Mie­ter kün­di­gen: Das soll­ten Ver­mie­ter wis­sen

Die Mietvertragskündigung kann kompliziert werden. Hier erfahren Sie, welche Kündigungsgründe für Vermieter zulässig sind, wie das Kündigungsschreiben aussehen sollte und was es bei der fristlosen Kündigung zu beachten gibt.

• Vermieter müssen für ihr Kündigungsschreiben hohe formale Voraussetzungen beachten. So muss die Kündigung beispielsweise schriftlich erfolgen und eine Unterschrift enthalten.
• Bei Wohnungskündigungen wegen Eigenbedarfs gelten, je nach Dauer des Mietverhältnisses, unterschiedliche hohe Kündigungsfristen. Bei einer Mietdauer von unter fünf Jahren beträgt sie drei Monate.
• Außerordentliche Kündigungen des Mietverhältnisses sind in wenigen Fällen möglich, etwa bei Zahlunsgverzug.
• Als Vermieter wissen Sie nie, wann Sie das nächste Mal Unterstützung von einem Fachanwalt benötigt. Mit der Rechtsberatung von ImmoScout24 sind Sie immer auf der sicheren Seite.

Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung des Mietverhältnisses. Als Begründung für eine ordentliche Wohnungskündigung bleibt für private Vermieter im Wesentlichen nur der Eigenbedarf. Sie können also kündigen, wenn Sie Ihre Immobilie aus nachvollziehbarem Grund für sich selbst, für nahe Verwandte oder für Mitglieder Ihres Haushalts wie etwa eine Pflegekraft benötigen.

Eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter dann aussprechen, wenn der Mieter mit seinen Zahlungen erheblich in Rückstand gerät, gegen den Mietvertrag verstößt oder den Hausfrieden stört. Für diese Art des Kündigungsschreibens für eine Wohnung gelten jedoch hohe Hürden.

Wenn Sie Ihrem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen wollen, müssen Sie dies im Kündigungsschreiben ausführlich erklären und begründen. Viele Vermieter vernachlässigen diesen Punkt und entsprechend häufig erheben Mieter Klage vor Gericht.

Ein Beispiel für eine mögliche Begründung für die Wohnungskündigung aus Eigenbedarf: Die vermietete Wohnung ist barrierefrei ausgestattet und der Vermieter selbst wohnt in einem nicht barrierefreien Haus. Weil seine Ehefrau wegen einer Erkrankung gehbehindert ist, benötigt er die barrierefreie Wohnung jetzt selbst. War sie aber schon zu dem Zeitpunkt gehbehindert, als der Mietvertrag geschlossen wurde, wird der Mieter diese Begründung anzweifeln.

Als anerkannte Gründe für Eigenbedarf, die Vermieter im Kündigungsschreiben für die Wohnung anführen können, gelten unter anderem die folgenden:

• Erhebliche Verkürzung des Arbeitsweges durch den Umzug in die bislang vermietete Wohnung

• Bislang vermietete Wohnung wird als Ersatzwohnung während einer Jahre andauernden Umbauphase des eigentlichen Wohnhauses benötigt

• Bislang vermietete Wohnung soll dem Kind zur Verfügung gestellt werden

Wer sichergehen will, ob das Kündigungsschreiben des Mietvertrags im Ernstfall vor Gericht Bestand haben wird, sollte es vorab von einem Fachmann prüfen lassen.

Eine Kündigung muss schriftlich formuliert und per Brief mit eigenhändiger Unterschrift zugestellt werden. Ein Fax oder eine E-Mail genügen nicht. Die Kündigungsfristen für den Mietvertrag richten sich danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Die Frist für die Wohnungskündigung durch den Vermieter beträgt drei Monate, wenn das Mietverhältnis noch nicht länger als fünf Jahre besteht. Nach fünf Jahren Mietverhältnis verlängert sich die Frist auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate. Dabei muss der Mieter der Wohnung das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag des Monats erhalten. Zählen Sie den Samstag sicherheitshalber als Werktag.

Es gibt Fälle, in denen Vermieter sich wünschen, einen bestehenden Mietvertrag per Kündigungsschreiben aufzuheben. Eine außerordentliche und damit fristlose Wohnungskündigung ist in wenigen Fällen möglich. Vermieter sollten beachten, dass das Kündigungsschreiben an den Mieter hohen formalen Voraussetzungen entsprechen muss.

Wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung. Das gilt jedoch nur, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten in einen Rückstand gerät, der den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Auch ein angesammelter Zahlungsrückstand aus einem längeren Zeitraum in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten gilt als Grund für die außerordentliche Kündigung. Eine begründete Mietminderung gilt dabei nicht als Zahlungsverzug.

Ein weiterer Grund für eine fristlose Kündigung ist die Störung des Hausfriedens. Eine Störung des Hausfriedens liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter die Nachbarn wiederholt mit Lärm oder Aggressionen belästigt. Auch der Handel mit Drogen im Hausflur, die Belästigung durch Gestank oder die Lagerung von Müll im Treppenhaus gehören zu den Fällen der Hausfriedensstörungen. In solchen Fällen sollten die Beschwerden protokolliert und im Notfall die Polizei verständigt werden.

Das Zustellen einer fristlosen Wohnungskündigung an den Mieter ist auch möglich, wenn in der Wohnung ein Gewerbe betrieben wird oder der Mieter die Wohnung unerlaubt untervermietet.

Bei einer fristlosen Kündigung sollten Sie den Mieter zuvor schriftlich abmahnen und ihm eine Frist setzen, sein Verhalten zu ändern. Die Gründe für die Kündigung müssen detailliert aufgeführt, erläutert und möglichst mit Protokollen belegt werden. Wirksam wird die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erst dann, wenn der Mieter sie erhalten hat. Eine Zustellung durch einen Boten oder Gerichtsvollzieher ist daher ratsam.

Vermieter, die ihre neu erworbene, vermietete Wohnung selbst nutzen möchten, müssen sich an bestimmte Sperrfristen zur Eigenbedarfsanmeldung halten. Die Sperrfrist hinsichtlich einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung wird durch § 577a Abs. 1 BGB einheitlich auf drei Jahre festgesetzt. Für Gebiete, in denen Wohnungsmangel herrscht, wird die Sperrfrist durch § 577a Abs. 2 BGB auf bis zu zehn Jahre heraufgesetzt. Nach den Sperrfristen müssen sich Vermieter an die geltenden Vorschriften des Kündigungsschutzes halten.

Von Bedeutung ist bei Rechtsstreitigkeiten in diesem Zusammenhang immer, dass die Eigenbedarfskündigung nachvollziehbar und transparent begründet wird. Von Relevanz ist das vor allem dann, wenn eine leerstehende Wohnung im selben Haus zur Verfügung steht. Sie muss zunächst dem Mieter offeriert werden, hierbei gilt der Zeitraum im Rahmen der typischen Kündigungsfrist.

Möchte ein Vermieter sein vermietetes Haus abreißen oder neu bauen, steht ihm zur Umsetzung des Vorhabens in einigen Fällen eine Verwertungskündigung zur Verfügung. In § 573 Abs. 2 Nr. 3 gibt das Bürgerliche Gesetzbuch Eigentümern das Recht, mittels einer sogenannten Verwertungskündigung aus dem Mietvertrag auszusteigen. Sie ist explizit dann gestattet, wenn durch die fortlaufende Vermietung die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie eingeschränkt wird. Ein weiterer Grund kann auch ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil durch das Mietverhältnis sein, der beispielsweise bei einem überwiegend leerstehenden Mehrfamilienhaus mit umfangreichem Sanierungsbedarf gegeben ist. Aufgrund der nicht eindeutigen Rechtsprechung empfiehlt es sich, juristische Beratung in Anspruch zu nehmen.

Vermieter sehen sich vermehrt Schadensersatzforderungen ausgesetzt, die Mieter gegen sie aufgrund einer fristlosen Kündigung anstrengen. Im Praxisfall von Bedeutung sind vor allem Kündigungen unter dem Vorbehalt des Eigenbedarfs. Hier sind unbedingt die Schriftform und präzise Begründungen einzuhalten beziehungsweise vorzunehmen.

Andererseits können Vermieter vom Mieter Schadensersatz fordern, wenn die außerordentliche Kündigung wirksam ist. Schließlich entstehen durch Mietausfälle, Renovierung, Anwaltskosten oder die Vermittlung der Wohnung Kosten, die der Vermieter nicht tragen möchte und vom gekündigten Mieter zurückverlangt.

