Wenn Sie Modernisierungsarbeiten an einer Mietimmobilie planen, müssen Sie Ihre Mieter rechtzeitig schriftlich informieren. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie korrekt vorgehen und wann die Ankündigungsfrist abläuft.
Nach § 555 c Abs. 1 müssen Sie gegenüber dem Mieter in Textform erklären, dass und insbesondere wann eine Modernisierungsmaßnahme vorgenommen wird. Textform heißt hier, im Gegensatz zur Schriftform, dass das Schreiben keine eigenhändige Unterschrift des Vermieters tragen muss. Es muss nur sichergestellt werden, dass die Mitteilung rechtzeitig vorgeht. Das bedeutet: Ein unterschriebenes Fax an den Mieter genügt bereits. Nach herrschender Rechtsmeinung kann sogar, wenn gegebenenfalls vereinbart, eine Modernisierungsankündigung via E-Mail möglich sein. Wenn Sie in Ihrem Haus oder Ihrer Mietwohnung eine Modernisierung planen, müssen Sie diese Ihrem Mieter ankündigen. Diese Ankündigungsfrist wurde von bisher 2 auf nun 3 Monate verlängert.
Modernisierungsmaßnahmen wie Fassadendämmung, Heizungsaustausch, neue sanitäre Einrichtungen oder Balkonanbau steigern den Wert der Immobilie. Sie bringen aber nicht nur Ihnen als Vermieter, sondern auch den Mietern Vorteile, denn auch sie profitieren vom verbesserten Wohnkomfort oder sparen bei energetischen Maßnahmen künftig Heizkosten. Die meisten Mieter dürften auch bereit sein, die damit verbundenen vorübergehenden Einschränkungen durch Bauarbeiten und die gesetzlich geregelten Mieterhöhungen in Kauf zu nehmen. Dennoch wird es immer auch Ablehnungen der Modernisierungen geben. Damit nicht schon aus formalen Gründen Einspruch möglich ist, muss schon die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme absolut gesetzeskonform erfolgen.
Sie müssen Ihrem Mieter nun also 3 Monate, bevor Sie mit den Arbeiten anfangen, deren Art, voraussichtlichen Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitteilen (§ 554 Abs. 3 BGB neu). Diese neue, 3-monatige Ankündigungsfrist gilt für alle Modernisierungen, die Sie ab dem 1.9.2001 ankündigen.
Grundsätzlich müssen Mieter angemessene Modernisierungsmaßnahmen dulden. Voraussetzung ist aber, dass sie rechtzeitig und umfassend über die bevorstehenden Umbau-, Dämm- oder Installationsarbeiten informiert werden. Rechtzeitig heißt: mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen. Halten Sie als Vermieter diese Frist unbedingt ein, um einen verspäteten Beginn der Arbeiten, der oft auch witterungsbedingte Probleme mit sich bringt, zu verhindern.
Die Modernisierungsankündigung muss stets in Schriftform erfolgen, eine telefonische oder mündliche Ankündigung reicht nicht. Inhaltlich muss sie die folgenden Punkte enthalten:
- Art und Umfang der Maßnahme
- Einsparung bei energetischer Sanierung
- Voraussichtlicher Baubeginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme
- die zu erwartende Mieterhöhung und voraussichtliche Veränderung der Betriebskosten nach der Modernisierung
- Hinweis auf eventuelle Härteeinwände, welche die Mieter gegen die Modernisierung vorbringen können
- Fehler bei der Ankündigung
Beginnen Sie mit den Modernisierungsmaßnahmen ohne vorherige, form- wie fristgerechte Ankündigung, dann kann unter Umständen trotzdem eine Mieterhöhung durchgesetzt werden. Nämlich dann, wenn der Mieter um den Grund der Baumaßnahmen (Modernisierung) weiß und diese duldet. Andererseits gibt § 559 b Absatz 2 Nr. 1 BGB vor, dass die daraus folgende Mieterhöhung erst nach neun Monaten (nach Erhaltung) vom Mieter zu tragen ist.
Fehler bei der Ankündigung können Sie richtig teuer zu stehen kommen. Beispielsweise wenn Sie Ihrem Mieter die zu erwartende Mieterhöhung nicht fristgerecht mitteilen oder wenn die tatsächliche Erhöhung mehr als 10 % über der mitgeteilten Erhöhung liegt. Ihre Mieterhöhung wird dann nämlich erst 6 Monate später wirksam (§ 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB neu).
