Ein Reihenhaus zu vermieten dauert länger, als für eine Wohnung einen Mieter zu finden. Aus dem Grund sollten Sie mit einer mehrmonatigen Mietersuche rechnen, in der unter Umständen das Reihenhaus so lange leer steht. Wie lange es genau dauert, bis Sie Ihr Reihenhaus vermieten können, liegt aber auch von dessen Ausstattung ab, der Lage und den Mietkonditionen. Auf jedem Fall sollten Sie sich vorher informieren, welcher Mietzins realistisch ist. Wir geben nachfolgend einige Tipps, die dabei helfen, ein Reihenhaus besser zu vermieten.
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Als privater Vermieter oder Nachmietersuchender- Der erzielbare Mietpreis pro Quadratmeter liegt meistens unter dem Quadratmeterpreis einer Wohnung.
- Reihenhäuser eignen sich sehr gut für Familien.
- Kosten können Sie mit den Einnahmen verrechnen.
- Für eine gute Rendite ist die Wahl eines solventen Mieters sehr wichtig.
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- Welche Zielgruppe wird bei Vermietung eines Reihenhauses angesprochen?
- Welche Kosten fallen bei einer Reihenhaus Vermietung an?
- Welche Steuern müssen Sie zahlen, wenn Sie ein Reihenhaus vermieten?
- Welche Unterlagen benötigen Vermieter für die Vermietung eines Reihenhauses?
- Worauf sollten Vermieter achten?
Bei der Vermietung eines Reihenhauses handelt es sich in der Regel um Familien mit Kindern, die sich für solch ein Objekt interessieren. Denn ein Reihenhaus verspricht eine große Wohnfläche auf mehreren Etagen verteilt und befindet sich meistens auf einem kleineren Grundstück. Dadurch liegen die Mieten günstiger als bei vergleichbar großen Immobilien. Für die Vermietung sprechen regelmäßig hereinkommende Mieteinnahmen, die allerdings bei einem Reihenhaus pro Quadratmeter niedriger sind, als dies zum Beispiel bei einer Wohnung oder bei einem freistehendem Haus der Fall ist.
Bei der Vermietung eines Reihenhauses müssen Sie einige Dinge berücksichtigen, wie zum Beispiel Instandhaltungskosten, die hierfür anfallen. Selbst große Reparaturen müssen Sie selber finanzieren und können diese nur teilweise durch die Miete wieder hereinholen. Falls Sie vorhaben das Reihenhaus später selber zu bewohnen oder an Angehörige zu vermieten, sollten Sie sich für einen befristeten Mietvertrag entscheiden. Dieser muss allerdings rechtlich abgesichert sein, denn befristete Mietverhältnisse sind nur unter bestimmten Bedingungen zulässig. Diese Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein:
Eigenbedarf
Bei Vermietungen an Angestellte mit der Verpflichtung zu einer Dienstleistung, wie zum Beispiel bei einem Hausmeister.
Sanierung- und Modernisierungsmaßnahmen, die die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar machen.
Die meisten Kosten, die im Zusammenhang mit der Tatsache stehen, dass Sie ein Reihenhaus vermieten, können Sie als Werbungskosten geltend machen. Dies sind alle Aufwendungen, die der Sicherung, der Erhaltung und dem Erwerb der Einnahmen dienen. Somit können Sie diese Kosten in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen, indem Sie sie von den Einnahmen abziehen.
Zu den Kosten gehören aber nicht nur die Werbungskosten, sondern zum Beispiel auch die Nebenkosten, die auch in der Nebenkostenabrechnung Ihres Mieters aufgeführt sind. Ebenso abzugsfähig sind Zinsen, die Sie für die Finanzierung des Reihenhauses zahlen müssen. Auch Abschreibungen mindern die Steuer. Das bedeutet, dass Sie die Anschaffung- oder Herstellungskosten des Gebäudes 50 Jahre lang mit jeweils 2 Prozent im Jahr steuerlich geltend machen können.
Beispiel:
Einnahmen Vermietung Reihenhaus 14.400 €
Einnahmen aus Umlagen 1.200 €
= Einnahmen Gesamt 15.600 €
abzüglich Abschreibung (2 %) 3.500 €
abzüglich Erhaltungsaufwand 2.000 €
abzüglich Zinsaufwendungen 4.000 €
= zu versteuernder Einnahmen 6.100 €
Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 37 %) 2.257 €
Bei den Einnahmen und bei den Zahlungen gilt das Zuflussprinzip, das bedeutet, dass Sie Ihre Mieteinnahmen und die Kosten in dem Jahr geltend machen müssen, in denen Sie tatsächlich von Ihrem Girokonto geflossen sind.