Denkbar ist, dass ein Mieter eine Wohnung für die Dauer seines Lebens mieten kann. Bei Abschluss des Mietvertrags muss dies entsprechend festgehalten worden sein. Diese Art von Mietvertrag ist auf eine bestimmte Zeit, also die Lebensdauer des Mieters, geschlossen und daher nicht kündbar.

Die gesetzliche Kündigungsfrist liegt in Deutschland normalerweise bei 3 Monaten. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie und wann Sie Wohnraum korrekt kündigen und was wichtig für die Fristberechnung ist.

Sie und Ihr Mieter können grundsätzlich nur kündigen, wenn Sie die gesetzlichen Fristen einhalten. Sie als Vermieter benötigen zudem einen Kündigungsgrund. Außerdem gilt für den Vermieter die Faustregel: Je länger das Mietverhältnis gedauert hat, umso länger ist die Kündigungsfrist.

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt seit dem 1.9.2001 nur 3 Monate - ganz gleich, wie lange der Mietvertrag schon besteht. Durch diese Mietrechtsreform können beispielsweise auch günstigere Kündigungsfristen für Mieter vereinbart werden. Wichtig ist dabei allerdings, dass solche Fristen grundsätzlich nur zugunsten des Mieters vereinbart werden können. Sie müssen sich weiterhin an die gesetzlichen Fristen halten.

Lediglich für Altmietverträge, die noch vor dem 1.9.2001 abgeschlossen, aber vor dem 1.6.2005 gekündigt wurden, können noch die alten, längeren Kündigungsfristen gelten (BGH-Urteil v. 18.6.2003). Voraussetzung ist, dass Sie noch den Wortlaut der alten Kündigungsfristen wortwörtlich bzw. sinngemäß im Mietvertrag stehen haben. Dies gilt aber nur noch für Kündigungen, die Ihnen bis zum 31.5.2005 zugegangen sind. Seit dem 1.6.2005 gilt eine neue Übergangsregelung. Danach gelten die alten Kündigungsfristen für Altmietverträge nur noch, wenn sie individuell ausgehandelt wurden und der Mieter nach dem 1.6.2005 gekündigt hat.

Bei Neumietverträgen ist es so: Für den Mieter gilt immer die kürzere 3-Monats-Frist. Für Sie als Vermieter gilt die 3-Monats-Frist nur, wenn Ihr Mietvertrag nicht länger als 5 Jahre besteht. 6 Monate beträgt Ihre Kündigungsfrist als Vermieter, wenn Ihr Mietvertrag bereits über 5 Jahre besteht. Ab 8 Jahren müssen Sie sogar eine Kündigungsfrist von 9 Monaten einhalten (§ 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 568 Abs. 1 BGB muss eine ordentliche Kündigung immer in Schriftform erklärt werden. Bei ImmobilienScout24 finden Sie hierzu eine Vielzahl an kostenlosen Muster-Formularen zum Download. Darauf darf die persönliche Unterschrift nicht fehlen. Auch müssen Sie darauf achten, gerade bei Wohngemeinschaften, jeden einzelnen Mieter anzusprechen. Außerdem gibt es Kündigungssperrfristen einzuhalten, wenn Sie die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist dann erst nach drei Jahren möglich, und zwar nach dem maßgeblichen Grundbucheintrag. Vereinzelt gelten kommunal oder regional andere Fristen, weil Städte und Gemeinden durch eine Rechtsverordnung eigene Regelungen fixieren können.

Ihre schriftliche Kündigung muss Ihrem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen. Liegt Ihre Kündigung dagegen erst am 4. Werktag im Briefkasten Ihres Mieters, verschiebt sich der Auszugstermin um 1 Monat. Im Gegensatz zum Mieter, welcher „grundlos“ nach gesetzlicher Frist kündigen kann, müssen Sie die Kündigungsgründe immer darlegen. Handelt der Mieter immer vertragsgemäß, brauchen Sie ein „berechtigtes Interesse“ nach § 573 Abs. 1 BGB. Dieses „berechtigte Interesse“ kann aber nicht dann vorliegen, wenn die Unrentabilität der Immobilie darin besteht, weil sie zu einem weit überdurchschnittlichen Preis gekauft wurde. So jedenfalls urteilte das Landgericht Kiel in einem Einzelfall.

