Was be­deu­tet die Miet­preis­brem­se für Ei­gen­tü­mer?

Die Mietpreisbremse hat die Preisentwicklung in den problematischen Wohnungsmärkten im Blickfeld. Sie will Preissprünge im zweistelligen Prozentbereich bei Wiedervermietungen verhindern. Auch einkommensschwache Mieter sollen eine Chance auf dem Wohnungsmarkt haben.

Der Gesetzgeber versucht mit der Mietpreisbremse die Interessen von Vermietern und Mietern auszubalancieren. Wer saniert oder neu baut, soll auch weiterhin auf Rendite hoffen. Da Wohnungen aber keine bloße Ware, sondern vielmehr Lebensraum für Menschen sind, kann die Renditemaximierung nicht das einzige Kriterium sein.

Bis 2015 durften Vermieter bei der Wiedervermietung frei gewordener Wohnungen jede Miete verlangen, die der Markt hergab. Seit der Einführung der Mietpreisbremse dürfen Vermieter bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ die neue Miete maximal auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent anheben. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass einkommensschwache Mieter aus ihren Wohnungen verdrängt werden.

Beispiel: Betrug die Miete bislang 6 €/m² und liegt die ortsübliche Miete bei  7 €/m², kann der Vermieter bei der Neuvermietung  7,70 €/m² verlangen, auch wenn für vergleichbare Wohnungen Mieten bis 8 €/m² erzielt werden.

Für Vermieter gilt Bestandsschutz. Vermieter brauchen frei gewordene Wohnungen nicht unterhalb der bisherigen Miete anzubieten. 

Da die Mieten nicht überall unverhältnismäßig hoch sind, ist die Mietpreisbremse nur dort relevant, wo ein „angespannter Wohnungsmarkt“ besteht. Die Bundesländer sind ermächtigt, sie für Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen.

Die Mietpreisbremse ist nicht mit der „Kappungsgrenze“ des § 558 III BGB zu verwechseln. Die Kappungsgrenze beschränkt Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren auf 20 bzw. 15 Prozent. Auch hier können die Länder in problematischen Regionen durch Rechtsverordnung beschließen, dass Mieten nur innerhalb des Rahmens der jeweiligen Kappungsgrenze angehoben werden dürfen.

Die Mietpreisbremse soll die Motivation von Bauherren und Investoren zur Errichtung von Neubauten nicht beeinträchtigen. Neubauten können auch künftig ohne Einschränkungen in der Miethöhe errichtet werden.

Modernisierungen sollen durch die Mietpreisbremse ebenfalls nicht gefährdet werden. Es muss aber umfassend modernisiert werden. Die Modernisierungsmaßnahme muss dementsprechend mit einem Neubau gleichgestellt werden. Als Orientierung gilt, dass die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Kostenaufwands ausmacht. Den Modernisierungsaufwand kann der Vermieter, unabhängig von einer Mieterhöhung,  auf die ortsübliche Vergleichsmiete (nach § 559 BGB) mit bis zu 11 Prozent auf die Kaltmiete aufschlagen.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen, sodass Vermieter sich an die Vorgaben in einem Gebiet mit Mietpreisbremse gar nicht halten müssen. Zu den Ausnahmefällen gehören:

• Miethöhe des alten Mieters darf erhalten bleiben und auf neuen Mieter übertragen werden, auch wenn der Betrag 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegt. 
• Handelt es sich um einen Neubau, brauchen sich Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten. Für alle Wohnungen, die erstmalig nach dem 1.10.2014 vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht.
• Wurden innerhalb der letzten drei Jahre vor der Vermietung umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist es eine Ausnahme, sodass die Mietpreisbremse keine Anwendung findet. 
• Handelt es sich um eine möblierte Wohnung, die nur über einen kurzen Zeitraum vermietet wird, greift keine Mietpreisbremse.
• Indexmietverträge sind ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Die Mietpreishöhen sind von der Entwicklung des Verbraucherpreisindex abhängig. 
• Möblierte Untermiet-Zimmer sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Falls eine Ausnahme vorliegt, müssen sich Vermieter nicht an die Vorgaben halten. Es wurde übrigens auch eine Auskunftspflicht eingeführt. Vermieter müssen seit 01.01.2019 dem Mieter unaufgefordert schriftlich darüber in Kenntnis setzen, warum die Miete höher ausfällt. 

Die Modernisierung kann zu den Ausnahmen gehören, die eine Erhöhung des Mietpreises erlaubt. Allerdings hängt es ganz von dem Umfang der Modernisierung ab. Wurde eine Wohnung nach dem Auszug des alten Mieters teilweise saniert und an einen neuen Mieter vermietet, gilt weiterhin die Mietpreisbremse. Auch dann, wenn der alte Mieter darin wohnen bleibt, muss sich der Vermieter an das Gesetz halten. Vermieter können lediglich 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, welche jedoch auch nicht in unbegrenzter Höhe erlaubt sind.

Wurde jedoch die Wohnung nach dem Auszug des alten Mieters umfassend modernisiert, haben Vermieter freie Bahn. Sie können die Miethöhe frei festlegen, da es eine Ausnahme von der Mietpreisbremse darstellt. Der neue Mieter hat keine Handhabung, etwas gegen die höhere Miete zu unternehmen.

