Miet­rück­stän­de, Ver­mei­dung

Eine regelmäßige Mietzahlung bildet die Grundlage der soliden Finanzierung einer Immobilie. Aus diesem Grunde sollte vor Mietbeginn nicht auf eine umfassende Prüfung der Interessenten verzichtet werden. 

Zwar ist das deutsche Mietrecht relativ mieterfreundlich ausgelegt, sodass hierfür klare Fristenregelungen gelten. Doch auch als Vermieter haben Sie ein paar Möglichkeiten, wie Sie Mietrückstände vermeiden können.

1. Sobald ein Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungsterminen oder mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit der Entrichtung der Miete in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist, ist der Vermieter berechtigt, dem Mieter fristlos zu kündigen. Ein ständiges Hin- und-Her, wonach der vorherige Zahlungsverzug regelmäßig ausgeglichen wird und die Differenz offen bleibt, müssen Sie nicht hinnehmen. Die Abmahnung entfällt in diesen Fällen.
2. Sofern der Mieter die Wohnung trotz fristloser Kündigung nicht räumt und auch die rückständige Miete nicht nachzahlt, kann der Vermieter beim Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Mit dem dann erwirkten Räumungstitel kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Beachten sollten Sie jedoch, dass der Mieter die Möglichkeit hat, diesen Vorgang zu beschränken. Zahlt er den vollständigen Rückstand binnen zwei Monaten nach erfolgreicher Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Tipp: Kombinieren Sie deshalb jede Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit einer ordentlichen Kündigung, um weiter Herr der Lage zu bleiben.
3. Um die Mietrückstände einzutreiben, hat der Vermieter die Möglichkeit, bei Gericht einen Mahnbescheid zu erwirken oder aber die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage zu verbinden. Als Kostenrahmen gilt bei dieser gerichtlichen Auseinandersetzung immer der Gegenstandswert, der nach der Jahresnettokaltmiete berechnet wird. Da die Risiken eines falschen Vorgehens bedeuten würden, dass andere Fristen gelten und die Räumung der Wohnung nach hinten verschoben wird, empfiehlt sich in jedem Fall die Beauftragung eines Rechtsanwaltes. Bei ImmobilienScout24 finden Sie rechtssicher formulierte Musterschreiben und andere Dokumente zum kostenlosen Download.
   Eine andere Möglichkeit, rückständige Mieten einzutreiben, wäre der Fall einer selbstschuldnerischen Bürgschaft. Hier kann der Vermieter sofort den Bürgen zur Verantwortung zu ziehen. Dieser haftet bereits mit seiner Unterschrift unter der Bürgschaftsbestellung für sämtliche offenen Mieten des Mieters. Davon sollte man Gebrauch machen, wenn an eine studentische WG oder einen jungen Single vermietet wird. Denn neben der finanziellen Sicherheit heißt das auch, dass jemand an die Vertragstreue des Mieters glaubt und deshalb für ihn bürgt. Das erleichtert das Miteinander zwischen Mieter und Vermieter.
4. Ist der Mieter nicht in der Lage, seine Miete in vollem Umfang zu zahlen, besteht für den Mieter auch die Möglichkeit, beim Sozialamt, dort dem Amt für Wohnungssicherung, die Übernahme der Mieten zu beantragen.
   Voraussetzung einer Übernahme der Mieten durch das Sozialamt ist jedoch, dass das Wohnraummietverhältnis nicht durch fristlose Kündigung beendet wird, sondern dass der Mieter weiterhin in der Wohnung wohnt. Die Wartezeiten unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde teils sehr stark. Als verantwortungsbewusster Vermieter sollte man daher schon rechtzeitig darauf hinweisen, dass es für derart finanzschwache Mieter eine Alternativlösung gibt. Der Mieter muss hier allerdings selbständig aktiv werden und eine Reihe von Belegen und Nachweisen dem Amt vorlegen.

Eine ständige Kontrolle von Zahlungseingängen sowie ein gutes Forderungsmanagement sind sehr wichtige Komponenten für ein erfolgreiches Vermietungsgeschäft sind. Versucht der Mieter, so aus einem langfristigen Mietvertrag auszuscheiden, steht Ihnen als Vermieter ein Schadenersatz zu. Im Extremfall können Sie so die Mietzahlung bis zum Ende der vereinbarten Mietdauer verlangen, zusätzlich die hierfür notwendigen Rechtsanwaltsgebühren und weitere Kosten. Mittlerweile gibt es spezialisierte Vermieter-Rechtschutzversicherungen, die helfen das Kostenrisiko zu minimieren.