Beispiel

Ihr Mieter wohnt bereits 8 Jahre in Ihrer Wohnung. In Ihrem Mietvertrag stehen in einer Klausel die alten Kündigungsfristen sinngemäß drin. Am 3.12.2013 findet Ihr Mieter Ihre Kündigung in seinem Briefkasten. Ihr Mietvertrag endet somit nach Ablauf der 3-monatigen Kündigungsfrist - am 28.2.2014.

Wichtig für Ihre Fristberechnung

Der Samstag zählt grundsätzlich als Werktag. Das gilt laut neuestem BGH-Urteil sogar, wenn der 3. Werktag auf einen Samstag fällt (BGH-Urteil v. 17.2.2005 - III ZR 172/04). Diese Karenzzeit gilt sowohl für Mieter als auch Vermieter. Es ist grundsätzlich erlaubt, die Kündigungsfristen für Sie als Vermieter zu verlängern. So ist es kein Problem, bereits in den ersten Jahren der Vermietung eine Kündigungsfrist von sechs oder mehr Monaten zu vereinbaren (vgl. OLG Zweibrücken, RE WuM 1990, 8).

Die Möglichkeiten, wann Sie als Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen dürfen, richten sich grundsätzlich nach dem Wortlaut des Gesetzes. Wenn Sie als Vermieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen wollen, so mussten sie dies schon immer schriftlich tun. 

Bislang reichte es allerdings, wenn Sie Ihrem Mieter mitteilten "hiermit kündige ich das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund". Eine Begründung konnte auch noch im Prozess nachgeholt werden, wenn sich der Mieter gegen die fristlose Kündigung zur Wehr setzte und nicht auszog.

Dies ist jetzt anders. Nach § 569 Abs. 4 BGB müssen sowohl Mieter als auch Vermieter im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund den zur Kündigung führenden wichtigen Grund im Kündigungsschreiben angeben. Als wichtigen Grund definiert der Gesetzgeber hier alle Umstände, die unter „Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls“ und unter „Abwägung der beiderseitigen Interessen“, ein Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht zumutbar machen. 

Diese Gründe reichen für eine fristlose Kündigung

• Überlassen Sie dem Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig oder schränken Sie den „vertragsgemäßen Gebrauch“ ein, kann er Ihnen gegenüber fristlos kündigen.
• Haben Sie wirksam vereinbart, dass eine Überlassung an Dritte (Untervermietung) nicht gestattet ist, dann werden Ihre Rechte hierdurch „in erheblichem Maße“ verletzt, sodass Sie notfalls die Reißleine ziehen können. Im Übrigen finden Sie bei ImmobilienScout24 eine Reihe von Muster-Mietverträgen zum kostenfreien Download.
• Hat der Mieter die Mietzahlung für zwei aufeinander folgende Termine versäumt und selbst zu vertreten, oder haben sich insgesamt Rückstände in Höhe von mindestens zwei Monatsbeträgen angehäuft, rechtfertigt das die fristlose Kündigung. Allerdings wird sie unwirksam, wenn der Verzug vom Mieter ausgeglichen wurde (vor Fristende). Auch in den Fällen, wo der Mieter aufrechnen kann (Mietmängel, mit deren Beseitigung Sie im Verzug sind), könnte die fristlose Kündigung unwirksam werden.

Formvorschriften unbedingt einhalten

Das Gesetz sieht die Schriftform bei fristlosen Kündigungen vor. Versenden Sie etwa ein Fax, dann greift die sich daraus ergebende Frist erst dann, wenn dem Mieter das Original zugeht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juli 1997, Az. VIII ZR 244/96).

Haben Sie die Verwaltung einem Bevollmächtigten übertragen, so muss er die Vollmachtsurkunde im Original vorlegen. Ist allerdings hinlänglich bekannt, dass alle Willenserklärungen durch den Hausverwalter erfolgen, reicht nach weitläufiger Auffassung die Kopie aus. Unwirksam wird sie aber allein durch fehlen der korrekten Vollmacht nicht. Nur wenn sich Ihr Mieter auf § 174 BGB beruft, indem er  die Kündigung unverzüglich zurückweist, wird sie unwirksam. Das LG München II hat geurteilt, dass eine Woche nach fristgerechtem Zugang der Kündigung ausreichend ist (vgl. WuM 1995, 478).

Ist Ihre Unterschrift lesbar? Das sollte Sie aber, wenn Sie wichtige Dokumente unterschreiben. Beispielsweise eine Kündigung. Das Gesetz gibt hier enge Voraussetzungen für die Wirksamkeit solcher Schriftstücke vor. Missachtet man diese, kann das zu Verzögerungen führen. Sonst geht es Ihnen so wie einem Dortmunder Vermieter.

