Lesen Sie hier alle Details zu den Besonderheiten der Staffelmiete für Vermieter:innen, zu den maximalen Mieterhöhungen, zum Kündigungsrecht und zu den Fristen. Zudem präsentieren wir Ihnen die Vor- und Nachteile dieser Art der Miete und beantworten häufige Fragen.
Klug vorsorgen, Mietausfall absichern
Ein Mietausfall bei einem neuen Mietverhältnis trifft Sie als Vermieter immer unerwartet. Mit der ImmoScout24 Mietausfallversicherung schaffen wir ab sofort Sicherheit. Den Beitrag berechnen wir einfach und schnell anhand Ihrer Miete.Bei einer Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag vereinbart, wann sich die Netto-Kaltmiete um welchen Betrag erhöhen wird.
Die Erhöhungen müssen weder regelmäßig erfolgen noch gleiche Beträge umfassen, dürfen aber nur maximal einmal pro Jahr erfolgen.
Im Mietvertrag kommt es auf die Details an. Nutzen Sie deshalb vom Fachanwalt für Mietrecht erstellte Mustervorlagen. Bei ImmoScout24 gibt es diese kostenlos und inklusive Haftungsübernahme.
Direkt zum Wunschthema
- Was ist eine Staffelmiete?
- Welche Besonderheiten weist die Staffelmiete auf?
- Unter welchen Bedingungen dürfen Vermieter eine Staffelmiete verlangen?
- Wie hoch dürfen die Mieterhöhungen maximal sein?
- Wie verhält sich die Staffelmiete zur Mietpreisbremse?
- Welche wichtigen Fristen muss ich beachten?
- Wie verhält sich das Kündigungsrecht bei einer Staffelmiete?
- Welche Vor- und Nachteile bietet die Staffelmiete für Vermieter?
- Welche anderen Möglichkeiten zur Mieterhöhung gibt es?
- FAQ zum Thema Staffelmiete
Eine Staffelmiete ist eine beliebte Möglichkeit zur automatischen Mieterhöhung, die bereits im Mietvertrag festgelegt wird. Normalerweise ist es nicht so leicht für den Vermieter, die Miete zu erhöhen. Bei einer Staffelmiete steht im Mietvertrag, wann und um welchen Vertrag die Miete steigt. Somit sparen sich beide Parteien viel Aufwand und haben Planungssicherheit.
Jedoch ist im Rahmen einer Staffelmiete keine andere Möglichkeit der Mieterhöhung vorhergesehen. Das bedeutet, dass der Vermieter zum Beispiel nach einer Modernisierung keine Mieterhöhung ansetzen darf.
Sie sollten die folgenden Kriterien beachten, um den Staffelmietvertrag korrekt zu formulieren:
- Die Staffelmiete gilt nur mit Zustimmung des Mieters.
- Eine nachträgliche Vereinbarung der Staffelmiete ist mit Zustimmung des Mieters möglich.
- Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden.
- In der Formulierung muss klar erkennbar sein, wann die nächste Mietstaffel beginnt und um welche Höhe die monatliche Miete steigt.
- Dabei müssen konkrete Beträge genannt werden; Formulierungen wie „2,8% Steigung pro Jahr“ sind nicht erlaubt.
- Die Staffelungen müssen laut §557a des BGB mindestens ein Jahr auseinanderliegen.
Bei der Staffelmiete vereinbaren Sie mit Ihrem:Ihrer Mieter:in bereits im Voraus, wann die Miete künftig um welchen Betrag steigt. Endet die Staffelung, dürfen Sie die Miete ausschließlich nach Maßstab der ortsüblichen Miete erhöhen. Der Vorteil ergibt sich gerade in Zeiten der Stagnation: Für beide Seiten ist durch die Vereinbarung der regelmäßig steigenden Mieten die künftige Preisentwicklung der Miete bereits überschaubar. Zudem automatisieren Sie die Mieterhöhungen und sparen sich so Arbeit.
Bei einem Staffelmietvertrag nutzen Vermieter:innen ihr Recht zur Vertragsfreiheit. Sie dürfen die Höhe der Staffelungen weitestgehend selbst bestimmen und erhalten so eine langfristige Sicherheit. Jedoch ist Mietwucher auch bei einer vereinbarten Miete mit Staffeln verboten.
Achten Sie zudem auf die folgenden Besonderheiten der Staffelmiete:
Die variable Indexmiete wird im Mietvertrag als Netto-Kaltmiete festgelegt. Die Aufwendungen und Umlagen für Betriebs- und Heizkosten sind hiervon ausgenommen.
