Miet­er­hö­hung

Als Vermieter möchten Sie regelmäßig die Miete erhöhen, um die eigenen Kosten zu decken und mit dem Markt zu gehen. Da das deutsche Mietrecht sehr streng ist, müssen Sie sich an die Vorgaben halten und die Mieterhöhung stets entsprechend begründen. Hier erfahren Sie, welche Gründe eine Mieterhöhung rechtfertigen und wie Sie dabei vorgehen.

• Eine Mieterhöhung muss gut und detailliert begründet sein, da sie ansonsten nicht rechtmäßig ist.
• Wenn kein Staffel- oder Indexmietvertrag vorliegt, können Sie die Mieterhöhung durch den Mietspiegel (ortsübliche Vergleichsmiete), ein Sachverständigen-Gutachten, eine ausführliche Renovierung oder Modernisierung sowie eine Auskunft aus einer Mieterdatenbank rechtfertigen.
• Wenn das Mieterhöhungsschreiben nicht korrekt ist oder vom Mieter nicht akzeptiert wird, sollten Sie sich von einem Profi unterstützen lassen.

Eine Mieterhöhung ist vor allem bei schon länger bestehenden Mietverhältnissen oft nicht unproblematisch. In Ballungsgebieten mit starken Mieterhöhungen möchten Sie als Vermieter jedoch mit der Zeit gehen und die Miete regelmäßig erhöhen.

Grundsätzlich haben Sie weitreichende Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete, wenn der Mietvertrag auf einer Staffel- oder Indexmiete basiert. Hierzu bietet Ihnen ImmoScout24 eine Auswahl an rechtssicheren Muster-Mietverträgen kostenlos zum Download.

Bei klassischen Mietverträgen können Sie sich zur Mieterhöhung auf diese Gründe berufen:

• Mietspiegel: Eine verbreitete Möglichkeit zur Mieterhöhung stellt die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Dafür berufen Sie sich auf den geltenden Mietspiegel und stellen dar, warum die Wohnung mit ihren Eigenschaften teurer sein sollte.
• Sachverständigen-Gutachten: Auch ein Sachverständigen-Gutachten für den Wert des Objektes stellt ein Begründungsmittel für eine Mieterhöhung dar. Beachten Sie jedoch, dass der Sachverständige unabhängig arbeitet und eventuell keinen Grund für eine Mieterhöhung findet.
• Ausführliche Renovierung oder Modernisierung: Nach einer aufwändigen Renovierung oder Modernisierung dürfen Sie Mietpreis erhöhen. Hier müssen Sie darauf achten, den gesteigerten Wert genau darzulegen und den Mietpreis entsprechend anzupassen.
• Auskunft aus einer Mietdatenbank: Auch in Mietdatenbanken finden Sie hilfreiche Hinweise zu üblichen Mietpreisen. Sie können Ausdrucke als Beweismittel nutzen, um die Mieterhöhung durchzusetzen.

Darüber hinaus müssen Sie bei Mieterhöhungen auch die geltende Mietpreisbremse beachten. Vor allem in Ballungsräumen ist oft festgelegt, dass der Mietpreis bei einer Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Die Mieterhöhung müssen Sie dem Mieter in schriftlicher Form ankündigen. Dies kann per Brief, per E-Mail oder per Fax geschehen. Wichtig ist außerdem, dass Sie die Mieterhöhung nachvollziehbar begründen.

Hinweis: Indexmiete & Staffelmiete

• Bei Index- und Staffelmieten können Sie sich auf den Mietvertrag beziehen. Dort ist bei einer Staffelmiete bereits festgehalten, welche Mieterhöhung zu welchem Termin vereinbart ist.

• Bei einer Indexmiete müssen Sie sich auf die aktuellen Zahlen des Verbraucherschutzes beziehen und dem Mieter vorrechnen, warum sich die Mieterhöhung als Inflationsbereinigung darstellt.

Wenn Sie Modernisierungsarbeiten durchführen, müssen Sie dem Mieter im Schreiben zur Mieterhöhung darlegen, warum Sie sich für diese entschieden haben und warum diese dem Mieter einen Vorteil bieten. Bei einer Erhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete sollten Sie den Mietspiegel anhängen und nach Möglichkeit auch drei Vergleichsimmobilien aus dem Ort mitsamt ihrer Miete auflisten.

