Orts­üb­li­che Mie­te

Die ortsübliche Miete ist ein wichtiger Anhaltspunkt für Mieterhöhungen. In diesem Beitrag geht es darum, wie Sie die ortsübliche Miete nachweisen können, um die Mieterhöhung durchzusetzen.

Die ortsübliche Miete, auch ortsübliche Vergleichsmiete genannt, ist in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Demnach wird die ortsübliche Miete aus den Entgelten gebildet, die in der Gemeinde in den letzten vier Jahren durchschnittlich für vergleichbaren Wohnraum gezahlt oder angepasst wurden. Unter vergleichbarem Wohnraum ist Wohnraum zu verstehen, der im Hinblick auf die Art des Wohnraums, die Beschaffenheit und Ausstattung, Größe, Lage und die energetische Ausstattung ähnliche Merkmale aufweist. Die ortsübliche Miete wird jedoch nur für frei finanzierten Wohnraum ermittelt. Wohnraum, dessen Miete per Gesetz oder angesichts einer Förderzusage begrenzt ist, ist ausgenommen.

Vermieter, die eine Mieterhöhung vornehmen wollen, sind an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Anhand dieses Maßstabs wird die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung bei Wohnraum beurteilt, der nicht preisgebunden ist. In § 558 BGB ist geregelt, dass Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete vom Mieter verlangen können. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Miete in den vergangenen 15 Monaten nicht erhöht wurde. Darüber hinaus ist das Ausmaß der Mieterhöhung begrenzt: Innerhalb von drei Jahren darf die Mietererhöhung höchstens 20 Prozent betragen. Sind in einer Gemeinde oder in bestimmten Teilen einer Gemeinde nicht ausreichend Mietwohnungen vorhanden, kann die maximal erlaubte Mieterhöhung von der Landesregierung auf 15 Prozent reduziert werden. Die Landesregierungen sind befugt, die entsprechenden Gebiete per Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre festzulegen.

Eine Mieterhöhung muss der Vermieter begründen, indem er die ortsübliche Miete nachweist. Laut § 558a BGB stehen ihm hierfür verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl. So kann er sich auf den aktuellen Mietspiegel beziehen, in dem die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben wird. Allerdings erstellt nur ein kleiner Teil der in Deutschland registrierten Gemeinden einen solchen Mietspiegel. Alternativ kann daher auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank herangezogen werden. Sollte auch dies nicht möglich sein, können Vermieter ein Gutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen für die Begründung der Mieterhöhung verwenden. Eine vierte Möglichkeit ist, die Miete einzelner vergleichbarer Wohnungen heranzuziehen. Dabei ist es ausreichend, wenn der Vermieter drei vergleichbare Objekte benennt.