt bewerten: Einerseits ist die Verzinsung des eingezahlten Kapitals interessant, andererseits sollten auch die Zinsen für das späteren Darlehen genau verglichen werden. 

Die Verzinsung während der Vertragslaufzeit ist im Bausparvertrag festgesetzt und unterliegt dem Tarif, den die Sparer beim Abschluss ihres Vertrages gewählt haben. Die festgelegten Zinssätze gelten für die gesamte Dauer des Vertrages. Dies bedeutet, dass der Kreditzins für die Darlehensphase bereits lange Zeit vor dem Einsetzen dieser Phase festgesetzt wird. 

Der Sparzins eines Bausparvertrages ist während der Sparphase zwar relativ gering, dafür ist der vereinbarte Kreditzins in der Darlehensphase ebenso niedrig angesetzt. Sparer:innen zahlen dann während der Darlehensphase nur einen sehr geringen Kreditzins, der während der gesamten Phase konstant bleibt. Da die Verzinsung des Bausparvertrages keinen wirtschaftlichen Schwankungen unterliegt und keine versteckten Kosten birgt, gilt der Bausparvertrag als eine sehr sichere Geldanlage.

Sobald das im Bausparvertrag vereinbarte Mindestguthaben erreicht ist, solltest du deine Einzahlungen stoppen. Dies ist sinnvoll, da die Sparzinsen zu gering sind, als dass sich eine reine Besparung lohnen würde. Zudem verringert sich durch Überbezahlung der Anspruch auf die zinsgünstige Darlehenssumme. 

Stattdessen sollten die Einzahlungen in einen vom Bausparvertrag unabhängigen Sparvertrag eingezahlt werden, um dort weiteres Guthaben zu generieren. Geringe Überzahlungen in den Bausparvertrag würden für dich keine enormen Verluste bedeuten. Langjährige Überzahlungen sind jedoch im Vergleich zu einem Sparvertrag weniger ertragreich und sollten deswegen vermieden werden.

Die finanziellen Mittel, die nach der Sparphase für den Wohnungskauf oder Hausbau zur Verfügung stehen, setzen sich aus zwei Bestandteilen zusammen: 

1. Das Bausparguthaben ist die Summe allen selbst angesparten Kapitals. Dieses setzt sich aus den eingezahlten Regelsparbeiträgen und eventuell erbrachten zusätzlichen Sonderzahlungen sowie aufgelaufenen Guthabenzinsen und staatlichen Förderbeiträgen zusammen. Das Bausparguthaben wird auch Eigenmittel oder Eigenkapital genannt. 

2. Das Bausparguthaben ist streng vom Bauspardarlehen zu trennen. Die Höhe des Bauspardarlehens ergibt sich nämlich aus der Differenz von Bausparsumme und Bausparguthaben. 

Die Bausparsumme ist im Endeffekt der Gesamtbetrag des Ersparten.

Sind die vereinbarte Höhe des Bausparguthabens und weitere Zuteilungskriterien wie etwa die Bewertungszahl erreicht, kommt der Bausparvertrag zur Zuteilung, welche die Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens darstellt. Das heißt, du kannst über dein Bausparguthaben verfügen und das vertraglich vereinbarte Bauspardarlehen beantragen. Die Bewertungszahl legt hierbei die Reihenfolge fest, in der die Bausparmittel letztendlich ausgezahlt werden. 

Bei der Errechnung der Bewertungszahl durch die zuständige Bausparkasse sind die Höhe der gesamten Einlagen und der Zeitpunkt der Zuführung zum Vertragskonto von besonderer Bedeutung. Errechnet wird die Bewertungszahl aus den jeweiligen Zinsen, die die Kontoeinzahlungen verzeichnen, der bisherigen Bausparsumme und dem Bewertungszahlfaktor, der bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt wird.

