Mie­ter will Woh­nung nicht räu­men, was tun?

Sollte der Mieter zum Kündigungstermin die Mietwohnung nicht räumen, bedeutet das für Vermieter viel Stress. Hier erfahren Sie, wie Sie den Auszug des Mieters durchsetzen können und ab wann Sie eine Räumungsklage in Erwägung ziehen sollten.

• Sie dürfen den Mieter nicht durch eigene Maßnahmen wie eine Versorgungssperre aus der Mietwohnung drängen.

• Greifen Sie nach Möglichkeit zu außergerichtlichen Lösungen wie einer Schlichtung oder finanziellen Anreizen.

• Sollte der Mieter sich weiterhin weigern, die Wohnung zu räumen, sollten Sie eine Räumungsklage in die Wege leiten.

• Als letztes Mittel steht Ihnen die Zwangsvollstreckung durch Gerichtsvollzieher zur Verfügung (Räumungstitel).

Falls Ihr Mieter trotz einer rechtskräftigen Kündigung nicht aus der Mietimmobilie ausziehen möchte, sollten Sie zunächst ruhig bleiben. Sehen Sie unbedingt davon ab, die Räumung selbst durchzusetzen. Manche Vermieter greifen zu Maßnahmen wie dem Austausch von Schlössern oder Versorgungssperren. Aber diese Mittel sind nicht legal, sondern stellen einen Straftatbestand dar. Stattdessen können sie folgende Maßnahmen einleiten:

• Versuchen Sie zunächst, Kontakt mit dem Mieter aufzunehmen. Legen Sie im Rahmen eines Briefs einen Widerspruch gegen Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache ein, was Ihnen bei einem eventuellen Gerichtsverfahren bei der Beweislast hilft.

• Idealerweise finden Sie eine außergerichtliche Lösung, wie etwa eine Mediation oder Schlichtung.

• Manchmal ist es auch möglich, den Mieter mit finanziellen Anreizen wie etwa dem Erlass von Schönheitsreparaturen zum Auszug zu bewegen. Achten Sie darauf, eventuelle Absprachen schriftlich festzuhalten und die Unterschrift des Mieters einzuholen.

• Widerspruch gegen Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache laut §545 Satz 1 BGB mit einer zweiwöchigen Räumungsfrist 
• Prüfung der Wirksamkeit eines Mieterwiderspruchs, was etwa bei der Kündigung wegen Eigenbedarf häufig vorkommt 
• Außergerichtliche Streitbeilegung, etwa durch eine Mediation oder durch Verhandlungen mit dem Mieter 
• Angebot, den Mieter „aus der Mietwohnung zu kaufen“, wenn die Kündigung nicht gültig ist, oder andere finanzielle Anreize wie etwa Erlass der Schönheitsreparaturen

Sollte der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf Widerspruch einlegen, sollten Sie diesen prüfen. Angaben wie „Härtefall“ lassen sich notfalls auch mithilfe eines Anwalts hinterfragen, sofern Sie berechtigten Grund zum Zweifel haben. Bedenken Sie aber dabei, dass sich dieser Prozess über mehrere Monate hinziehen kann. Häufig stellt eine Räumungsklage zwar die einzige wirkungsvolle Möglichkeit dar, einen widerspenstigen Mieter aus der Mietimmobilie zu entfernen. Dennoch sollten Sie versuchen, zunächst die genannten Maßnahmen umzusetzen, um ein kostspieliges und zeitintensives Gerichtsverfahren zu vermeiden. 

Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, ist es wichtig, dass Sie sich von einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten lassen. Dieser hilft Ihnen dabei, beim zuständigen Gericht die Räumungsklage einzureichen, mit der Klageschrift umzugehen, eventuelle Lösungen wie einen Schadensersatz zu finden und die Beweislast korrekt aufzustellen. 

Wenn das Gericht dann die Räumungsklage ausspricht, hat der Mieter noch einmal Zeit, dieser nachzukommen. Tut er dies nicht, ist eine Zwangsvollstreckung mithilfe eines Gerichtsvollziehers möglich. Diese entfernen den Mieter unter Einsatz angemessener Mittel aus der Wohnung. 

Wenn Sie alle genannten Möglichkeiten ausgeschöpft haben, hilft nur noch die Räumungsklage. Dabei handelt es sich um das letzte Mittel für Sie als Vermieter. Beachten Sie die folgenden Hinweise, um die Klage korrekt und so schnell wie möglich umzusetzen:

• Wenden Sie sich an das zuständige Amtsgericht

• Wenn es sich um mehrere Mieter handelt, müssen Sie alle verklagen

• Verfassen Sie eine aussagekräftige Klageschrift, zu der auch ausführliche Beweise für die Nichtbeachtung der Kündigung des Mieters gehören

• Klagen Sie zeitgleich mit der Räumungsklage auch Ansprüche auf Schadensersatz und Nutzungsentschädigung ein

Sollten alle außergerichtlichen Bemühungen nicht gefruchtet haben, bleibt Ihnen nur der gerichtliche Weg. Bis Ihre Räumungsklage auch tatsächlich einen Räumungstitel erwirkt, können mehrere Monate vergehen.

Mit diesem Titel ist es Vermietern möglich, mit einem bestellten Gerichtsvollzieher die betroffene Wohnung zu räumen – notfalls mit polizeilicher Unterstützung. Es handelt sich hierbei um eine Zwangsvollstreckung. Auch hier ist wichtig, dass Sie nicht selbst Hand anlegen, sondern die Räumung ausschließlich dem zuständigen Gerichtsvollzieher überlassen.