Wenn Sie ein Reihenhaus vermieten, müssen Sie die Miete versteuern. Von diesen Mieteinnahmen dürfen Sie jedoch Ihre Kosten abziehen. Der unter dem Strich verbleibende Gewinn muss bei Ihrer Einkommensteuererklärung in der Anlage V angegeben werden. Bis zu einem bestimmten Grundfreibetrag bleiben Mieteinnahmen steuerfrei, dieser Freibetrag wird fast jährlich geändert. Der Betrag, der über diesen Freibetrag hinausgeht, muss mit Ihrem individuellen Steuersatz versteuert werden.
Ein positiver Betrag wird daher zu einer steuerlichen Mehrbelastung führen, während ein Verlust mit Einnahmen aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden kann. Die Mieteinnahmen müssen Sie immer in dem Jahr versteuern, in dem die Zahlung auf Ihrem Konto eingegangen ist. Dabei ist es egal, für welchen Zeitraum die Miete gezahlt wurde. Bezüglich der Ausgaben können Sie all diejenigen ansetzen, die tatsächlich mit der Vermietung zusammenhängen, wie zum Beispiel die Abschreibung, Zinsen, Kosten für Renovierungen oder Reparaturen, die Grundsteuer, gezahlte Stromkosten und vieles mehr.
Möchten Sie ein Reihenhaus vermieten? Dann müssen Sie nicht nur einen ordnungsgemäßen Mietvertrag aufsetzen, sondern sollten den Mieter auf Herz und Nieren prüfen. Denn das größte Problem, dass Sie als Vermieter haben können, wäre es, wenn Sie sich für einen Mieter entscheiden, der die Mietzahlung grundlos einstellt.
Daher gibt es einige Dokumente, die Ihnen helfen, sich für oder gegen einen bestimmten Mieter zu entscheiden. Lassen Sie sich auf jedem Fall eine Selbstauskunft geben und holen Sie bei der SCHUFA eine Auskunft ein. Im Idealfall bringt Ihnen der potenzielle neue Mieter noch eine Bestätigung vom alten Vermieter, dass die Miete immer regelmäßig gezahlt wurde und keine Zahlungen offen sind.
| Benötigte Dokumente vor Vermietung | Benötigte Dokumente nach Vermietung |
| Selbstauskunft | Unterschriebener Mietvertrag |
| SCHUFA Auskunft | Unterschriebenes Übernahmeprotokoll |
| Bestätigung des Vorvermieters über regelmäßige Zahlungen | Beleg Zahlung Kaution |
| Kopien der letzten drei Lohnabrechnungen | |
| Kopie Arbeitsvertrag | |
| Kopie Personalausweis | |
| Mietvertrag |
Eines der wichtigsten Dinge, auf das Sie als Vermieter achten müssen, ist das Festlegen der richtigen Höhe der Miete. Denn davon hängt es ab, welche Rendite Sie mit der Immobilie erzielen, andererseits bringt aber auch eine niedrigere Miete schneller einen Mieter. Anhaltspunkte für die optimale Miete bringen zum Beispiel Immobilienportale, bei denen Sie nach ähnlichen Objekten suchen können.
Allerdings ist es nicht einfach ein Reihenhaus zu vergleichen, da Häuser sehr viele individuelle Merkmale besitzen. Hinzu kommt, dass es auch von der Lage stark abhängig ist, welche Miete erzielt werden kann. Normalerweise gibt es einen Mietspiegel von den Gemeinden, wo Sie Anhaltspunkte finden. Doch auch ein Makler kann helfen und eine Bewertung des erzielbaren Mietpreises vornehmen.
Die meisten Makler besitzen einen Stamm an Kunden, die gezielt auf der Suche nach einem Reihenhaus sind. Daher kann die Vermittlung über einen Makler für Sie mit Vorteilen verbunden sein, weil sich dann die Dauer des Leerstand und somit der finanzielle Verlust verringert, wenn schnell ein neuer Mieter gefunden wird.
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