Miet­er­hö­hung we­gen Mo­der­ni­sie­rung?

Es ist ein ewiger Zankapfel zwischen Mietern und Vermietern: Wann ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung statthaft? Zum Beispiel dann, wenn die Modernisierung auch tatsächlich zu Energieeinsparungen beim Mieter führt. Diese Entscheidung fällte ein Berliner Gericht.

Wollten Sie als Vermieter die Miete wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, so wurde nach § 3 Abs. 4 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung eine erhöhte Miete mit Beginn des zweiten Monats fällig, der dem Zugang des Erhöhungsverlangens folgte.   

Diese Frist hat der Gesetzgeber jetzt verlängert. § 559 b Abs. 2 BGB sieht vor, dass Ihr Mieter die erhöhte Mieter erst mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung schuldet. Nach wie vor verlängert sich diese Frist um 6 Monate, wenn Sie Ihrem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht ordnungsgemäß mitgeteilt haben oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist, als die mitgeteilte. Auch hier ist eine anders lautende Vereinbarung im Vertrag unwirksam. Eine Modernisierungserhöhung können Sie Ihrem Mieter in Textform mitteilen. Das bedeutet: Ein unterschriebenes Fax an den Mieter genügt bereits. Denken Sie daran, dass Ihr Mieterhöhungsschreiben eine Kostenberechnung samt notwendiger Erläuterungen enthalten muss.  

Schon mit Beginn des 3. Monats, nachdem Ihr Mieter Ihr Erhöhungsschreiben im Briefkasten gefunden hat, muss er mehr Miete zahlen.  

Wenn Sie einen Teil Ihrer Modernisierungskosten wieder reinholen wollen, gelingt Ihnen das mit einer Mieterhöhung nach § 559 BGB. 8 % Ihres Modernisierungsaufwands - gerechnet auf die Jahresmiete - können Sie so auf den Mieter umlegen. Zusätzlich gilt für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Liegt die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.  

Die Vermieterin eines denkmalgeschützten Altbaus in Berlin führte mehrere Modernisierungsmaßnahmen durch. Sie ließ beispielsweise die Geschossdecke zum Dachboden dämmen und bei einer Mieterin im dritten Stock zwei einfachverglaste Holzfenster gegen Holzfenster mit Isolierglas austauschen. Auf Grundlage dieser energieeinsparenden Modernisierungsmaßnahmen erhöhte die Vermieterin die Miete gemäß dem im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehenen Satz um elf Prozent.  

Die Mieterin war damit nicht einverstanden. Ihre Begründung: Die Modernisierung habe zu keiner Energieeinsparung geführt, weil beispielsweise die Dachkonstruktion so geöffnet wurde, dass mehr Kaltluft einströme als vor der Baumaßnahme. Fugen an den neuen Fenstern seien unzureichend gedämmt worden, eines der Fenster ließ sich nach der Modernisierung nur noch wenige Zentimeter öffnen.  

Mit anderen Worten: Nicht die Modernisierungsmaßnahme als solche, sondern die Energieeinsparung sei für die Mieterhöhung maßgeblich, so die Mieterin.  

Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Mieterin recht (AZ. 202 C 374/17). Insbesondere weil die Vermieterin versäumt hatte, die Änderungen an der Dachkonstruktion zu schildern. Indem sie nur auf die Dämmung der Geschossdecke hinwies, habe sie nur die Hälfte der Informationen gegeben. Die Effekte der Dämmung gingen verloren, wenn gleichzeitig Maßnahmen getroffen werden, die dieser Dämmung zuwiderlaufen. Der Mangel des nur spaltweise zu öffnenden Fensters sei überdies größer als der Kostenspareffekt durch die bessere Verglasung. Die mangelhafte Abdichtung des Fensters deute darauf hin, dass die Arbeiten noch nicht abgeschlossen seien. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung sei schon alleine deswegen ausgeschlossen.  

Gerade wenn Sie Fenster austauschen, müssen Sie oftmals bei der Höhe der Modernisierungskosten Federn lassen. Die Mieter sehen das so: Sie als Vermieter wären wegen des alten Zustands der Fenster ohnehin zu Reparaturen auf Ihre Kosten verpflichtet gewesen. Diese Reparaturkosten hätten Sie nun durch die Modernisierung eingespart.  

Tatsächlich ist es nach einhelliger Rechtsprechung so, dass Sie als Vermieter die fiktiv ersparten Reparaturkosten - auch Instandsetzungskosten genannt - der alten Fenster von den Gesamtkosten der Modernisierungs-Maßnahme abziehen müssen.  

Allerdings verlangen die Gerichte nur den Abzug derjenigen fiktiven Reparaturkosten, die zum Zeitpunkt der Modernisierung gerade fällig waren - eventuell zukünftig ersparte Reparatur-Aufwendungen müssen Sie sich nicht von der Rechnung streichen lassen.