Indexmiete, Preis­ba­sis

Indexmietverträge bieten Vermietern die Sicherheit, Mieterhöhungen auch ohne aufwendige Begründungen durchsetzen zu können. Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 können Indexmietverträge nun auch unbefristet abgeschlossen werden, vorher waren Mindestvoraussetzungen einzuhalten. 

Bis die politisch geplante Mietpreisbremse kommt, die auch für Indexmieten gelten würde, ist es außerdem noch hin. Hier hätten außerdem Altverträge vor dem Wirksamwerden des Gesetzes einen Bestandsschutz. Bei ImmobilienScout24 finden Sie über 20 kostenlose Muster-Mietverträge und weitere Dokumente zum Thema als Download. Im folgenden Beitrag erläutern wir Ihnen das Prinzip der Preisbasis bei Indexmieten.

Wollen Sie Ihre Mieterhöhung berechnen, achten Sie auf 3 Dinge:

1. Welche Preisbasis Sie vereinbart hatten,
2. welchen Preisindex und
3. ob Sie eine Mieterhöhung nach Punkten oder Prozenten vereinbart haben.

Basiert Ihr vereinbarter Index noch auf einer alten Preisbasis, können Sie bei einer Prozent-Klausel einfach Ihre beiden Werte der neuen Tabelle auf der Preisbasis 2000 entnehmen. Vor kurzem wurde die Änderung wirksam, der Wert für den Monat Februar 2013 liegt bei 104,5. 

Haben Sie noch einen "alten Preisindex" vereinbart, der nicht mehr berechnet wird, sollten Sie sich mit Ihrem Mieter auf eine Vertragsanpassung auf den neuen Verbraucherpreisindex für Deutschland verständigen.

Dürfen Sie Ihre Miete nur ab einem bestimmten Punkteanstieg erhöhen und haben Sie zudem noch eine alte Preisbasis vereinbart, wartet ein komplizierter Rechenweg auf Sie. In solchen Fällen kann es ratsam sein, ganz auf einen Neuabschluss zu setzen. Wirtschaftswissenschaftler gehen davon aus, dass sich das Wirtschaftsklima merklich abkühlen wird. Zu hohe Grenzen in Indexmietverträgen würden dazu führen, dass Mieten erst mit einiger Nachlaufzeit erhöht werden. Sie verlieren auf diese Weise bares Geld und müssen bei Altbauten außerdem damit rechnen, dass durch Gesetze und Novellierungen (Anpassungen) weitere Modernisierungen nötig werden.

Dem gehen Sie aus dem Weg, indem Sie sich nicht nur mit Ihrem Mieter auf eine Änderung des Indizes, sondern zusätzlich auf eine Prozente- statt Punkteklausel einigen. Eine Vielzahl älterer Verträge ist noch mit der Punkteklausel versehen. Der Vorteil für Sie als Vermieter besteht gerade darin, dass die Veränderungen von Indexreihen dann unabhängig festgelegt werden können. Also unabhängig vom jeweiligen Jahr der Preisbasis. Hierfür muss zwingend die Schriftform eingehalten werden. 

Der Berichtsmonat Januar 2013 brachte eine Überarbeitung des Verbrauchpreisindex mit sich. Ausgehend von der Preisbasis 2005 wurde auf 2010 umgestellt. Hierdurch wurden rückwirkend die Ergebnisse ab Januar 2010 berechnet. Das führt dazu, dass alle bis zur Veröffentlichung (20. Februar 2013) geltenden Indexzahlen mit der Preisbasis 2005 ungültig sind. Wichtig ist für Vermieter dieser Punkt, wenn Sie auf Basis der alten (und dann korrigierten) Zahlen eine Wertanpassung vorgenommen haben. Aufwendige Berechnungen und mögliche Nachzahlungen können Sie vermeiden, indem Sie den Index ab sofort anwenden und nicht rückwirkend korrigieren.