Da der Bausparvertrag meist nur einen Teil der Kosten für den Hauskauf abdeckt, brauchst du vermutlich eine Anschlussfinanzierung. Diese setzt dort an, wo das Bauspardarlehen aufhört, und hilft dir dabei, den Rest der Immobilie zu finanzieren. Mehr über die verschiedenen Immobilien-Darlehen liest du in diesem Beitrag.

Andererseits ist es darüber hinaus möglich, nach der Nutzung eines klassischen Immobilienkredits einen Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung zu nutzen. So kannst du die oft noch verbleibenden zehn bis 15 Jahre nach Ablauf der Kreditlaufzeit überbrücken. Dafür musst du jedoch mindestens ein Jahr lang bausparen, um die Zuteilungsreife zu erreichen.

Für Bausparer:innen bieten sich hier gleich mehrere Vorteile: Zum einen sind die variablen Sparraten gerade für Verbraucher:innen mit einem vergleichsweise geringen Einkommen sehr nützlich, weil die Finanzierung so nach individuellen finanziellen Gegebenheiten durchgeplant werden kann. 

Zum anderen sind Sondertilgungen meistens ein reguläres, im Bausparvertrag verankertes Recht der Kund:innen, das auch dann greift, wenn das gesamte Bauspardarlehen auf einen Schlag getilgt werden kann – für dich entstehen dabei in den meisten Fällen keinerlei Mehrkosten. Allerdings ist diese Art der Anschlussfinanzierung vor allem langfristige Planer:innen geeignet.  

Informiere dich zudem über Alternativen zum Bauspardarlehen, mit denen du die Immobilienfinanzierung ermöglichen kannst. Dazu gehören etwa diese Varianten:

• Wohnriester

• Wohnungsbauprämie

• KfW-Förderungen für energetische Sanierungen und energiesparende Häuser 

• Baukindergeld

• Vermögenswirksame Leistungen

• Arbeitnehmersparzulage

• Immobiliendarlehen 

Bausparverträge kommen vor allem dann zum Einsatz, wenn ein späterer Kauf oder Bau von Immobilien geplant ist. Für die sofortige Finanzierung gibt es viele andere Varianten, aber für die langfristige Planung ist der Bausparvertrag oft eine hervorragende Möglichkeit.

Diese Vor- und Nachteile bietet ein Bausparvertrag in der Übersicht:

Beachte zudem, wie die Bedingungen für den jeweiligen Bausparvertrag sind. Bevor du einen Bauvertrag abschließt, solltest du Bausparvertrag-Vergleiche bei anderen Anbietern einholen. Oft musst du für den Bausparvertrag eine SCHUFA-Auskunft vorlegen, um deine Bonität zu belegen.

Die Bausparsumme besteht aus dem angesparten Betrag und dem Bauspardarlehen, das sich normalerweise an die Sparphase anschließt. 

Wenn du also mit deiner Bank für den Bausparvertrag zum Beispiel eine Bausparsumme von 50.000 Euro und 25.000 Euro Sparguthaben ausmachst, sieht die Berechnung des Bausparvertrags wie folgt aus:

• Bausparguthaben: 25.000 Euro

• Bauspardarlehen: 25.000 Euro

• Bausparsumme = Bausparguthaben + Bauspardarlehen = 50.000 Euro

Die Bausparsumme bleibt während der Vertragslaufzeit konstant. Sie kann jedoch auf Antrag erhöht oder ermäßigt werden. Einzelheiten finden sich in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB). Bei einer Veränderung der Bausparsumme ist allerdings zu berücksichtigen, dass sich  die Anteile der Darlehensgewährung auch entsprechend verschieben. 

Denn die Höhe des Bauspardarlehens berechnet sich aus der Differenz des angesparten Bausparguthabens (Bauspareinlagen) und der Bausparsumme. Um die Zuteilungsreife eines Bausparvertrages zu beschleunigen, können Sondereinzahlungen hilfreich sein. Sie erhöhen die errechnete Bewertungszahl und bringen den Bausparvertrag somit in der Zuteilungsreihenfolge nach vorn. Im Gegenzug verringert der:die Bausparer:in durch seine:ihre zusätzliche Einzahlung aber die Höhe der Darlehensgewährung, da die Bausparsumme unverändert bleibt.