In unbefristeten Mietverträgen sowie bestehenden Mietverträgen ist die Einführung von Staffeln zulässig. Jedoch müssen Sie auch bei einem unbefristeten Staffelmietvertrag die Schriftform einhalten.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (§557a Abs. 1 BGB) gibt nur vor, dass es mindestens eine vereinbarte Erhöhung der Miete geben muss, um als Staffelmiete zu gelten. Von regelmäßigen, also jährlichen Mietsteigerungen ist im BGB keine Rede. Es genügen also mindestens zwei Staffeln, damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag eingeordnet werden kann.
Beispiel für die zulässige Formulierung der Staffelmiete: „Am 1. Juli 2020 beginnt ein Staffelmietvertrag. Die Nettokaltmiete beträgt zu Beginn des Mietverhältnisses 850,00 Euro. Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich, ab dem 1. Juli 2021 auf 875,00 Euro, ab dem 1. Juli 2022 auf 900,00 Euro, ab dem 1. Juli 2023 auf 925,00 Euro, ab dem 1. Juli 2024 auf 950,00 Euro, ab dem 1. Juli 2025 auf 975,00 Euro.“
Beispiel für eine unwirksame Staffelmietvereinbarung:
„Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich um x Prozent.“
„Die Nettokaltmiete erhöht sich ab dem 1. Juli 2021 auf 10,25 Euro je Quadratmeter.“
Wenn die Staffelungen im Mietvertrag zunächst als Geldbetrag und im Anschluss doch in Prozentangaben formuliert werden, folgt daraus eine Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung (siehe Az.: VIII ZR 197/11).
Neben der korrekten Vereinbarung der Staffelmiete im Mietvertrag müssen Vermieter noch weitere Bedingungen erfüllen, um die Staffelmiete verlangen zu dürfen:
Höhe der Miete
Dazu gehört zum Beispiel die korrekte Höhe der Staffelmiete. Wenn im betreffende Gebiet Wohnungsknappheit herrscht, ist eine Mietpreisüberhöhung erlaubt. Bei geltender Mietpreisbremse werden auch geltende Staffelverträge automatisch gedrosselt. Normalerweise gilt keine Kappungsgröße für die Staffelmiete, sodass der Vermieter über einen Zeitraum von drei Jahren die Miete auch um mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Dennoch kann der Mieter mit der ortsüblichen Vergleichsmiete argumentieren, die nicht wesentlich überschritten werden darf. Ab einer Überschreitung von 20 Prozent handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld. Ab einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von 50 Prozent handelt es sich um Mietwucher, was als Straftat gilt.
Kündigungsausschluss
Neben diesen Vorgaben zu den maximalen Kosten der Staffelmiete darf der Vermieter auch einen einseitigen Kündigungsausschluss vereinbaren. Dabei verpflichtet sich der Mieter dazu, für eine bestimmte Dauer das Mietverhältnis nicht zu kündigen. Der Vermieter darf unter den vertraglich vereinbarten Bedingungen weiterhin kündigen. Jedoch darf der einseitige Kündigungsverzicht nur für maximal vier Jahre vereinbart werden. Beachten Sie als Vermieter, dass eine Staffelmiete mit einseitigem Kündigungsverzicht für Mieter meist nicht sehr attraktiv ist.
Dauer
Was die Dauer des Staffelmietvertrags angeht, sind Sie als Vermieter frei. Sie können sowohl einen befristeten als auch einen unbefristeten Staffelmietvertrag auswählen. Wenn die Staffelung endet, aber der Mietvertrag weiterläuft, sind wieder andere Mieterhöhungen möglich. Alternativ können Sie durch einen Mietvertragsnachtrag eine neue Staffelung vereinbaren.
Um wie viel Euro Sie jeweils die Miete erhöhen, bleibt Ihnen beim Staffelmietvertrag selbst überlassen. Sie müssen sich an keinen konkreten Steigerungsrhythmus von beispielsweise 20 Euro pro Jahr halten. Es ist auch erlaubt, alle zwei oder drei Jahre die einzelnen Staffeln zu einem vereinbarten Zeitpunkt um einen unterschiedlichen Betrag erhöhen.
Jedoch sollten Sie darauf achten, die jeweilige Miethöhe in exakten Euro-Beträgen in den Staffelmietvertrag aufzunehmen. Wenn Sie nur prozentuale Steigerungen angeben, ist die Staffelmiete falsch vereinbart und der Vertrag unwirksam.
Von Mietwucher bzw. Mietpreisüberhöhung definiert § 5 WirtschaftsstrafG Mietpreise für Wohnräume mit geringem Angebot, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigen. Dieses sollten Sie also vermeiden. Gegebenenfalls können Sie als Vermieter:in die Mietstaffeln auch senken. Der:die Mieter:in muss dem zustimmen.