Gehört das Mietobjekt nicht zu den Ausnahmen, müssen Sie sich als Vermieter an die Mietpreisbremse halten. Tun Sie das nicht, gibt es zwar keine Sanktionen, aber Sie müssem ab dem Zeitpunkt der Rüge vom Mieter die Miete entsprechend anpassen. Der Mieter muss auch keinen Beweis bringen. Allerdings ist es aktuell noch so, dass der Mieter zu viel gezahlte Miete zum aktuellen Zeitpunkt nicht zurückverlangen kann. Eine rückwirkende Erstattung ist also nicht möglich. Erst ab dem Zeitpunkt es Erkennens und der Rüge muss die Miete gesenkt werden. Diesbezüglich soll es jedoch verschärfte Regelungen und Änderungen geben. Gedacht ist, dass Mieter zweieinhalb Jahre rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern können.

Wer die Mietpreisbremse umgehen möchte, kann mit seinen Mietern eine Staffel- oder eine Indexmiete vereinbaren oder zum Beispiel vorübergehend möbliert vermieten. Auch bei Modernisierungsmaßnahmen darf die Miete angehoben werden.

Bei Staffelmiete

Wenn sich Mieter und Vermieter auf eine Staffelmiete verständigen, schaffen sie damit von Anfang an kalkulierbare Verhältnisse. Denn die Miete erhöht sich in jedem Jahr um einen festgelegten Betrag. Der Mieter muss nicht immer wieder neu zustimmen. Es reicht, dass er das einmal bei Vertragsschluss getan hat. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 Prozent steigen. Doch auch eine Staffelmiete darf nicht endlos klettern. Wenn 120 Prozent der Vergleichsmiete erreicht sind, darf nicht weiter erhöht werden.

Bei Indexmiete

Verständigen sich Mieter und Vermieter im Mietvertrag auf eine Indexmiete, steigt der Mietpreis einmal im Jahr entsprechend der Inflationsrate. Die Mietentwicklung orientiert sich also an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Daneben ist keine weitere Mieterhöhung zulässig. Einzige Ausnahme: Die Miete darf angehoben werden, wenn der Vermieter eine Modernisierung vornimmt, zu der er rechtlich verpflichtet ist.

Bei einer Mieterhöhung ist zunächst auf die ortsübliche Miete zu achten. Diese wird gemäß § 558 II BGB aus den üblichen Mieten gebildet, „die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage unter Berücksichtigung der energetischen Ausstattung in den letzten vier Jahren“ vereinbart wurden. Zur Begründung kann sich der Vermieter auf einen örtlichen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, auf ein Sachverständigengutachten oder entsprechende Mieten für drei vergleichbare Wohnungen beziehen.

Soweit die ortsübliche Miete unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse überschritten wird, ist eine neu vereinbarte Miete unwirksam. Es bleibt Aufgabe des Mieters, seine Rechte geltend zu machen und zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Vermieter drohen im Hinblick auf den Mietwucher-Paragrafen 291 Strafgesetzbuch Geldbußen. 

Sie schauen sich die Überweisungen des letzten Monats an. Plötzlich stellen Sie fest, dass Ihr Mieter weniger zahlt als sonst. Warum? Liegt es vielleicht an dem Fenster im Wohnzimmer, durch das es angeblich immer zieht? Sie wünschen mit dem Mieter keinen Streit und nehmen das erst einmal hin. 15 EUR jeden Monat. Und das monatelang! Eines Tages wird es Ihnen dann doch zu bunt, und Sie wollen die monatlich geminderten 15-EUR-Beträge wieder zurück haben. Aber Vorsicht: Jetzt könnte es nämlich schon zu spät sein!

Unberechtigter Mietminderung auf der Stelle widersprechen

Sie als Vermieter verlieren Ihren Anspruch auf die rückständige Miete, wenn Sie feststellen, dass Ihr Mieter weniger zahlt und Sie das 6 Monate lang hinnehmen, ohne zu widersprechen und ihn deswegen abzumahnen. So jedenfalls sehen das die Gerichte! Der Grund: Laufend zu erfüllende Ansprüche müssen Sie zeitnah geltend machen. Deswegen verwirken Ihre Nachzahlungsansprüche, wenn Sie diese längere Zeit lang widerspruchslos hinnehmen. 
(LG Gießen, Urteil v. 6.6.2001 - 1 S. 106/01, ZMR 2001, S. 801)

Klären, welche Schulden Ihr Mieter mit seiner Zahlung tilgt

Wichtig: Klären Sie auch, was Ihr Mieter zahlt und was er nicht zahlt. Schließlich wissen Sie ja gar nicht, ob Ihr Mieter nur die Miete nicht vollständig zahlt oder die Betriebskosten. Denken Sie daran, dass jeder Schuldner bei seiner Leistung bestimmen kann, welchen Teil einer Schuld oder welche von mehreren Schulden er mit seiner Zahlung tilgt.

Nach 6 Monaten verliert Mieter Minderungsrecht 

Umgekehrt gilt aber auch: Nimmt Ihr Mieter einen Mangel in voller Kenntnis mehr als 6 Monate lang hin, verliert er sein Mietminderungsrecht. Um dem zu entgehen, genügt es schon, wenn er seine Miete unter Vorbehalt zahlt. Manche Gerichte urteilen sogar so vermieterfreundlich, dass sie dem Mieter das Minderungsrecht streichen, wenn ihn der Vermieter immer wieder vertröstet hat und dennoch nichts passiert (OLG Stuttgart, WM 1997, S. 619). Auf diese sehr großzügige Rechtsprechung sollten Sie sich aber besser nicht verlassen!

Soweit die ortsübliche Miete unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse überschritten wird, ist eine neu vereinbarte Miete unwirksam. Es bleibt Aufgabe des Mieters, seine Rechte geltend zu machen und zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Vermieter drohen im Hinblick auf den Mietwucher-Paragrafen 291 Strafgesetzbuch Geldbußen.

Seit dem 01. Juni 2015 gelten neue Grundlagen für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen. Die häufigsten Fragen zum Thema haben wir hier für Sie beantwortet.