Geben Sie in dem Schreiben außerdem an, wie hoch die Mieterhöhung ist und wann die erste Zahlung fällig ist. Laut Gesetz hat der Mieter einen Zeitraum von zwei Monaten, um:

• Widerspruch einzulegen,
• eine Sonderkündigung auszusprechen
• oder die Mieterhöhung zu akzeptieren.

Meldet er sich nicht, können Sie die Zustimmung einklagen. Erst nach Ablauf dieser Zeit, also zum dritten Kalendermonat nach Zustellung der Mieterhöhungsankündigung, muss der Mieter die erhöhte Miete zahlen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie Ihrem Mieter kündigen können.

Wenn Sie den Preis von Vergleichswohnungen als Begründungsmittel für die Mieterhöhung nutzen möchten, müssen Sie dem Mieter genau mitteilen, wo sich die Vergleichswohnungen befinden. Der Mieter muss in der Lage sein, diese direkt ausfindig zu machen. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter der Preiserhöhung widersprechen.

Diese Angaben müssen Sie im Mieterhöhungsschreiben zu den Vergleichswohnungen machen:

• Adresse der Vergleichsobjekte
• Geschoss und genaue Lage der Wohnungen im Geschoss
• Wohnungsnummer, wenn diese von außen erkennbar ist
• Name des Mieters in der Vergleichswohnung, wenn keine Wohnungsnummer vorliegt
• Exakte Höhe der Miete in der Vergleichswohnung
• Begründung, warum Sie die Miete auch für den entsprechenden Mieter erhöhen möchten (etwa: „Anpassung an den Mietpreis der Vergleichswohnungen“)

Wenn Sie die ortsübliche Vergleichsmiete nutzen, um die Mieterhöhung zu begründen, sollten Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt oder Ihres Ortes herausfinden. Dort sind detaillierte Angaben, oft auch mit einem Punktesystem, zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu finden. Manche ländlichen Regionen haben keinen ausführlichen Mietspiegel. Dann können Sie bei der Gemeinde nachfragen. Oft ist es möglich, einen Mietspiegel der Nachbargemeinde zu nutzen.

Viele weitere Hinweise zur ortsüblichen Vergleichsmiete und zur Mietpreisbremse finden Sie in diesem Beitrag. Wichtig ist, dass Sie im Mieterhöhungsschreiben die ortsübliche Vergleichsmiete angeben und begründen, warum sich die entsprechende Mietwohnung in dieser Preisklammer befindet.

Häufig kommen dabei diese Besonderheiten Ihrer Wohnung zur Geltung:

• Lage der Wohnung
• Ausstattung der Wohnung
• Möbel in der Wohnung (möbliert)
• Alter der Wohnung
• Zustand der Wohnung

Je nachdem, wie sich diese Faktoren gestalten, sollten Sie bei der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Tabelle nachschauen, wie der Preis für Ihr Objekt ungefähr aussehen könnte. Denn Wohnung ist nicht gleich Wohnung und es gibt für jede Gegend gleich mehrere Vergleichsmieten.

Das Mieterhöhungsschreiben sollte ausführlich und rechtlich gültig sein. Sie dürfen es nicht nachbessern, wenn Details fehlen, sondern müssen bei Bedarf einen neuen Mieterhöhungsversuch starten.

Die folgenden Elemente sollte das Mieterhöhungsschreiben enthalten:

• Begründung der Mieterhöhung mit entsprechenden Dokumenten als Beweismittel
• Höhe der Mieterhöhung
• Beginn der Mieterhöhung
• Widerspruchs- und Kündigungsrecht des Mieters
• Bitte um schriftliche Bestätigung des Mieters

Darüber hinaus sollten Sie auch beachten, dass eine Mieterhöhung nur dann wirksam ist, wenn der Mieter dieser vollständig zustimmt. Falls er nicht auf Ihr Schreiben reagiert oder nur teilweise zustimmt, bleibt die letzte Mietvereinbarung wirksam. Wir empfehlen Ihnen, sich bei Bedarf von einem Experten zum Thema beraten zu lassen – bei ImmoScout24 sind wir für Sie da!

