Das Bausparsofortdarlehen

Ein Bausparsofortdarlehen bietet schnelles Baugeld zu moderaten Zinsen. Doch die Kombination aus Vorausdarlehen, Bausparvertrag und späterem Bauspardarlehen ist nicht direkt mit anderen Finanzierungsmodellen vergleichbar.

Der „gute alte“ Bausparvertrag bleibt zwar die beliebteste Art der Baufinanzierung, ist aber wenig flexibel. Er spielt seine Stärken dann aus, wenn der Bauherr früh mit dem Ansparen beginnt und zum geplanten Zeitpunkt baut. Nur hält sich das Leben oft nicht an Pläne. Zum Beispiel, wenn die Mietwohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung geräumt werden muss, oder wenn sich gerade eine nicht wiederkehrende Gelegenheit zum Bau oder Immobilienkauf bietet. Besteht dann kein Bausparvertrag, muss eine andere Lösung für die Finanzierung gefunden werden.

Eine Möglichkeit hierfür ist das Bausparsofortdarlehen. Bei diesem Finanzierungsmodell handelt es sich um die Kombination aus einem Vorausdarlehen und einem Bausparvertrag.

Und so funktioniert das Bausparsofortdarlehen: Der Bauwillige nimmt ein Darlehen bei einem Kreditinstitut auf und schließt parallel einen Bausparvertrag ab. Dessen Bausparsumme entspricht dabei der Höhe des Vorausdarlehens. Das Darlehen finanziert das Bauprojekt sofort. Der Bauherr zahlt mit seinen nun beginnenden monatlichen Raten die Zinsen für den Kredit und gleichzeitig die Ansparraten für den Bausparvertrag. Vermögenswirksame Leistungen und Arbeitnehmersparzulage können auch bei dieser besonderen Form des Bausparvertrages einfließen. Eine Darlehenstilgung erfolgt zunächst nicht.

Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif wird, erfolgt die Umschuldung. Mit dem angesparten Guthaben wird ein Teil des Vorausdarlehens getilgt, für den Rest kommt das Bauspardarlehen zum Einsatz. Die Höhe des Bauspardarlehens entspricht dabei der Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben.

„Daraus ergibt sich ein möglicher günstiger Mischzins bei Betrachtung der Gesamtlaufzeit“, erklärt John Semler vom Bundesverband der Immobilienfinanzierer. Allerdings fließen verschiedene Zinsarten zusammen: die vergleichsweise hohen Darlehenszinsen für das anfängliche Kapitalmarktdarlehen, die niedrigeren für das spätere Bauspardarlehen sowie der Guthabenzins aus dem Bausparvertrag. Durch diese Vermischung lässt sich der effektive Zinssatz nur schwer bestimmen.

„Dennoch sollte man sich den Gesamteffektivzins berechnen lassen, der dann auch die niedrig verzinste Sparphase mit berücksichtigt, und diesen Gesamteffektivzins als Vergleichsmaßstab zu klassischen Hypothekendarlehen mit ebenfalls langfristiger Zinsbindung nehmen“, rät Andrea Heyer, Referatsleiterin Finanzdienstleistungen bei der Verbraucherzentrale Sachsen. Ein gesetzlicher Anspruch auf die Angabe des Gesamteffektivzinses bestehe aber nur bei einer Wohn-Riester-Bausparsofortfinanzierung.

Wird kein Gesamteffektivzins ausgewiesen, lässt sich die Kombination aus Vorausdarlehen, Bausparvertrag und späterem Bauspardarlehen anhand der Rückzahlungsdauer mit herkömmlichen Bankkrediten vergleichen. Als Maßstab dient dabei ein Volltilger-Bankdarlehen mit Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit und einer Monatsrate, die gleich hoch ist wie die Gesamtrate beim Bausparsofortdarlehen. Günstiger ist dann das Finanzierungsmodell, bei dem die letzte Rate früher gezahlt wird.

Ein Bausparsofortdarlehen ist vor allem in Phasen mit niedrigen Zinsen eine sinnvolle Lösung. Da solche Verträge grundsätzlich eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit umfassen, bieten sie eine Möglichkeit, niedrige Zinsen auch in eine spätere Hochzinsphase zu „retten“. Seriöse Finanzierer verlangen auch für die Baufinanzierung mit einem Bausparsofortdarlehen Sicherheiten.

„Bauen ohne Eigenkapital kommt aus unserer Sicht nur in Frage, wenn die Bauherren über ein überdurchschnittlich hohes und sehr sicheres monatliches Einkommen verfügen“, sagt Andrea Heyer. Branchenvertreter John Semler teilt die Einschätzung der Verbraucherschützerin: „Diese Finanzierung eignet sich für liquiditätsstarke Kunden.“

Beim Bausparsofortdarlehen schiebt der Bauherr erst einmal eine Schuldenlast vor sich her, von der trotz monatlicher Zahlungen kein Euro getilgt wird, bis der Bausparvertrag „reif“ ist. „In der Sparphase bis zur Zuteilung wird nur der Zins bezahlt. Dadurch entsteht ein Zinseszinseffekt, der unter Umständen den Zinsvorteil auffrisst. Man muss deshalb genau auf den angebotenen Bauspartarif achten“, betont John Semler. Manche Finanzierer bieten Varianten des Bausparsofortdarlehens an. So können etwa die Konditionen für die Tilgung des Bausparanteils zu Beginn der zweiten Phase neu verhandelt werden – zum Beispiel, um veränderte Einkommensverhältnisse zu berücksichtigen. Ein Bausparsofortdarlehen ist auch mit einem bestehenden, aber noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag möglich. „Hier ist es allerdings meist sinnvoller, über Bausparkassenmittel statt mit einem Bausparsofortdarlehen zu finanzieren“, rät John Semler.