Grund­stück mit Erb­bau­recht ver­kau­fen

Das Erbbaurecht stellt für Hausbesitzer:innen eine komfortable Möglichkeit dar, ohne eigenes Grundstück Eigentümer:in einer Immobilie zu werden. Gesetzliche und vertragliche Rahmenbedingungen ermöglichen ein generationsübergreifendes Wohn- und Nutzungsrecht. Erfahren Sie hier, wann es möglich ist, sowohl das Grundstück als auch das Erbrecht selbst bereits während der Vertragslaufzeit zu verkaufen, vererben, verschenken, beleihen oder zu übertragen.

• Von Erbbaurecht ist die Rede, wenn ein:e Bauherr:in auf einem Grundstück eine eigene Immobilie erwerben oder bauen möchte, welche nicht sein:ihr Eigentum ist.
• Er:sie erwirbt über das Erbbaurecht das Recht, das Haus zu bauen, verpflichtet sich im Gegenzug aber zur Zahlung eines regelmäßig fälligen Erbbauzinses.
• Meist ist der Verkauf eines mit Erbbaurecht versehenen Grundstücks erst bei Vertragsende nach einer langen Laufzeit von 99 Jahren überhaupt möglich.
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Das deutsche Erbbaurecht gewährt dem:der Erbauer:in eines Hauses, die Immobilie auf einem Grundstück zu errichten, das jemand anderem gehört. Für dieses Recht, auf dem Grundstück ein Haus zu bauen, zu bewohnen und zu verwalten, zahlt der:die Hausbesitzer:in an den:die Eigentümer:in des Grundstücks in regelmäßigen Abständen einen Erbbauzins. Dieser wird von Zeit zu Zeit an den aktuellen Wert des Grundstückszinses angepasst.

Erbbaurechtsverträge werden im Normalfall über mehrere Jahrzehnte hinweg geschlossen, sodass der:die Hausbesitzer:in meist über ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht verfügt.

Üblicherweise sind solche Verträge bis zu 99 Jahre lang gültig, sodass das Haus auch von nachfolgenden Generationen durch Vererbung oder Schenkung benutzt oder verkauft werden kann. Oft beinhalten Erbbaurechtsverträge ein Vorkaufsrecht, sodass bei Veräußerung des Grundstückes durch den:die Erbbaurechtgeber:in oder den:die Erbbaurechtnehmer:in die entsprechend andere Partei Vorrang hat.

Die meisten Grundstücke, die mit Erbbaurecht vergeben werden, sind nicht in Privatbesitz. In der Regel gehören solche Grundstücke der Kommune oder der Landesverwaltung. Auch kirchliche Einrichtungen verfügen oftmals über solche Baugrundstücke, für die sie ein Erbbaurecht einräumen. Meist haben sie kein Interesse an einem Verkauf.

Da das Erbbaurecht nur die Bebauung und Nutzung des Grundstückes bewilligt, bleibt das eigentliche Grundstück zu jedem Zeitpunkt Eigentum des:der Erbbaurechtgebers:in – sofern es im individuellen Vertrag nicht anders geregelt ist. Das bedeutet natürlich auch, diese:r darf sein:ihr Grundstück verkaufen. Im Normalfall aber erst, wenn der Vertrag ausläuft.

Besteht laut Vertrag ein Vorverkaufsrecht, muss der:die Grundstückseigentümer:in dem:der Hauseigentümer:in den Vorzug einräumen, ihm:ihr also ein Kaufangebot unterbreiten, bevor er:sie das Grundstück öffentlich zum Kauf ausschreibt. Umgekehrt können auch Eigentümer:innen von Häusern, die auf einem Erbpachtgrundstück stehen, ihre Immobilie verkaufen.

Auch für diesen Fall besteht oft ein vertraglich zugesichertes Vorkaufsrecht für den:die Erbbaurechtgeber:in. Aber auch wenn diese Klausel im Erbbaurechtsvertrag fehlt, muss der Hausverkauf mit dem:der Grundstückseigentümer:in abgestimmt werden. Diese:r darf den Verkauf per se nicht verweigern, kann aber sein Veto gegen eine:n Käufer:in einlegen.

Das ist etwa dann der Fall, wenn der:die Erbbaurechtgeber:in die Bonität des:der potenziellen Käufers:in nicht gewährleistet sieht und davon ausgehen muss, dass diese:r den Erbbauzins nicht zuverlässig entrichten wird. Die Laufzeit für den neuen Erbbaurechtsvertrag wird typischerweise vom bestehenden Vertrag in die neuen Vertragsunterlagen übertragen.

Dass Grundstücke, für die ein Erbbaurecht besteht, verkauft werden, ist eher selten der Fall. Die Eigentümer:innen sind, im Gegenteil, eher darum bemüht, das Grundstück zu behalten, umso mehr, wenn es sich um private Verpächter:innen handelt. Sollte es dennoch dazu kommen, wird normalerweise der:die Hausbesitzer:in zuerst gefragt, ob er:sie Interesse am Erwerb des Grundstückes hat.