Geht es um die ordnungsgemäße Beteiligung des Mieters an den gestiegenen Kapitalkosten, waren vor der Mietrechtsreform bestimmte Voraussetzungen einzuhalten.

Nach § 5 MHG waren Sie als Vermieter bislang berechtigt, Erhöhungen der Kapitalkosten infolge der Erhöhung des Zinssatzes aus einem dinglich gesicherten Darlehen unter bestimmten Voraussetzungen anteilig auf Ihre Mieter umzulegen. § 558 Abs. 3 BGB regelt eindeutig, dass die Höhe beziehungsweise Berechnung der Kappungsgrenze so vorzunehmen ist, dass „Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560“ hierbei außen vor bleiben. Wollten Sie also aufgrund einer Modernisierung oder einer Betriebskostensteigerung eine höhere Miete herausschlagen, ging das nur unter anderen Voraussetzungen.

Nach dem Inkrafttreten der Mietreform zum 1. 9. 2001 ist eine solche Erhöhung grundsätzlich nicht mehr möglich.

Keinen Einfluss auf Kappungsgrenze

Nach gängiger Rechtsprechung des BGH hat die Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten keinen Einfluss auf die Berechnung der Kappungsgrenze. Prinzipiell gelten daher die Grundsätze wie bei jeder anderen Mieterhöhung auch. Besonders beachten sollten Sie, dass explizit auch ehemals preisgebundene Wohnungen unter diese Rechtsauffassung fallen. So ist es irrelevant, ob eine solche Mieterhöhung während der Zeit der Preisbindung erfolgte (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 177/03 sowie 178/03 = WuM 2004, 345).

Möglichkeiten zur Mieterhöhung bei Betriebskostenanstieg

Diese Mieterhöhung ist nur dann möglich, wenn Sie im Mietvertrag wirksam vereinbart haben, dass gestiegene Betriebskosten auch entsprechend umgelegt werden können. In den Fällen, wo parallel Nebenkosten gezahlt werden, unabhängig ob als Vorauszahlung oder Pauschale, geht das nicht. Anders sieht es dort aus, wo sich aus der form- und fristgerecht zugestellten Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung ergibt. Oftmals, weil die Vorauszahlung zu gering kalkuliert wurde. 

In deutschen Großstädten steigen die Mieten seit Jahren unaufhörlich. In begehrten Städten wie München beträgt die Nettokaltmiete mittlerweile mehr als 13 Euro pro Quadratmeter. Das Ergebnis: In 30 Jahren mehr als 150 Prozent Mieterhöhung. Mietspiegel bieten hier eine objektive und fundierte Informationsquelle. Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Mietpreise in deutschen Städten und auch Gemeinden und wird alle zwei Jahre in Zusammenarbeit mit unterschiedlichen Verbänden (Mieter- und Vermietervereinen) herausgegeben. Am Beispiel Berlin ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Herausgeber.

Folgende Parteien sind des Weiteren an der Erstellung des Mietspiegels beteiligt:

• Berliner Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit
• Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin
• Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
• Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude

Mietspiegel: Grund für Mieterhöhung

Vermieter können auf der Grundlage des aktuellen Mietspiegels die gewünschten Mietkosten für die jeweilige Wohneinheit festlegen oder eine Mieterhöhung mit einer Anpassung an den aktuellen Mietspiegel in ihrer Stadt begründen. Die durch den Mietspiegel begründete Mieterhöhung muss schriftlich beim Mieter eingehen, um Gültigkeit zu gewinnen. Zudem sollte sie an alle Mietparteien adressiert sein, etwa beide Ehepartner oder alle Bewohner einer Wohngemeinschaft. Der Vermieter muss bei einer solchen Mieterhöhung nachweisen, dass die verlangte Miete ortsüblich ist und die Mieterhöhung mit dem qualifizierten Mietspiegel übereinstimmt. Damit die Mieterhöhung rechtswirksam wird, bedarf es der schriftlichen Zustimmung des Mieters. Oftmals erachten Gerichte jedoch bereits die Zahlung der neuen Miete als Zustimmung seitens des Mieters.