ImmoScout24 bietet rechtssichere Muster-Mietverträge zum kostenlosen Download. Hier erhalten Sie einen Muster-Staffelmietvertrag als PDF. Auch unbefristete Staffelmietverträge sind vorhanden.
In Gebieten mit einer Mietpreisbremse gilt, dass vereinbarten Mietpreise die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent überschreiten dürfen. Auch mit einem Staffelmietvertrag sind Sie als Vermieter:in daran gebunden. Bei Neuvermietungen müssen Sie den Mietpreis an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Achten Sie auch darauf, dass die Mietstaffeln der Mietpreisbremse entsprechen. Alle wichtigen Zahlen finden Sie im Mietspiegel Ihrer Stadt.
In Gebieten ohne Mietpreisbremse sind Sie mit der jeweiligen Miete frei, solange Sie keinen Mietwucher betreiben. Sie können zum Beispiel im Mietvertrag festlegen, dass die erste Staffel der monatlichen Miete 2023 um 20 Euro steigt, die zweite Staffel 2024 um zehn Euro und die dritte Staffel erst wieder 2027 um 20 Euro steigt.
Sie müssen sich an eine wichtige Frist halten: pro Jahr darf maximal eine Mieterhöhung vereinbart werden. Neue Staffeln dürfen also erst nach zwölf Monaten einsetzen, zusätzliche Mieterhöhungen sind verboten. Unterschreiten Sie diese Frist, ist die gesamte Staffelmietvereinbarung nicht mehr gültig.
Üblicherweise steigt die mit dem:der Mieter:in vereinbarte Staffelmiete erst einige Jahre nach Mietbeginn. Sie muss nicht jährlich steigen. Während der ersten zwölf Monate des Mietverhältnisses dürfen Sie also gar keine Änderungen an weiteren Mieterhöhungen vornehmen. Im Mietvertrag können Sie dann genau festlegen, wann die erste Erhöhung eintritt.
Die Staffelmiete erlaubt es Ihnen als Vermieter:in, einen Zeitmietvertrag mit der Staffelung zu kombinieren. Hier gilt eine Frist von maximal vier Jahren, für die Sie den:die Mieter:in binden können. Innerhalb dieser Frist darf er:sie nicht kündigen – es sei denn, es liegt ein außerordentlicher Kündigungsgrund vor (§557a Abs. 3 BGB). Nach den vier Jahren darf der:die Mieter:in wie gewohnt innerhalb der Dreimonatsfrist kündigen.
Ein Zeitmietvertrag von mehr als vier Jahren ist bei der Staffelmiete nicht erlaubt. Selbst, wenn Sie diese Vereinbarung vertraglich festlegen, darf der:die Mieter:in nach Ablauf des vierten Jahres laut Mietrecht jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.
Der Staffelmietvertrag ist bei Vermieter:innen beliebt, birgt aber einige Vor- und Nachteile. Diese sollten Sie gut kennen und abwägen, bevor Sie sich für diese Art des Mietvertrags entscheiden.
| Vorteile Staffelmiete | Nachteile Staffelmiete |
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Als Alternative zum Staffelmietvertrag oder nach Ende der Mietstaffelung haben Sie als Vermieter drei weitere Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Dabei müssen Sie jeweils die geltenden Bedingungen erfüllen und dem Mieter nach Ankündigung der Erhöhung einen angemessenen Prüfungszeitraum von zwei Monaten ermöglichen.
Informieren Sie sich hier über die anderen Optionen der Mieterhöhung:
- ☑️ Wie oft darf ich bei einer Staffelmiete die Miete erhöhen?
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Als Vermieter sollten Sie darauf achten, die Staffelmiete maximal einmal pro Jahr zu erhöhen. Denn zwischen den Schritten müssen mindestens zwölf Monate liegen. Die Staffeln erhöhen sich nicht automatisch, sondern richten sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag.
- ☑️ Hat die Staffelmiete eine Mindestvertragslaufzeit?
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Die Mindestvertragslaufzeit hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Sie dürfen eine einseitig für den Mieter geltende Mindestzeit von maximal vier Jahren festlegen. In dieser Zeit kann der Mieter Ihnen nicht kündigen.
- ☑️ Greift bei einem Staffelmietvertrag die Mietpreisbremse?
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Ja, die Mietpreisbremse gilt auch bei einem Staffelmietvertrag. Sowohl bei der Ausgangsmiete als auch bei den Staffelerhöhungen müssen Sie darauf achten. Die Miete darf bei Mietpreisbremse nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- ☑️ Was geschieht zum Ende der Staffelung?
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Nach Ablauf der Staffelung dürfen Sie die Miete nur noch im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Einen neuen Mietvertrag können Sie auf Wunsch mit neuen Staffeln versehen.
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