Feh­ler bei der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung

Die Abrechnung kam vom Vermieter fristgerecht und ordnungsgemäß. Sie hatte aber diesen Fehler: Der Vermieter setzte einen falschen Umlageschlüssel ein. Laut Mietvertrag hätte er die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen umlegen müssen. Tatsächlich legte er die Betriebskosten aber nach der Wohnfläche um. Der Mieter entdeckte den Fehler und verlangte eine Korrektur.

Nur: Mittlerweile war die einjährige Abrechnungsfrist bereits abgelaufen. Der Mieter war der Ansicht, dass er wegen der falschen Abrechnung nichts mehr nachzahlen müsse. Deshalb landeten beide vor Gericht. Heraus kam ein vermieterfreundliche Grundsatz-Urteil.

Erstellen Vermieter fristgerecht eine formell richtige, aber inhaltlich falsche Abrechnung, dürfen sie diese sogar noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren. Ein falscher Umlageschlüssel gilt "nur" als inhaltlicher Fehler. Trotz dieses Fehlers bleibt die Abrechnung aber dennoch wirksam.

Die Abrechnungsfrist halten Sie auch mit einer inhaltlich falschen Abrechnung ein. Entscheidend ist nur, dass Ihre Abrechnung formell korrekt ist. Inhaltliche Fehler können Sie auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch korrigieren.

Verlangt der Mieter aber diese Korrektur, muss der Vermieter eine neue, richtige Abrechnung erstellen. Das ist selbst dann erforderlich, wenn die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen war. Kommt allerdings dabei eine höhere Nachzahlung heraus als vorher, dürfen Vermieter nur den zuerst berechneten, niedrigeren Nachzahlungsbetrag vom Mieter fordern. Der darüber liegende Differenz-Betrag geht Vermietern verloren.

Die falsche Abrechnung des Potsdamer Vermieters endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 658,01 Euro. Mit dem korrigierten Umlageschlüssel hätte der Mieter dagegen 694,14 Euro nachzahlen müssen.

Obwohl die Korrektur nach Ablauf der Jahresfrist erfolgte, behielt der Vermieter zwar seinen Nachzahlungsanspruch, aber nur bis zur Höhe des zuerst errechneten Nachzahlungsbetrags. Das Gericht begründete es so: Der Mieter soll davor geschützt werden, dass seine Abrechnung noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu seinen Lasten berichtigt werden kann.

Zu hohe Nachforderung – Ist die Nachforderung gefühlt zu hoch, so sollte dies überprüft werden. Die Vermieter sind verpflichtet, bei jedem Posten auch die Gesamtkosten der Immobilie auf der Nachforderung aufzuführen. Weiterhin müssen der Mieteranteil und der Verteilungsschlüssel ersichtlich sein. Sollten keine Angaben im Mietvertrag gemacht worden sein, so entspricht die Umlage dem Verhältnis der Wohnfläche. Bei fehlenden Angaben auf der Betriebskostenabrechnung, sollten diese vom Mieter vor der Zahlung nachgefordert werden.

Zu spät abgerechnet? – Kann der Vermieter seine Mieter bezüglich der Betriebskostenabrechnung zu spät anschreiben? Tatsächlich gilt hier eine Frist von 12 Monaten. Ist die Abrechnung nach dem entsprechenden Abrechnungszeitraum nicht innerhalb der Frist eingegangen, können keine Forderungen mehr geltend gemacht werden. Für das Kalenderjahr 2013 gilt die Frist des Vermieters also bis zum 31.12.2014. Wobei die 12-Monats-Frist nicht unbedingt einem exakten Kalenderjahr entsprechen muss.

Heizkosten-Nachzahlung – Betrifft die Nachzahlung auf der Betriebskostenabrechnung insbesondere die Heizkosten, so sollte auch der Verbrauch des Brennstoffs angegeben sein. Ansonsten handelt es sich um einen formellen Fehler und der Mieter kann die Zahlung verweigern, bis eine überarbeitete Version der Abrechnung vorliegt.

Sonstige Kosten – Auf diesen Posten darf sich der Vermieter nur berufen, wenn eine entsprechende Passage im Mietvertrag festgeschrieben ist. Dort muss auch aufgeführt sein, was unter sonstigen Kosten zu verstehen ist. Werden diese in der Betriebskostenabrechnung verlangt, ohne dass sie im Mietvertrag Erwähnung finden, kann eine Zahlung ausbleiben.

Unregelmäßige Kosten – Als Betriebskosten gelten grundsätzlich nur Ausgaben, die in Regelmäßigkeit anfallen. Wenn der Vermieter einen Baum fällen lässt, so handelt es sich nicht um eine regelmäßige Tätigkeit und kann entsprechend nicht auf die Mieter umgelegt werden. Wird die Heizung einmal in zehn Jahren gewartet, so ist dies nicht regelmäßig. Kommt der zuständige Fachmann hingegen penibel alle zwei Jahre zur Überprüfung, so liegt eine Regelmäßigkeit vor, die dann auch auf die Mieter umgelegt werden kann.

Die Abrechnung ist formell wirksam, wenn diese vier Forderungen immer erfüllt sind:

1. Es müssen die Gesamtkosten pro Betriebskostenposition aufgeführt sein.
2. Der Umlageschlüssel muss angegeben und erläutert sein.
3. Der Mieteranteil muss nachvollziehbar berechnet sein.
4. Die Vorauszahlungen des Mieters müssen abgezogen worden sein.

Liegt hier ein Fehler vor, ist die Abrechnung unwirksam.

(BGH Urteil v. 17.11.2004 VIII ZR 115/04)