Entspannt bleiben trotz Schadensmeldung
Mit dem neuen ReparaturManager melden Ihre Mieter den nächsten Schaden ganz einfach online und werden direkt mit den Handwerkern Ihrer Wahl verbunden. Sie sparen Zeit und Nerven, behalten aber trotzdem die volle Kontrolle.Denken Sie daran, dass Sie mit Ihrer Ankündigung dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht in die Hände spielen: Ihr Mieter kann bei einer entsprechenden Ankündigung gemäß § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB neu bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats kündigen. Auch müssen Sie ihm in der Ankündigung auf den ihm zustehenden Härteeinwand hinweisen. Näheres regelt § 555 d Abs. 3 S. 1, wo Form- und Fristvorgaben beschrieben sind.
Die Beschreibung der geplanten Maßnahmen in der Modernisierungsankündigung muss so detailliert sein, dass sich der Mieter eine genaue Vorstellung von den Arbeiten machen kann. Es reicht also nicht, „Wärmedämmung“, „Fenstertausch“ oder „Erneuerung des Heizsystems“ anzukündigen. Stattdessen muss beschrieben werden, an welchen Hausseiten oder Fassadenabschnitten gedämmt wird und welche Fenster oder Heizkörper ausgetauscht werden sollen. Dies ist auch im Sinne eines zügigen Ablaufs sinnvoll, denn so können Mieter sich auf die Arbeiten einstellen und beispielsweise rechtzeitig Möbel zur Seite räumen. Sinnvoll kann es sein, zur Erläuterung auch Skizzen beizufügen.
Wenn es sich um eine energetische Sanierung handelt, muss der Vermieter auch mitteilen, inwieweit nach Dämmung, Fenster- oder Heizungstausch Energie eingespart wird. Handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Nummer 1 und 2, können Sie auf „allgemein anerkannte Pauschalwerte“ Bezug nehmen. Also immer dann, wenn energetisch modernisiert wird, der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Das erspart das aufwendige Begründen und bietet Ihnen Rechtssicherheit. Im Übrigen finden Sie zu diesen und anderen Themen eine Auswahl an geprüften Muster-Verträgen und –Dokumenten zum kostenfreien Download bei ImmobilienScout24.
Handelt es sich um Modernisierungen, die nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen und kaum Auswirkungen auf die Mietsache haben, gelten die oben erläuterten Form- und Fristvorgaben nicht. Allerdings dürfen Sie im Umkehrschluss auch keine für den Mieter nachteiligen Klauseln in den Vertrag aufnehmen, um die Fristen zu umgehen.
Von der Dreimonatsfrist der Modernisierungsankündigung war schon die Rede. Der Baubeginn sollte zwar möglichst genau angegeben werden, das muss aber nicht auf den Tag genau sein. Die Angabe der Kalenderwoche ist ausreichend. Wer nur den voraussichtlichen Monat angibt, läuft unter Umständen Gefahr, dass die Einhaltung der Ankündigungsfrist angezweifelt wird. Auch die Angabe der voraussichtlichen Modernisierungsdauer sollte möglichst genau sein, wobei eine Formulierung wie „ca. drei Wochen“ akzeptabel sein sollte.
Vereinbaren Sie die Dauer der Modernisierungsmaßnahmen möglichst in Ihrem Vertrag mit den beteiligten Bauunternehmen oder Handwerkern.
Die voraussichtliche Mieterhöhung nach der Modernisierung muss der Vermieter mit einem konkreten Geldbetrag in der Modernisierungsankündigung nennen. Er muss sie an dieser Stelle allerdings nicht mit Berechnungen erläutern, denn dies ist Teil des eigentlichen Mieterhöhungsschreibens. Ähnliches gilt für mögliche Änderungen der Betriebskosten.
Seit der Mietgesetzänderung von 2013 ist der Vermieter nun verpflichtet, den Mieter in der Modernisierungsankündigung darauf hinzuweisen, dass er Härteeinwände gegen die Modernisierung vorbringen kann. Er muss ihn außerdem über Form und Frist der Einwände informieren. Die Änderung bezieht sich jedoch nur auf die Hinweispflicht, die Rechte des Mieters bezüglich dessen, was eine unzumutbare Härte darstellen könnte, wurden durch das neue Gesetz nicht erweitert.
Ihr Erhöhungsschreiben wirft der Postbote am 12.9.2013 in den Briefkasten Ihres Mieters ein. Bereits ab dem 1.12.2013 muss Ihr Mieter Ihnen die erhöhte Miete zahlen.
Ein weiteres Beispiel: Sie kündigen im September 2001 eine umfangreiche Modernisierung an. Sie dürfen ab Januar 2002 mit den Arbeiten beginnen. Der Mieter kann bis zum 31.10.2001 zum 30.11.2001 außerordentlich kündigen. Dies gilt sogar für langfristig laufende Zeitmietverträge!
Kündigen Sie Ihre Modernisierung nicht oder nicht richtig an, müssen Sie 6 Monate länger auf Ihre Mieterhöhung warten. Das Gleiche gilt, wenn Ihre Mieterhöhung 10 % höher ausfällt, als Sie dem Mieter mitgeteilt haben.
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