Basis und Daten des Mietspiegels

Der amtliche Mietspiegel wird als „qualifizierter Mietspiegel“ gemäß § 558d BGB nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Dabei besteht die Pflicht, den qualifizierten Mietspiegel spätestens alle vier Jahre neu zu erstellen, während er zuvor nach zwei Jahren auch durch eine Anpassung an den Lebenshaltungskostenindex aktualisiert werden kann. Als Datenbasis werden heute die an einem Stichtag üblicherweise gezahlten Mieten für unterschiedliche Wohnungstypen vergleichbarer Art, Ausstattung, Größe, Beschaffenheit und Lage genutzt. Zu den wichtigsten Eigenschaften einer Wohnung gehören der Wohnbezirk und die genaue Lage inkl. Lärmpegel, öffentliche Verkehrsverbindungen, Bebauungsdichte, Infrastruktur etc. Darüber hinaus ist das Baujahr des Hauses von entscheidender Bedeutung, aber auch die Wohnungsausstattung – darunter Heizungsart, Wärmedämmung, Böden, Fenster – wird nach festgelegten Kriterien bewertet und fließt in die endgültige Berechnung ein. Nach der Erhebung der Daten wird der Mietspiegel von verschiedenen Interessenverbänden wie dem Mieterverein und dem Mieterschutzbund anerkannt und gewinnt dadurch eine noch höhere Gültigkeit.

Mieter müssen grundsätzlich jeder Mieterhöhung zustimmen. Eine Ausnahme besteht darin, wenn Sie keine triftigen Gründe vorlegen, sich fälschlicherweise auf den Mietvertrag beziehen oder wenn die Mieterhöhung nicht dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entspricht. Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann formlos erfolgen oder sogar ausbleiben – wenn der Mieter zur Frist die erhöhte Miete zahlt, können Sie von einer Zustimmung ausgehen.

Beachten Sie auch, dass der Mieter in der zweimonatigen Überlegungsfrist das Recht auf eine Sonderkündigung hat.

Diese hat eine Frist von zwei Monaten, statt wie sonst drei Monaten. Ein nachträgliches Widerrufsrecht für die Mieterhöhung gibt es nicht.

Der Mieter kann 2 Monate lang überlegen, ob er Ihrer Mieterhöhung zustimmt. Falls nicht, bleiben Ihnen nur rechtliche Schritte oder Verzicht.

Wenn Sie Ihre Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen wollen (§ 558 BGB), benötigen Sie dazu die Zustimmung Ihres Mieters. Ohne die erhalten Sie keine Mieterhöhung. Notfalls müssen Sie diese sogar einklagen oder auf Ihr Erhöhungsrecht verzichten. Die Zustimmungsfrist beginnt ab dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem Ihr Mieter Ihr Erhöhungsschreiben im Briefkasten vorfindet. Sie endet am Monatsletzten des 2. Monats, gerechnet ab dem Zeitpunkt des Zugangs Ihres Schreibens.

Beispiel

Ihr Mieterhöhungsbegehren geht Ihrem Mieter am 15.12.2013 zu. Bis zum 28.2.2014 läuft seine Bedenkzeit.

Sollte der Mieter die geplante Mieterhöhung nicht akzeptieren, kann es im Zweifelsfall zu einem Gerichtsverfahren kommen. In diesem wird überprüft, ob die Mieterhöhung nachvollziehbar ist oder eben nicht.

Sollten Sie als Vermieter Recht behalten, muss der Mieter die Verfahrenskosten übernehmen, die oft deutlich höher sind als die Kosten der Mieterhöhung. Weisen Sie den Mieter daher vor einer Klage darauf hin. In vielen Fällen ist dieses Argument ausreichend, um den Mieter zur Zahlung der erhöhten Miete zu bewegen.

Bedenken Sie außerdem, dass der Mieter zunächst einmal Zeit erhalten muss, um die Mieterhöhung zu prüfen. Das Gesetz gewährt ihm eine Überlegungsfrist von zwei Monaten. In dieser Zeit kann der Mieter sich beraten lassen und sollte dann entscheiden, ob er der Mieterhöhung zustimmt. Die Zustimmung muss nicht schriftlich erfolgen, aber für Sie als Vermieter sind schriftliche Dokumente immer der sicherste Weg.