Die Bausparsumme deckt normalerweise nicht die ganzen Kosten für die Finanzierung deiner Immobilie ab. Sie ist vor allem dafür gedacht, dir einen guten Start zu geben. Die folgende Faustregel hilft dir dabei, die Finanzierung mit Bausparvertrag und anderen Darlehen zu planen:

• Eigenanteil beim Immobilienkauf: 20 Prozent

• Bausparanteil: 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises

• Immobilienkredit: 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises

Beim Kalkulieren der Finanzierungskosten und der gewünschte Bausparsumme sollte auf die Details geachtet werden: Insbesondere wenn mit dem Bausparvertrag keine Modernisierung eines bereits bestehenden Objektes oder der Kauf einer Immobilie, sondern ein Neubauvorhaben geplant ist, können auf Bausparer:innen beträchtliche Nebenkosten zukommen. 

Dazu zählen einerseits Gebühren für Gutachter:innen, die den Bau im Hinblick auf seine Sicherheit prüfen. Gleichzeitig gewährleisten sie, dass angrenzende Immobilien in ihrer Beschaffenheit und ihrem Wert nicht beeinträchtigt werden, etwa wenn ein Anbau oder eine Garage ein benachbartes Fenster versperrt. Zusätzlich fallen Notarkosten und eine Reihe weiterer Abgaben für private oder behördliche Dienstleistungen an.

Für die Auszahlung des Bauvertrags ist die Bewertungszahl wichtig. Diese gibt an, ab wann du das Darlehen nutzen kannst. Mit der Ansparphase wächst diese Zahl an. Je mehr Geld du gespart hast und je niedriger und kürzer dein Darlehen ausfällt, desto besser ist die Bewertungszahl und desto schneller erhältst du deine ersparte Bausparsumme sowie das anschließende Darlehen.

Sobald du die Zuteilungsphase erreicht hast, erhältst du dein erspartes Guthaben aus dem Bausparvertrag für den Hauskauf sowie das Darlehen. Nun kannst du deine Immobilie kaufen oder deine Renovierung durchführen, wofür gegebenenfalls noch andere Immobilienkredite nötig sind. Ab diesem Zeitpunkt beginnst du mit der Tilgung des Bauspardarlehens.

Viele Bausparer:innen vermuten, dass sie das Darlehen sofort ausgezahlt bekommen, wenn sie das Mindestguthaben erreicht haben. Das ist ein Irrtum. Zunächst musst du auf die Zuteilung deines Darlehens warten. Der Grund: Es dürfen nicht mehr Darlehen ausgezahlt werden als Geld im Guthabentopf ist. Fließen der Bausparkasse viele Gelder zu, kann sie auch viele Bauspardarlehen vergeben. 

Kommen wenig neue Bausparer:innen nach, müssen bestehende Kund:innen unter Umständen länger warten. Deshalb dürfen Bausparkassen auch keine genauen Zuteilungstermine vergeben oder mit geringen Wartezeiten werben. Stattdessen geben sie eine Prognose, wann das Geld voraussichtlich ausgezahlt werden kann. Die Mindestsparzeit beträgt anderthalb Jahre, zudem muss das vereinbarte Mindestguthaben erreicht sein.

Allerdings solltest du damit rechnen, dass sich die Zuteilung um einige Monate, schlimmstenfalls um bis zu eineinhalb Jahre verschieben kann. Die Reihenfolge, in der die Darlehen vergeben werden, richtet sich nach der sogenannten Zielbewertungszahl. Je mehr Guthaben du angespart hast und je länger du schon auf eine Zuteilung wartest, desto höher fällt die Bewertungszahl deines Vertrags aus. Übersteigt sie die von der Bausparkasse festgelegte Mindestbewertungszahl, ist dein Vertrag „zuteilungsreif“ und du bekommst das Darlehen ausgezahlt.