Der kündigte seinem Mieter. Am Kündigungsgrund war nichts auszusetzen – schließlich hatte der Mieter schon seit 2 Monaten nicht seine Miete bezahlt. Seine kritzelige Unterschrift wurde dem Vermieter zum Verhängnis. (AG Dortmund, Urteil v. 23.11.1999 – 125 C 11040/99, NZM 2000, S. 32 n.r.)

Vorsicht: Ein paar Striche sind noch keine Unterschrift

Kündigen können Sie oder Ihr Mieter nach § 564 a Abs. 1 BGB nur schriftlich. Zur Schriftform gehört, dass die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet sein muss. Und wie der Name bereits sagt, muss es sich bei der Unterschrift um ein aus Buchstaben einer üblichen Schrift bestehendes Gebilde handeln. Das muss zwar nicht lesbar sein – bloße Striche oder geometrische Figuren genügen jedoch nicht als Unterschrift.

Ist einem der Name des Unterzeichnenden bekannt und betrachtet man das Schriftgebilde wohlwollendst, muss der Nachname des Unterzeichners in dieser Unterschrift zumindest wiederzuerkennen sein. Der mit dem Fall befasste Richter konnte den ihm bekannten Namen jedenfalls nicht in dem Gekritzel wiedererkennen: "Da fallen mir auf Anhieb zahlreiche andere Namen ein, die diese 5 Wellenlinien letztendlich auch heißen könnten". Folge: Die Kündigung war unwirksam. Weil dies dem Vermieter nicht gefiel, legte er gegen das Urteile Berufung ein. Wie das Landgericht nun in seinem Fall entscheidet, bleibt abzuwarten.

Praxis-Hinweis: Formerfordernisse einer Kündigung

Wenn Sie Bedenken haben, ob Ihre Unterschrift lesbar ist, hilft ein kleiner Zusatz. Schreiben Sie einfach zusätzlich noch Ihren Namen maschinenschriftlich aus – dann weiß jeder gleich, von wem die Urkunde stammt. Etwas anders sieht es aus, wenn Sie die Betreuung der Immobilie in die Hände eines Bevollmächtigten gegeben haben. Dieser kann prinzipiell in Ihrem Namen Willenserklärungen abgeben, also auch vom Kündigungsrecht Gebrauch machen, muss dann aber eine Vollmacht vorlegen. Wenn allgemein bekannt ist, dass dieser Verwalter für Sie agiert, genügt nach gängiger Rechtsprechung die Kopie. Anderenfalls droht nämlich das Risiko, dass sich der Mieter mit einem unverzüglichen Widerspruch gegen die Kündigung wehrt und sie dadurch unwirksam wird. Dadurch verzögert sich die Neuvermietung oder, im Falle von fortlaufendem Zahlungsverzug, die Durchsetzung der Geldforderung und Räumung der Mietsache.

Als Vermieter dürfen Sie grundsätzlich nur dann kündigen, wenn dieses Schriftstück auch eine Begründung aufweist. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann nur dann eine Kündigung ausgesprochen werden, wenn Sie ein „berechtigtes Interesse“ darlegen. Hier sollten Sie nicht zu lapidar vorgehen, denn im Nachhinein lässt sich keine Kündigung mehr „verstärken“. Auch können Sie dann nicht, wenn der Mieter bereits einen Widerspruch nach der Sozialklausel (Härtefallgrund) vorgebracht hat, andere Gründe vorbringen.

Ausnahmen gelten nur dann, wenn sich die neuen Gründe auch tatsächlich erst nach der frist- und formgerecht übermittelten Kündigung ergeben.

Problemfall: Eigenbedarfskündigung

Damit die Eigenbedarfskündigung formell richtig erstellt wird, müssen Sie umfassend begründen, neben der Schriftform mithin der wichtigste Bestandteil. Die elektronische Übermittlung ist übrigens ausgeschlossen. Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, dann muss prinzipiell jeder Miteigentümer auf dem Briefkopf erwähnt werden und auch separat unterschreiben. Umgekehrt muss die Kündigung auch an alle Mieter adressiert werden.