Übrigens: Wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt, kann er ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach §561 des BGB in Anspruch nehmen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Sollte der Mieter sich ohne Angabe von Gründen weigern, die Mieterhöhung zu akzeptieren, und auch keine Sonderkündigung nutzen, dürfen Sie als Vermieter nach Ablauf der Überlegungsfrist direkt eine Zustimmungsklage einreichen. Sie haben dafür insgesamt drei Monate Zeit. Sollten Sie diese Ausschlussfrist verpassen, können Sie die Mieterhöhung nicht realisieren.

Die Zustimmungsklage dient dazu, den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung zu verurteilen. Sollte er sich dennoch weigern, muss er kündigen. Schweigen oder Nichtreaktion führen dazu, dass das Gericht automatisch von einer Nichtzustimmung des Mieters ausgeht.

• Korrekte Anrede: „An alle Mieter“
• Betreff wählen, um klar zu machen, um was es genau geht, z.B. „Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) zur Wohnung xy“.
• Machen Sie klar, dass Sie die Kappungsgrenze beachten, denn eine Mieterhöhung muss mindestes ein Jahr nach der Letzten erfolgen. Zusammen mit der Zeitspanne, nach der die Mieterhöhung dann in Kraft tritt, bleibt die Miete 15 Monate unverändert.
• Machen Sie auf den aktuellen Mietspiegel in Ihrer Gemeinde aufmerksam
• Legen Sie dar, warum Sie die Miete erhöhen. Rechnen Sie am besten vor, dass die derzeitige Miete pro qm nicht mehr dem üblich gezahlten Betrag für vergleichbare Wohnungen entspricht. 
• Passen Sie auf, dass die Mietpreisspanne nicht überschritten wird. Eine Erhöhung über die Vergleichsmiete hinaus ist nicht erlaubt.
• Setzen Sie dem Mieter eine angemessene Frist, bis die Mieterhöhung in Kraft tritt
• Bitten Sie Ihren Mieter um seine Zustimmung und betonen Sie, dass keine Reaktion als Ablehnung gewertet wird. Am besten legen Sie dem Schreiben gleich eine Zustimmungserklärung bei.

Mit einer kleinen Notiz im Briefkasten oder einer kurzen Mail ist es nicht getan: Verlangt der Vermieter eine höhere Miete, muss er etliche Formalien und Fristen beachten. Denn unabhängig von der Frage, ob die Mieterhöhung sachlich gerechtfertigt ist, kommt's auf die richtige Formulierung an. Macht der Vermieter bei seinem Mieterhöhungsverlangen – zwingend schriftlich – einen Formfehler, ist die Erhöhung unter Umständen nicht rechtswirksam. Davor kann er sich schützen, wenn er ein Musterschreiben verwendet.

Musterschreiben für eine Mieterhöhung sind online an vielen Stellen kostenlos verfügbar. Auch für Mieter, denen eine Mieterhöhung ins Haus flattert, sind diese Musterschreiben eine interessante Informationsquelle, denn sie erlauben einen Vergleich zwischen dem eventuell fehlerhaften Schreiben des Vermieters und dem rechtlich korrekten Muster.

In seinem Schreiben muss der Vermieter erläutern, was genau er unter der ortsüblichen Vergleichsmiete versteht. Er muss die Erhöhung also präzise begründen. Dabei stehen ihm mehrere Möglichkeiten zur Auswahl:

• der Bezug auf den Mietspiegel
• die Auflistung von mindestens drei Vergleichswohnungen,
• ein Sachverständigengutachten
• oder die Auskünfte einer Mietdatenbank.

Ein Sonderfall ist die Mieterhöhung wegen Modernisierung. Der Vermieter darf den Mieter mit bis zu 11 Prozent jährlich an den anteiligen Modernisierungsmaßnahmen beteiligen. Dazu muss er aber, und so sehen es die Musterschreiben „Mieterhöhung“ auch vor, die Maßnahmen und die entsprechenden Kosten im Einzelnen aufführen.

