Sollte der Mieter zum Kündigungstermin die Mietwohnung nicht räumen, bedeutet das für Vermieter viel Stress. Hier erfahren Sie, wie Sie den Auszug des Mieters durchsetzen können und ab wann Sie eine Räumungsklage in Erwägung ziehen sollten.
Klug vorsorgen, Mietausfall absichern
Ein Mietausfall bei einem neuen Mietverhältnis trifft Sie als Vermieter immer unerwartet. Mit der ImmoScout24 Mietausfallversicherung schaffen wir ab sofort Sicherheit. Den Beitrag berechnen wir einfach und schnell anhand Ihrer Miete.Sie dürfen den Mieter nicht durch eigene Maßnahmen wie eine Versorgungssperre aus der Mietwohnung drängen.
Greifen Sie nach Möglichkeit zu außergerichtlichen Lösungen wie einer Schlichtung oder finanziellen Anreizen.
Sollte der Mieter sich weiterhin weigern, die Wohnung zu räumen, sollten Sie eine Räumungsklage in die Wege leiten.
Als letztes Mittel steht Ihnen die Zwangsvollstreckung durch Gerichtsvollzieher zur Verfügung (Räumungstitel).
Falls Ihr Mieter trotz einer rechtskräftigen Kündigung nicht aus der Mietimmobilie ausziehen möchte, sollten Sie zunächst ruhig bleiben. Sehen Sie unbedingt davon ab, die Räumung selbst durchzusetzen. Manche Vermieter greifen zu Maßnahmen wie dem Austausch von Schlössern oder Versorgungssperren. Aber diese Mittel sind nicht legal, sondern stellen einen Straftatbestand dar. Stattdessen können sie folgende Maßnahmen einleiten:
Versuchen Sie zunächst, Kontakt mit dem Mieter aufzunehmen. Legen Sie im Rahmen eines Briefs einen Widerspruch gegen Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache ein, was Ihnen bei einem eventuellen Gerichtsverfahren bei der Beweislast hilft.
Idealerweise finden Sie eine außergerichtliche Lösung, wie etwa eine Mediation oder Schlichtung.
Manchmal ist es auch möglich, den Mieter mit finanziellen Anreizen wie etwa dem Erlass von Schönheitsreparaturen zum Auszug zu bewegen. Achten Sie darauf, eventuelle Absprachen schriftlich festzuhalten und die Unterschrift des Mieters einzuholen.
- Widerspruch gegen Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache laut §545 Satz 1 BGB mit einer zweiwöchigen Räumungsfrist
- Prüfung der Wirksamkeit eines Mieterwiderspruchs, was etwa bei der Kündigung wegen Eigenbedarf häufig vorkommt
- Außergerichtliche Streitbeilegung, etwa durch eine Mediation oder durch Verhandlungen mit dem Mieter
- Angebot, den Mieter „aus der Mietwohnung zu kaufen“, wenn die Kündigung nicht gültig ist, oder andere finanzielle Anreize wie etwa Erlass der Schönheitsreparaturen
Sollte der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf Widerspruch einlegen, sollten Sie diesen prüfen. Angaben wie „Härtefall“ lassen sich notfalls auch mithilfe eines Anwalts hinterfragen, sofern Sie berechtigten Grund zum Zweifel haben. Bedenken Sie aber dabei, dass sich dieser Prozess über mehrere Monate hinziehen kann. Häufig stellt eine Räumungsklage zwar die einzige wirkungsvolle Möglichkeit dar, einen widerspenstigen Mieter aus der Mietimmobilie zu entfernen. Dennoch sollten Sie versuchen, zunächst die genannten Maßnahmen umzusetzen, um ein kostspieliges und zeitintensives Gerichtsverfahren zu vermeiden.
Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, ist es wichtig, dass Sie sich von einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten lassen. Dieser hilft Ihnen dabei, beim zuständigen Gericht die Räumungsklage einzureichen, mit der Klageschrift umzugehen, eventuelle Lösungen wie einen Schadensersatz zu finden und die Beweislast korrekt aufzustellen.
Wenn das Gericht dann die Räumungsklage ausspricht, hat der Mieter noch einmal Zeit, dieser nachzukommen. Tut er dies nicht, ist eine Zwangsvollstreckung mithilfe eines Gerichtsvollziehers möglich. Diese entfernen den Mieter unter Einsatz angemessener Mittel aus der Wohnung.
Sollte der Mieter bankrott sein, kann es sein, dass Sie auf den Gerichtskosten sitzenbleiben, auch wenn Sie mit der Räumungsklage im Recht sind. Versuchen Sie daher, zunächst eine weniger kostspielige Variante in Anspruch zu nehmen.
Wenn Sie alle genannten Möglichkeiten ausgeschöpft haben, hilft nur noch die Räumungsklage. Dabei handelt es sich um das letzte Mittel für Sie als Vermieter. Beachten Sie die folgenden Hinweise, um die Klage korrekt und so schnell wie möglich umzusetzen:
Wenden Sie sich an das zuständige Amtsgericht
Wenn es sich um mehrere Mieter handelt, müssen Sie alle verklagen
Verfassen Sie eine aussagekräftige Klageschrift, zu der auch ausführliche Beweise für die Nichtbeachtung der Kündigung des Mieters gehören
Klagen Sie zeitgleich mit der Räumungsklage auch Ansprüche auf Schadensersatz und Nutzungsentschädigung ein
Sie dürfen zwar auch ohne Anwalt klagen, aber dies ist nicht empfehlenswert. Ein Fachanwalt für Mietrecht kennt die rechtlichen Details rund um Räumungsklagen und kann Ihnen beim Ziel, den Mieter aus der Mietwohnung zu entfernen, wirksam unterstützen.
Sollten alle außergerichtlichen Bemühungen nicht gefruchtet haben, bleibt Ihnen nur der gerichtliche Weg. Bis Ihre Räumungsklage auch tatsächlich einen Räumungstitel erwirkt, können mehrere Monate vergehen.
Mit diesem Titel ist es Vermietern möglich, mit einem bestellten Gerichtsvollzieher die betroffene Wohnung zu räumen – notfalls mit polizeilicher Unterstützung. Es handelt sich hierbei um eine Zwangsvollstreckung. Auch hier ist wichtig, dass Sie nicht selbst Hand anlegen, sondern die Räumung ausschließlich dem zuständigen Gerichtsvollzieher überlassen.
Versuchen Sie mit allen Mitteln eine Klage und eine Zwangsvollziehung zu vermeiden. Denn falls der Mieter keine finanziellen Mittel hat, was zum Beispiel bei Mietnomaden häufig vorkommt, bleiben Sie auf den Gerichtskosten sitzen.
Sie wollen keine Neuigkeiten zum Thema Vermietung verpassen?
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauensvollen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für Sie aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen, empfehlen wir Ihnen, einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater hinzuzuziehen.