Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus vermieten möchten, haben Sie natürlich einen deutlich größeren Verwaltungsaufwand . Die Rendite hängt nicht nur von den Anschaffungskosten und den Einnahmen ab, sondern auch davon, welche Kosten für die Instandhaltung auf Sie zukommen. Auf was Sie hinsichtlich Kosten und Steuern noch achten müssen, haben wir Ihnen zusammengestellt.
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Als privater Vermieter oder Nachmietersuchender- Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses verspricht eine hohe Rendite, weil direkt mehrere Wohnungen vermietet werden können.
- Wenn Sie nur teilweise an dritte Personen vermieten und noch selbst in der Immobilie wohnen, können Sie die Kosten anteilig geltend machen für den von Ihnen nicht bewohnten Anteil des Hauses.
- Achten Sie bei der Wahl der Mieter vor allem darauf, dass Sie einen solventen Mieter erwischen, der zu den übrigen Mietern des Hauses passt.
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Die Zielgruppe in einem Mehrfamilienhaus kann gemischt sein. Denn wenn Sie ein Mehrfamilienhaus vermieten, dann vermieten Sie in der Regel Wohnraum. Manchmal gibt es allerdings auch gemischt genutzte Mehrfamilienhäuser , zum Beispiel dann, wenn sich im Erdgeschoss Ladenlokale befinden.
Verwalten Sie Ihr Mehrfamilienhaus selber und sind auf der Suche nach neuen Mietern, sollten Sie sich viel Zeit dafür nehmen. Schließlich ist es nicht ganz einfach, einen geeigneten und vor allem solventen Mieter zu finden. Es gibt allerdings einige Indikatoren, die auf einen seriösen Mieter hinweisen. Hierfür sollten Sie eine Bonitätsprüfung bei der SCHUFA vornehmen und sich die letzten drei Gehalts-Abrechnungen vorlegen lassen.
Es ist wichtig einen solventen Mieter zu erhalten, damit Sie auf der sicheren Seite sind und Ihre Miete regelmäßig erhalten . Außerdem muss der Mieter auch zu den restlichen Mietern des Mehrfamilienhauses passen. Der Verwaltungsaufwand sinkt, wenn Sie rechtssichere Mietverträge besitzen. Achten Sie daher bei der Erstellung der Verträge auf mögliche Stolpersteine. Ein kleiner Fehler im Vertrag kann dazu führen, dass der Vertrag bei Gericht nicht standhält. Dieses zum Beispiel dann der Fall, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag starre Fristen für die Renovierung stehen haben. Denken Sie daran auch die Kaution mit im Vertrag aufzunehmen - bis zu drei Monats-Nettokaltmieten sind statthaft.
Um Streitigkeiten unter den Mietern zu verhindern, sollten Sie im Mietvertrag einen Hinweis auf die Hausordnung aufnehmen.
Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses ist mit relativ hohen Kosten verbunden. Zwar gibt es entsprechend hohe Mieteinnahmen , dagegen steht allerdings nicht nur der sehr hohe Anschaffungspreis, sondern je nach Größe und dem Zustand des Hauses fallen auch höhere Reparaturkosten an. Daher ist die Vermietung eines Mehrfamilienhauses auch immer mit höheren Kosten verbunden, als dies zum Beispiel bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus der Fall ist. Hinzu kommt, dass es sehr lange dauert, bis durch die Mieteinnahmen die Kaufsumme ausgeglichen ist.
Sie als Vermieter müssen dafür aufkommen, wenn Modernisierungsarbeiten oder Renovierungen anstehen. Mit der Anzahl der Wohneinheiten und der Größe des Hauses steigt auch die Wahrscheinlichkeit, dass Kosten anfallen. Die Faustregel lautet: Große Mehrfamilienhäuser bringen mehr Einnahmen, sind aber bezüglich der Anschaffungskosten und den Instandhaltungskosten teurer, als dies bei einem Einfamilienhaus der Fall ist.
Beispiel:
Einnahmen aus Vermietung 240.000 €
Einnahmen aus Umlagen 100.000 €
= Einnahmen Gesamt 340.000 €
abzüglich Abschreibung (2 %) 60.000 €
abzüglich Erhaltungsaufwand 80.000 €
abzüglich Zinsaufwendungen 90.000 €
= zu versteuernder Einnahmen 110.000 €
Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 39 %) 42.900 €
Ein Mehrfamilienhaus bietet nicht nur Platz für Sie und Ihre Familie sowie weitere Angehörige, sondern Sie als Vermieter können damit auch noch Steuern sparen . Selbst wenn Sie einen Teil selber nutzen, können Sie sich vom Finanzamt einen Teil der Kosten wiederholen. Vor allem gleich nach der Anschaffung oder der Herstellung übersteigen die abzugsfähigen Werbungskosten die Einnahmen durch Miete . Dadurch erzielen Sie einen Verlust, den Sie mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnen dürfen.
Damit sinkt das Einkommen, das Sie versteuern müssen. Sie dürfen zum Beispiel die Abschreibung, Schuldzinsen, Beiträge für Versicherungen oder die Grundsteuer genauso absetzen, wie Reparaturen und Erhaltungsaufwendungen. Dabei müssen Sie allerdings beachten, dass Sie nur den Teil anteilig geltend machen können, den Sie vermieten und nicht selber bewohnen .
Denken Sie bereits beim Kauf an dieses Szenario und schließen Sie für den selbstbewohnten Teil und für den vermieteten Anteil gleich zwei verschiedene Darlehensverträge ab. Damit können Sie dem Finanzamt die räumliche Trennung darlegen. Noch besser: Legen Sie für den vermieteten Teil ein extra Girokonto an und bezahlen Sie daraus die anfallenden Kosten für die vermieteten Wohnungen.
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus vermieten, müssen Sie besonders sorgfältig bei der Wahl Ihrer Mieter sein. Sie sollten sich nur für solvente Mieter entscheiden. Die folgenden Dokumente helfen bei der Entscheidungsfindung.
| Benötigte Dokumente vor Vermietung | Benötigte Dokumente nach Vermietung |
| Bonitätsprüfung durch SCHUFA | Unterschriebener Mietvertrag |
| Selbstauskunft des Interessenten | Beleg über die Zahlung der Kaution |
| Kopie Personalausweis | |
| Kopie der letzten drei Lohnabrechnungen |
Welche Höhe Sie als Mietzins vereinbaren können, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Diese sind:
Größe der Wohnung
Ausstattung
Zustand der Wohnung
Lage
Für eine Wohnung in einer guten Lage ohne Renovierungsstau , können Sie eine deutlich höhere Miete im Vertrag vereinbaren, als dies zum Beispiel bei einem Altbau der Fall wäre, der auch noch schlecht erreichbar liegt. Sie können allerdings nicht willkürlich die Miete festsetzen, sollte es bei Ihnen eine Mietpreisbremse geben. Das gilt selbst dann, wenn Sie die Wohnung neu vermieten. Achten Sie daher auf die ortsüblichen Mieten und werfen Sie vor Vertragsabschluss einen Blick in den zuständigen Mietspiegel.
Sprechen Sie möglichst vor dem Kauf mit einem Steuerberater und lassen sich bezüglich des Steuersparmodells beraten. So können Sie seine Tipps gleich schon in die Darlehensverträge einfließen lassen.
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