Der Vermieter muss dem Mieter zwei Monate Zeit einräumen, der Erhöhung zuzustimmen. Dazu legt er dem Mieterhöhungsschreiben am besten eine Einverständniserklärung bei, die der Mieter unterschrieben zurückschicken muss. Stimmt der Mieter nicht innerhalb der Frist zu, kann die Miete nicht erhöht werden. Der Vermieter kann die Zustimmung allerdings einklagen – vorausgesetzt, er hat bei der Abfassung seines Schreibens keinen Formfehler gemacht.

Sonderkündigungsrecht

Beachten Sie, dass Ihre Mieter im Zuge einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen können. Dieses Recht kann innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Mieterhöhung in Anspruch genommen und das Mietverhältnis zum übernächsten Monat beendet werden.

Wenn Sie im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete mit dem Mieter vereinbart haben, dürfen Sie keine davon abweichende Mieterhöhung ansetzen. Sie dürfen also die Miete nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben oder Kosten von Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegen.

Bei der Staffelmiete sind sowohl die genauen Summen als auch die Fristen für die jeweiligen Mieterhöhungen bereits genau abgesprochen. Bei der Indexmiete dürfen Sie einmal im Jahr die Miete an die Zahlen des Verbraucherschutzes erhöhen. Beide Arten der Mieterhöhung erfolgen dabei automatisch.

Besonders fehleranfällig ist die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Beachten Sie, dass Sie für die Rechtsmäßigkeit dieser Art der Mieterhöhung streng nach §558 des BGB vorgehen müssen. Unter anderem ist es für die Mieterhöhung nötig, dass der Mieter ausdrücklich zustimmt.

Vermeiden Sie weitere Fehler, indem Sie diesen Hinweisen folgen:

• Sie dürfen nur eine Mieterhöhung pro Jahr aussprechen und müssen mindestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung warten.
• Hinzu kommt eine Überlegungsfrist von drei Monaten, sodass de facto ein 15-monatiger Mietbestand nötig ist, bevor eine neue Mieterhöhung in Kraft treten kann.
• Innerhalb von drei Jahren dürfen Sie die Miete nur um maximal 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze).
• Sie müssen für die Ankündigung der Mieterhöhung die Schriftform wahren.
• Bei mehreren Mietern müssen Sie alle Mietparteien über die Mieterhöhung informieren und deren Zustimmung einholen.
• Sie müssen die Mieterhöhung anhand des Mietspiegels, einer Auskunft einer Mietdatenbanken oder eines Gutachtens von einem Bausachverständigen begründen. Alternativ können Sie auf drei vergleichbare Wohnungen im Ort verweisen und deren Miete nennen.
• Sie müssen dem Mieter nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens eine zweimonatige Frist zur Überlegung geben.

Innerhalb dieser Frist darf der Mieter der Mieterhöhung widersprechen, falls diese nicht rechtskräftig ist, oder von seinem Recht auf Sonderkündigung Gebrauch machen. Sollte der Mieter sich nicht melden und die geforderte Miete nicht zahlen, können Sie eine Zustimmungsklage in die Wege leiten.

Bei der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen sollten Sie ebenfalls die obengenannten Regeln zur schriftlichen Ankündigung und zur Überlegungsfrist des Mieters beachten. Darüber hinaus ist es wichtig, im Fall der Modernisierung zwischen Instandhaltung und Modernisierung zu unterscheiden.

• Bei der Instandhaltung oder Instandsetzung handelt es sich um Ihre vertragliche Pflicht als Vermieter.
• Modernisierungsmaßnahmen sind im §555b des BGB genauer bezeichnet. Unter anderem zählen energetische Sanierungen oder Maßnahmen zu einem verbesserten Wohnwert zu den Modernisierungsmaßnahmen. Der Mieter muss davon ebenfalls einen Vorteil erhalten.

Sie müssen dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten die Maßnahmen ankündigen, ebenfalls schriftlich. Sollten Sie diese Frist versäumen, muss der Mieter statt nach drei Monaten erst nach neun Monaten zum ersten Mal die Mieterhöhung zahlen.

Insgesamt dürfen Sie maximal acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete umlegen. Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach der Ankündigung der Erhöhung zum ersten Mal fällig.