In verschiedenen Bundesländern und Städten gilt die Mietpreisbremse, an die sich normalerweise Vermieter halten müssen. Es gibt aber auch einige Ausnahmen, die wir nachfolgend erläutern. Was es zu beachten gibt, erfahren Sie hier.

• Von der Mietpreisbremse gibt es Ausnahmen, sodass Vermieter auch erhöhte Mieten verlangen können. Hierzu zählen umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen und Ersteinzug nach 01.10.2014.

• Mieter können aufgrund der Mietpreisbremse den Vermieter rügen. Daraufhin muss die Miete angepasst werden. Rückwirkende Rückzahlungen sind jedoch nicht möglich.

• Wurden Modernisierungsarbeiten im kleinen Umfang durchgeführt, ist die Mietpreisbremse weiterhin gültig. Es können jedoch 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.

In einigen Regionen in Deutschland ist der Wohnungsmarkt sehr angespannt. Dadurch stiegen die Mieten auch immer wieder an, was durch die Mietpreisbremse eingedämmt werden soll. Da, wo die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen, sodass Vermieter sich an die Vorgaben in einem Gebiet mit Mietpreisbremse gar nicht halten müssen. Zu den Ausnahmefällen gehören:

• Miethöhe des alten Mieters darf erhalten bleiben und auf neuen Mieter übertragen werden, auch wenn der Betrag 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegt.

• Handelt es sich um einen Neubau, brauchen sich Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten. Für alle Wohnungen, die erstmalig nach dem 1.10.2014 vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht.

• Wurden innerhalb der letzten drei Jahre vor der Vermietung umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist es eine Ausnahme, sodass die Mietpreisbremse keine Anwendung findet.

• Handelt es sich um eine möblierte Wohnung, die nur über einen kurzen Zeitraum vermietet wird, greift keine Mietpreisbremse.

• Indexmietverträge sind ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Die Mietpreishöhen sind von der Entwicklung des Verbraucherpreisindex abhängig.

• Möblierte Untermiet-Zimmer sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Falls eine Ausnahme vorliegt, müssen sich Vermieter nicht an die Vorgaben halten. Es wurde übrigens auch eine Auskunftspflicht eingeführt. Vermieter müssen seit 01.01.2019 dem Mieter unaufgefordert schriftlich darüber in Kenntnis setzen, warum die Miete höher ausfällt.

Die Modernisierung kann zu den Ausnahmen gehören, die eine Erhöhung des Mietpreises erlaubt. Allerdings hängt es ganz von dem Umfang der Modernisierung ab. Wurde eine Wohnung nach dem Auszug des alten Mieters teilweise saniert und an einen neuen Mieter vermietet, gilt weiterhin die Mietpreisbremse. Auch dann, wenn der alte Mieter darin wohnen bleibt, muss sich der Vermieter an das Gesetz halten. Vermieter können lediglich 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, welche jedoch auch nicht in unbegrenzter Höhe erlaubt sind.

Wurde jedoch die Wohnung nach dem Auszug des alten Mieters umfassend modernisiert, haben Vermieter freie Bahn. Sie können die Miethöhe frei festlegen, da es eine Ausnahme von der Mietpreisbremse darstellt. Der neue Mieter hat keine Handhabung, etwas gegen die höhere Miete zu unternehmen.

Gehört das Mietobjekt nicht zu den Ausnahmen, müssen Sie sich als Vermieter an die Mietpreisbremse halten. Tun Sie das nicht, gibt es zwar keine Sanktionen, aber Sie müssem ab dem Zeitpunkt der Rüge vom Mieter die Miete entsprechend anpassen. Der Mieter muss auch keinen Beweis bringen. Allerdings ist es aktuell noch so, dass der Mieter zu viel gezahlte Miete zum aktuellen Zeitpunkt nicht zurückverlangen kann. Eine rückwirkende Erstattung ist also nicht möglich. Erst ab dem Zeitpunkt es Erkennens und der Rüge muss die Miete gesenkt werden. Diesbezüglich soll es jedoch verschärfte Regelungen und Änderungen geben. Gedacht ist, dass Mieter zweieinhalb Jahre rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern können.