Indexmiete, Be­rech­nung

Die Indexmiete orientiert sich inzwischen am "Verbraucherpreisindex für Deutschland". In diesem Artikel geht es darum, ob und welche früheren Indizes noch gelten, wie Sie die Mieterhöhung berechnen und welche Vorteile der neue Index mit sich bringt.

Außer dem neuen Namen sollten Sie auch Folgendes beachten: Alle Teilindizes für spezielle Haushaltstypen sind ersatzlos entfallen. Künftig gibt es also keine Preisindizes mehr für

• 4-Personen-Haushalte von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen
• 4-Personen-Haushalte von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen
• 2-Personen-Rentner-Haushalte mit geringem Einkommen.

Entfallen sind auch die regionalen Preisindizes für das frühere Bundesgebiet und für die neuen Länder (einschließlich Berlin-Ost).

Was Sie wissen sollten: Es gibt auch keine Umrechnungsformel oder ähnliche Hilfsmittel, mit der Sie wenigstens den vereinbarten Preisindex (z. B. 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen) fortführen könnten. Sie müssen vielmehr auf den Verbrauchpreisindex für Deutschland umschwenken. Das aktuelle Basisjahr ist 2010, im Jahre 2015 findet also die nächste Aktualisierung statt. Demnach sind Mietpreiserhöhungen nach § 559 BGB auch nur dann möglich, wenn Sie als Vermieter „bauliche Maßnahmen“ durchführen mussten, die Sie selbst nicht zu vertreten haben. Abgesehen davon muss die Miete auch mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.

In Ihrem Wohnungsmietvertrag, sollten Sie ab sofort nur noch den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) vereinbaren. Bei Gewerberäumen können Sie für Ihre automatische Indexklausel nach § 4 Abs. 1 Nr. 1a PrKV unter folgenden 3 Preisindizes wählen:

1. Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)
2. Verbraucherpreisindex für Ihr Bundesland
3. Verbraucherpreisindex (HVPI) des Statistischen Amts der Europäischen Gemeinschaft.

Die Rechenformel, wie Sie Ihre Mieterhöhung berechnen können, ist gleich geblieben. Sie lautet nach wie vor so:

neuer Index geteilt durch alter Index x 100 - 100 = prozentuale Indexsteigerung

Angenommen der Index beträgt heute 107,3. Zum Zeitpunkt Ihres Vertragsabschlusses betrug er auf der gleichen Preisbasis 104,0.

107,3 : 104,0 x 100 – 100 = 3,17%

Haben Sie vereinbart, dass Ihre Miete steigt, wenn sich der Index um 5 % erhöht, ist die Zeit längst reif für eine Mieterhöhung. Auf ImmobilienScout24 finden Sie eine Vielzahl von Musterverträgen, die für verschiedene Vermietungen genutzt werden können.

Haben Sie keine konkrete Indexsteigerung in Ihrem Mietvertrag stehen, können Sie jederzeit die Miete erhöhen, wenn der Index gestiegen ist. Auch hier gilt selbstverständlich immer nur die Textform, wobei Änderungen immer mit einem konkreten Geldbetrag genannt werden müssen. Wurde die Miete nach VPI vereinbart, dann gilt sie mit Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt des Schriftstücks.

Betrug also Ihre monatliche Miete zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses 650 EUR, können Sie Ihre Miete um 20,61 EUR erhöhen (= 3,17 % von 650 EUR). Sie können von Ihrem Mieter statt bisher 650 EUR nun 670,61 EUR fordern.

Wenn als Vermieter nun eine Anpassung des Mietpreises vorgenommen werden soll, sind zwei Kennziffern von Bedeutung. Zum einen der aktuelle Index zur Berechnung, zum anderen der bei Vertragsabschluss geltende oder bei der letzten Erhöhung maßgebliche Index. Zu Problemen kann es führen, wenn die Preisbasis dabei eine andere ist. Grundsätzlich muss sich an der aktuellen Preisbasis orientiert werden.

Spezielle Regelungen sind auch bei der Vermietung von Gewerberäumen zu beachten, denn hier gilt weiterhin die bekannte 10-Jahres-Frist. Allerdings brauchen Sie seit dem 14. September 2007 keine Einzelgenehmigung für bis dato genehmigungspflichtige Gleitklauseln beantragen. 

Gerade in großen Ballungsräumen wie München oder Berlin, die seit Jahren von starken Zuzügen und Mietpreissteigerungen geprägt sind, ergibt die Indexmiete einen Sinn. Neuvermietungen liegen hier häufig um etwa ein Drittel über dem jeweiligen Mietspiegel. Soll nun die Miete erhöht werden, begrenzt der Mietspiegel das Vorhaben, denn dieser entwickelt sich langsamer als reale Marktpreise. Mieten nach Index versprechen Rechtssicherheit und schützen vor einer zu hohen Inflation.