Zwangs­räu­mung

• Eine Zwangsräumung ist nur mit einem gerichtlich angeordneten Räumungstitel durchführbar.
• Die Räumung selbst dürfen Vermieter:innen nicht vornehmen, sondern müssen diese von einem:r gerichtlich bestellten Gerichtsvollzieher:in durchführen lassen.
• Bei einer ernsten Erkankung oder einer akuten Suizidgefahr ist eine Zwangsräumung nicht möglich.

Sie haben Ihrem:Ihrer Mieter:in das Mietverhältnis rechtmäßig gekündigt, aber sie oder er  macht keinerlei Anstalten auszuziehen? Nun dürfen Sie keinesfalls eigenmächtig handeln und einfach die Wohnung räumen lassen, selbst wenn größere Forderungen bei den Mietzahlungen bestehen.

Die Zwangsräumung einer Wohnung setzt immer einen Räumungstitel gegen alle Mieter:innen der Immobilie voraus. In der Regel ist das ein rechtskräftiges Urteil, in einigen Fällen reicht eine einstweilige Verfügung. Zuvor muss der:die Vermieter:in eine Räumungsklage einreichen, damit es gerichtlich weitergehen und die drohende Zwangsräumung druchgeführt werden kann.

Für Vermieter:innen ist es ein umständlicher und langwieriger Weg, da es weiterhin keine Mieteinnahmen gibt und dennoch weiter Kosten anfallen. Ohne Räumungsklage und gerichtlichen Räumungstitel ist aber keine  Zwangsvollstreckung möglich. 

Um später eine Zwangsräumung durchsetzen zu können, müssen Sie bereits bei der Kündigung korrekt vorgehen.

Hat der:die Mieter:in seine:ihre vertraglichen Pflichten verletzt, etwa durch Ruhestörung oder Schäden an der Wohnung, müssen Sie ihn:sie zunächst abmahnen, damit er:sie das Verhalten ändern kann. Kommt die Person dieser Aufforderung innerhalb einer gesetzten Frist nicht nach, können Sie ihr kündigen. In der Regel mit einer ordentlichen, in massiven Fällen auch mit einer fristlosen Kündigung.

Einem:Einer Mieter:in, der:die mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist, können Sie dagegen auch ohne Abmahnung fristlos kündigen. Bei Mietverträgen, die nach dem 01.05.2013 abgeschlossen wurden, gilt dies auch für einen Rückstand bei der Mietkaution, die zwei Monatsnettokaltmieten entspricht.

Allerdings müssen Sie dem:der Mieter:in auch bei fristloser Kündigung eine angemessene Frist – in der Regel zwei Wochen – gewähren, um die Wohnung zu räumen. Dem:Der Vermieter:in steht für diese Zeit aber eine Nutzungsentschädigung zu.

Wenn der:die Mieter:in bei einer ordentlichen Kündigung nach der allgemeinen Kündigungsfrist oder bei der außerordentlichen Kündigung nach angemessener Frist zur Wohnungsräumung nicht ausgezogen ist, sollten Sie keine weitere Zeit verstreichen lassen und Räumungsklage erheben.

 Zuständig ist bei Wohnraummietverhältnissen das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet. Bei Gewerbevermietung ist es je nach Streitwert das Amts- oder das Landgericht. Falls der:die Mieter:in Ihnen eine Nutzungsentschädigung schuldet, kann das Gericht auf Antrag anordnen, dass die entsprechende Personer dafür während des Verfahrens Geld hinterlegt. Tut sie oder er das nicht, ist auch eine Zwangsräumung per einstweiliger Verfügung möglich.

Auch während des Räumungsprozesses ist es noch möglich, sich mit dem:der Mieter:in gütlich zu einigen. Das kann bei unsicheren Aussichten auf Erfolg der Räumungsklage ratsam sein. Mit einem solchen Räumungsvergleich kann beispielsweise vereinbart werden, dass der:die Mieter:in zu einem bestimmten Zeitpunkt auszieht, der:die Vermieter:in im Gegenzug aber auf Schönheitsreparaturen verzichtet. Zieht der:die Mieter:in dann zum vereinbarten Termin nicht aus, gilt der Räumungsvergleich als Titel für die Zwangsräumung.

