Miet­preis be­rech­nen: Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te und Miet­preis­brem­se

Die Berechnung von Mietpreisen richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der eventuell vorhandenen Mietpreisbremse. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie bei der Berechnung vorgehen, und erhalten ein Beispiel zur maximalen Kaltmiete.

• Eine angemessene Kaltmiete sollte sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und Faktoren wie Ausstattung, Lage, Zustand und Möblierung der Wohnung berücksichtigen.
• In Gebieten mit Mietpreisbremse darf der Mietpreis nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Bei der Berechnung des Mietpreises sollten Sie beachten, ob Sie die Wohnung schnell vermieten können, ob Mieter lange bleiben oder ob Sie durch zu hohe Preise eventuell Leerstände riskieren.

Um zu erfahren, wie viel Miete Sie verlangen dürfen, müssen Sie zunächst den Quadratmeterpreis für vergleichbare Objekte ermitteln. Dies geht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die einen wichtigen Anhaltspunkt darstellt. Die entsprechenden Mietpreise finden Sie im Mietspiegel für Ihre Stadt oder Ihren Bezirk.

Als Vermieter sind Sie bei der Preisgestaltung theoretisch frei, sollten aber die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigen. In manchen Städten gibt es zudem gesetzlich vorgeschriebene Mietpreisbremsen, die vorgeben, dass Sie die ortsübliche Miete nicht um mehr als 10 Prozent überschreiten dürfen.

Für die Ermittlung des Mietpreises sind die folgenden Aspekte zu beachten:

• Kann ich die Wohnung schnell vermieten?
• Riskiere ich durch einen hohen Preis eventuell längere Leerstände?
• Ist mit einem häufigen Mieterwechsel zu rechnen?
• Kann ich alle laufenden Kosten abdecken?
• Ist die Miete auch für einen späteren Weiterverkauf der Immobilie attraktiv?

Die Kaltmiete ist für Sie als Vermieter die ausschlaggebende Zahl bei der Vermietung, denn hier erzielen Sie die Rendite. Die Warmmiete enthält die Nebenkosten, die der Mieter für Dienste wie Wasser und Heizung bezahlt, die Sie jedoch direkt an den Dienstleister weiterleiten.

Für die Ermittlung der maximalen Kaltmiete sind die folgenden Faktoren besonders wichtig:

• Ausstattung der Immobilie: Je nach Bauart, Heizungsanlage, Art der Fußböden, Zimmeranzahl, Größe der nutzbaren Fläche und eventuellen Extras wie Garten, Balkon oder Terrasse setzt sich der Preis zusammen. Auch Haustechnik, Materialien, eine Einbauküche oder eine Garage sind bei der Ausstattung zu berücksichtigen.
• Zustand der Immobilie: Ein Blick in den Energieausweis sowie in die Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre zeigt schnell, ob das Objekt eine gute Energiebilanz hat und wie es um die Wärmedämmung bestellt ist. Entsprechend können Sie den Mietpreis anpassen.
• Lage der Immobilie: Das Mietobjekt befindet sich entweder in Bestlage, in guter Lage, in durchschnittlicher oder in einfacher Lage. Zudem hat die Umgebung einen wichtigen Einfluss auf den Preis. Im Mietspiegel finden Sie wichtige Angaben zu den ortsüblichen Mietpreisen für die jeweilige Lage.
• Möblierung: Möblierte Mietwohnungen sind teurer, da sie durch die Möblierung einen höheren Wert haben. Sie dürfen also pro Monat einen Preisaufschlag ansetzen, der vom Zustand der Möbel und vom Zeitwert abhängt. Hierfür gibt es verschiedene Berechnungsmodelle, von denen wir Ihnen im Folgenden eines vorstellen.

Die Vorgaben für den Mietpreis können sich je nach Bundesland anders verhalten. Im Mietspiegel Ihrer Region erhalten Sie die wichtigen Informationen und können so berechnen, wie viel Miete Sie nehmen dürfen.

Beispiel: Nehmen wir an, Ihre Wohnung hat eine Einbauküche und Einfachverglasung der Fenster. Sie misst 100 Quadratmeter und stammt aus dem Baujahr 1995. Daraus könnten sich diese Zahlen (pro Quadratmeter) ergeben:

Daraus ergibt sich eine ortsübliche Kaltmiete von 11,37 Euro pro Monat, also 1.137 Euro für die gesamte Wohnung. Hinzu kommen die Nebenkosten, über die Sie in diesem Beitrag mehr erfahren.

Wenn Ihr Mietobjekt möbliert ist, können Sie laut Berliner Modell 2 Prozent des Zeitwertes der Einrichtungsgegenstände zum Mietpreis addieren. Daraus könnte sich diese Rechnung ergeben:

• Anschaffungskosten der Möbel: 8.000 Euro
• Bei erster Vermietung: 160 Euro Möblierungszuschlag pro Jahr
• Bei späteren Vermietungen sinkt der Zeitwert, wenn Sie von einer Gesamtnutzungsdauer der Möbel von 10 Jahren ausgehen, wie folgt:
• Anschaffungskosten / 10 x Restnutzungsdauer = momentaner Zeitwert

Die neuen gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse spielen beim Berechnen des Mietpreises eine wichtige Rolle. Denn wenn die Mietpreisbremse greift, können Vermieter bei der Neuvermietung ihrer Wohnung den neuen Mietpreis nicht immer nach freiem Ermessen festlegen.

Unter bestimmten Voraussetzungen darf der neue Mietpreis höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Im Mietspiegel für Ihre Gemeinde oder Ihren Bezirk erfahren Sie, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist und ob eine Mietpreisbremse vorliegt. In kleineren Orten gibt es oft nur einfache Mietspiegel, aber hier liegt normalerweise auch keine Mietpreisbremse vor. Bei Fragen erhalten Sie bei der zuständigen Kommunalverwaltung Auskunft.

Zur Berechnung sollten Sie zunächst einmal prüfen, ob am Standort Ihrer Wohnung die Mietpreisbremse gilt. Die gesetzliche Deckelung ist für Gebiete gedacht, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. In welchen konkreten Städten und Gemeinden dies der Fall ist, legen die Bundesländer für höchstens fünf Jahre fest.

In diesen beiden Fällen greift die Mietpreisbremse nicht:

• Wohnungen in Gebieten, deren Wohnungsmarkt nicht als angespannt ist, können den gewohnt berechneten Mietpreis erhalten.
• Neue und umfassend modernisierte Objekte unterliegen unabhängig vom Standort nicht den Regelungen der Mietpreisbremse.

Wenn jedoch die neuen gesetzlichen Regelungen für Ihre Wohnung gelten, sollten Sie nach Berechnung der maximalen Kaltmiete darauf achten, dass der Mietpreis bei einer Neuvermietung nur maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Für die Berechnung schauen Sie also, wie hoch die Vergleichsmiete für ein Objekt mit den Ausstattungs- und Lagemerkmalen Ihrer Wohnung ist, und überprüfen, ob Sie diesen Vergleichswert nicht um mehr als 10 Prozent überschreiten. So erfahren Sie schnell, wie viel Miete Sie für ein Haus oder eine Wohnung nehmen dürfen.

Beispiel: In Gegenden mit einer Mietpreisbremse dürfte die oben als Beispiel genannte Wohnung maximal 12,50 Euro kalt pro Monat kosten (11,37 Euro ortsübliche Vergleichsmiete + 10 Prozent).