Das soll den:die Hauseigentümer:in davor schützen, dass der:die Erbbaurechtsgeber:in das Grundstück an jemanden veräußert, der:die das bestehende Erbbaurecht nicht weiter bewilligen möchte. Diese:r muss dann allerdings dem:der Hauseigentümer:in eine Abschlagssumme für dessen:deren Eigenheim bezahlen.

Neben einem Verkauf bestehen auch andere Möglichkeiten, bezüglich eines Grundstücks mit Erbbaurecht:

• vererben
• verschenken

Wer indes den Verkauf eines Hauses anstrebt, das auf einem Grundstück mit Erbbaurecht steht, ist verpflichtet, den Wert der Immobilie ermitteln zu lassen. Denn möchte der:die Erbbaurechtsgeber:in zum Beispiel Gebrauch von seinem:ihrem Vorkaufrecht machen, muss er:sie wissen, wie hoch sein:ihr anteiliger Abschlag für den Erwerb der Immobilie wäre. Dazu bedarf es einer realistischen Einschätzung des Verkehrswertes des Hauses.

Aber auch wenn Sie als Hauseigentümer:in den Erwerb Ihres Hauses der Allgemeinheit ermöglichen möchten, ist ein Wertermittlungsverfahren wichtig. So erfahren Sie, welchen Preis Sie für die Immobilie erwarten dürfen und können sich auf die Preisverhandlungen mit möglichen Interessent:innen besser vorbereiten. Doch nicht nur der Wert muss beachtet werden, will man ein Haus auf einem Grundstück mit Erbbaurecht verkaufen.

Für Kaufinteressent:innen ist auch die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages ein ausschlaggebender Faktor. Je länger das Erbbaurecht noch besteht, desto bessere Chancen haben Sie, Ihr Erbbaurecht verkaufen zu können. Bei kurzen Restlaufzeiten empfiehlt es sich, mit dem:der Grundstückseigentümer:in Rücksprache zu halten, ob er den Vertrag mit dem:der Käufer:in Ihres Hauses auf die volle Laufzeit erneuert.

Grundsätzlich kann der:die Eigentümer:in sein:ihr Grundstück mit Erbbaurecht sowohl verkaufen als auch beleihen, verschenken, vererben oder auf andere Parteien übertragen. Das gleiche Recht gesteht das Erbbaurechtsgesetz aber auch dem:der Hauseigentümer:in zu, dessen:deren Immobilie auf einem Erbbaurechtsgrundstück steht. Auch er:sie hat, in Bezug auf sein:ihr Haus, jederzeit folgende Rechte:

• Verkaufen
• Beleihen
• Verschenken
• Überschreiben
• Vererben
  

Die gesetzliche Regelung zum Erbbaurecht ist mit Vor- und Nachteilen für beide Parteien verbunden.

Vorteile:

• Beim Bau und der Finanzierung einer Immobilie sparen Sie viel Geld, da Sie kein Baugrundstück erwerben müssen, was bis zu einem Viertel des Kaufpreises ausmachen kann.
• Durch das Erbbaurecht können Sie Zugang zu attraktiven Bauplätzen in diversen Ballungszentren erhalten.
• Der Finanzierungsbedarf sinkt.
• Manche Grundstückseigentümer:innen wie etwa Kirchen gewähren beispielsweise Familien mit Kindern zusätzliche Vergünstigungen im Rahmen es Erbbauvertrages.
  

Nachteile:

• Bei Auslaufen des Pachtvertrages kann der:die Grundstückseigentümer:in auf den Erwerb des Grundstücks bestehen. Das ist unabhängig davon, ob Sie sich den Kauf leisten können oder nicht. Sind Sie zum Zeitpunkt des Vertragsendes nicht liquide, kann das bedeuten, dass Sie gezwungen sind, Ihr Erbbaurecht ebenfalls zu veräußern.
• Mit einem Erbpacht-Vertrag begibt man sich in ein Dauerschuldverhältnis.
• Man ist in der Regel eingeschränkt, was man mit dem Haus alles eigenständig machen darf
• Es besteht kein generelles Recht auf eine Verlängerung des Erbbaurechts.
  

Allerdings ist der:die Erbbaurechtsgeber:in gesetzlich stark eingeschränkt, wenn es darum geht, den Erbbaurechtsvertrag vor Laufzeitende zu kündigen. Dadurch genießen Sie als Hauseigentümer:in einen gewissen Schutz.

Die Frage eines Verkaufs stellt sich im Regelfall erst, wenn das Vertragsende erreicht ist. Bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 75 bis 99 Jahren handelt es sich dabei also um ein unwahrscheinliches Szenario. Um trotzdem auf Nummer sicherzugehen, sollten Sie sich bereits bei der Unterzeichnung des notariell beglaubigten Pachtvertrages gegen alle Eventualitäten absichern und vor allem auf Fristen und Konditionen zu Ihrem Vorteil im Fall einer Veräußerung des Grundstücks mit Erbbaurecht achten.