Der:Die Mieter:in kann bis zum Ende der mündlichen Verhandlung einen Antrag auf eine Räumungsfrist stellen. Nach einer Prüfung durch das Gericht wird dann eine angemessene Frist für den Auszug gesetzt, bevor die drohende Zwangsräumung ansteht. Dadurch soll eine,  Obdachlosigkeit von Mieter:innen verhindert werden.

Sobald der:die Vermieter:in einen Räumungstitel hat und der:die Gerichtsvollzieher:in beauftragt ist, kann der:die Mieter:in seine:ihre Wohnung innerhalb einer Frist von drei Wochen räumen. Zieht die Person freiwillig aus, lässt sich die Räumung durch eine Umzugsfirma oder eine Spedition verhindern.

Falls der:die Mieter:in verpasst hat, den Antrag auf Räumungsfrist zu stellen oder wenn die Frist abgelaufen ist, kann er Vollstreckungsschutz beantragen. Das Gericht kann dem Antrag stattgeben und die Dauer des Schutzes festlegen. 

Wenn das Gericht sein Urteil für die Räumung gefällt hat, müssen Sie eventuell noch eine Räumungsfrist abwarten, die dem:der Mieter:in gewährt wird. In manchen Fällen, zum Beispiel bei Krankheit oder Suizidgefahr des:der Mieters:in, greift auch der sogenannte Räumungsschutz.

Ist auch die Räumungsfrist verstrichen, kann der:die Vermieter:in den:die Gerichtsvollzieher:in mit der Zwangsräumung beauftragen. Die befugte Person setzt eine letzte Frist vom meist drei Wochen zur freiwilligen Räumung.

 Verstreicht auch diese Frist, erfolgt die eigentliche Zwangsräumung. Der:Die Gerichtsvollzieher:in beauftragt dafür ein Speditionsunternehmen und stellt dem:der Vermieter:in für die voraussichtlichen Kosten einen Vorschuss in Rechnung.

Auch wenn der:die Mieter:in die Schlüssel abgegeben hat, lässt man meist zur Sicherheit die Schlösser der leer geräumten Wohnung austauschen. Damit ist die Zwangsräumung offiziell beendet.

Die Kosten für die Zwangsräumung hat der:die Mieter:in als Prozessverlierer:in zu tragen, doch der:die Gerichtsvollzieher:in wird ohne einen Kostenvorschuss des:der Vermieters:in nicht tätig.

Bei einer Dreizimmerwohnung müssen Sie mit einem Vorschuss von 2.000 bis 3.000 Euro rechnen. Nicht nur werden Ihnen Kosten für das Ausräumen berechnet, sondern auch Lagerkosten kommen hinzu. Für Sie als Vermieter:in bedeutet dies ein finanzielles Risiko, denn gerade wenn es sich um zahlungssäumige Mieter:innen handelt, dürfte es oft schwer sein, das Geld später einzutreiben.

Einen Ausweg bietet das Modell der sogenannten „Berliner Räumung“, das mit der Mietrechtsreform von 2013 gesetzlich geregelt wurde:

 Soll das Berliner Modell verwendet werden, beantragt der:die Gerichtsvollzieher:in nur die Herausgabe der Wohnung an sich beim Zwangsräumungstermin. Alle Einrichtungsgegenstände verbleiben in der Wohnung. So fallen zunächst nur die Kosten für den:die Gerichtsvollzieher:in und den Austausch der Schlösser an. Fordert der:die Mieter:in die Sachen nicht innerhalb einer bestimmten Frist zurück, kann der:die Vermieter:in pfändbare Gegenstände mittels Versteigerung oder Verkauf verwerten.

Eine Räumung durch den:die Vermieter:in ist nur in den seltensten Fällen möglich. Hierzu gehört der Fall, dass ein:e Mieter:in ein Eigentum aufgegeben hat. Der:Die Vermieter:in darf wertlose Gegenstände entsorgen, muss aber wertvollere Gegenstände einlagern.

Selbst wenn ein:e Mieter:in monatelang untergetaucht ist oder als vermisst gemeldet wurde, darf der:die Vermieter:in die Wohnung nicht räumen. Ohne Gerichtsbeschluss wäre er in diesem Fall dem:der Mieter:in zu Schadensersatz verpflichtet.