Bei ImmobilienScout24 gibt es hierzu eine Reihe von Muster-Verträgen sowie Dokumenten, die kostenlos heruntergeladen werden können. Der Begünstigte der Eigenbedarfskündigung muss genannt werden, auch muss dargelegt werden, weshalb oder warum denn nun der Eigenbedarf besteht. Vergessen Sie außerdem nicht, den Mieter auf die Möglichkeiten eines Widerspruchs hinzuweisen.

Der Mietspiegel gibt sowohl Ihnen als Vermieter als auch den Mietern die Möglichkeit, die Miethöhe nach allgemeingültigen Grundsätzen zu gestalten.

Im Mietspiegel sind Daten mit detaillierten Informationen zur Gemeinde erhältlich, woraufhin Sie Mieterhöhungen durchsetzen können. Er hat jedoch erstmal dann eine nur geringe Bedeutung, wenn es sich um eine Neuvermietung handelt. Hier dürfen Sie frei nach „Angebot und Nachfrage“ den Mietpreis festlegen, wobei Sie immer darauf achten sollten, keinen Wucher zu betreiben. Davon wird ausgegangen, wenn der Mietpreis 50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und man Ihnen nachweist, die Unerfahrenheit des Mieters ausgenutzt zu haben. Im Endeffekt ist der Mietvertrag dann nichtig, es drohen Erstattungen an den Mieter. Beachten Sie auch § 5 WiStrG, wonach mit Sanktionen gerechnet werden muss, wenn bereits 20 Prozent überschritten werden. In der Praxis gibt es dieses Problem allerdings nur dort, wo Wohnungsnot herrscht. Haben Sie Eigentum in begehrten Lagen, sind Sie relativ sicher. Gesetzlich wird zwischen einfachem und qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, müssen Sie auch auf diesen Bezug nehmen.

Bislang kannte das Gesetz nur eine Form des Mietspiegels, der in § 2 Abs. 2 MHG als "Übersicht über die üblichen Entgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist" definiert wurde. Diese Form des Mietspiegels hat der Gesetzgeber jetzt in § 558 c BGB festgeschrieben, er wird als einfacher Mietspiegel bezeichnet. Er wird entweder von der Gemeinde oder sogenannten „Mietinteressenvertretern“ erstellt und alle zwei Jahre aktualisiert, also an die tatsächliche Marktentwicklung angepasst.

Darüber hinaus hat der Gesetzgeber einen qualifizierten Mietspiegel vorgesehen, der in § 558 d BGB definiert wird. Danach ist ein qualifizierter Mietspiegel ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Vom einfachen Mietspiegel unterscheidet sich der qualifizierte Mietspiegel dadurch, dass er zum einen wegen der erforderlichen wissenschaftlichen Erstellung eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete bietet und zum anderen wegen der zusätzlich nötigen Anerkennung durch die Gemeinde oder durch die Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite auch breite Akzeptanz ausdrückt. Zudem ist er alle vier Jahre vollständig neu zu erstellen.

Als Basiswerte gelten in beiden Formen immer nur die Netto-Kaltmieten, also ohne umlagefähige Betriebskosten. Eingeteilt werden Wohnungen in sieben Baualtersgruppen, dort wiederum in drei Größenklassen und drei Ausstattungsmerkmale.

Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, der Angaben für die Wohnung enthält, haben Sie in einem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch mitzuteilen, wenn Sie die Mieterhöhung auf eine andere Begründung, also z. B. auf Vergleichswohnungen stützen.

Vorteilhaft für Sie als Vermieter bei der Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel ist, dass gesetzlich vermutet wird, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. 

Tipps für Vermieter

• Existiert kein qualifizierter Mietspiegel, können Sie einen Sachverständigen beauftragen. Die Kosten haben Sie jedoch zu tragen.
• Außerdem können Sie selbst vorgehen und Vergleichswohnungen suchen, hier ist keine Mindestanzahl vorgeschrieben. Es empfehlen sich allerdings mindestens drei Vergleichswohnungen, denn sollte eine doch nicht vergleichbar sein, wird der ganze Vorgang unwirksam. Mustervorlagen wie auch Muster-Mietverträge finden Sie als kostenlosen Download bei ImmobilienScout24.
• Hilfsweise können Sie als Vergleichswohnungen auch solche aus eigenem Bestand heranziehen. Allerdings entfacht hier immer Streit, weshalb möglichst auf „objektivere“ Vergleichswohnungen anderer Vermieter gesetzt werden sollte.