Haus ver­kau­fen oh­ne Erb­schein

Im folgenden Artikel erfahren Sie, ob Sie wirklich einen Erbschein benötigen, um ein geerbtes Haus zu verkaufen. Das kann wichtig werden, da ein Erbschein mit erheblichen Gebühren verbunden sein kann. Außerdem dauert es zuweilen Monate, bis ein Erbschein ausgestellt wird – Zeit, die Ihnen beim Verkauf Ihres Hauses verloren gehen kann.

• Der Erbschein gilt als amtlicher Nachweis für Ihre Legitimität als Erbe.
• Eine Immobilie dürfen Sie nur als rechtmäßiger Eigentümer dieser Immobilie verkaufen. Hierzu müssen Sie als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen sein.
• Eine Grundbuchänderung für ein geerbtes Haus ist nur möglich, wenn Sie sich als Erbe ausweisen können.
• Das geht am einfachsten mit einem Erbschein – aber auch mit einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Der Erbschein ist eine Urkunde, die vom zuständigen Nachlassgericht ausgestellt wird. Hiermit können Sie sich als rechtmäßiger Erbe legitimieren. Als Nachlassgericht zuständig sind in der Regel die Amtsgerichte am Ort. Auch in Baden-Württemberg sind Nachlasssachen ab 1.1.2018 denjenigen Amtsgerichten zugewiesen worden, bei denen bereits heute zugleich das Familiengericht angesiedelt ist. Der Erbschein bestätigt entweder die Erbfolge oder er spiegelt die Entscheidung in einem notariellen Testament wider. Das notarielle Testament ist daher mit dem Erbschein gleichwertig – solange keine Zweifel an der Gültigkeit des Testaments bestehen.

Nur wer selbst Eigentümer einer Immobilie ist, kann diese auch verkaufen. Um Eigentümer eines Grundstücks, einer Wohnung oder einer Immobilie zu sein, müssen Sie als solcher im Grundbuch eingetragen sein. Wenn ein Verwandter verstirbt und Ihnen eine Immobilie hinterlässt, steht erst einmal der Erblasser noch im Grundbuch. Das bleibt auch so, bis Sie den Antrag auf eine Grundbuchänderung stellen. Eine Anpassung von Amts wegen erfolgt nicht.

Es ist gesetzlich geregelt, welche Nachweise das Grundbuchamt benötigt, um eine Änderung am Grundbuch vorzunehmen. Im Falle einer Erbschaft fordern die meisten Grundbuchämter für eine Grundbuchänderung erst einmal einen Erbschein als Nachweis über das Erbe. Dabei gibt es hier noch andere Alternativen. Die einschlägige Rechtsnorm – in diesem Fall ist das § 35 der Grundbuchordnung – bestimmt noch weitere Nachweismöglichkeiten:

• Europäisches Nachlasszeugnis
• Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist (notariell beglaubigtes Testament oder Erbvertrag)

Das Europäische Nachlasszeugnis erhalten Sie auch beim Nachlassgericht. Da es die gleichen Gebühren kostet wie der Erbschein, ist es allein in Bezug auf einen geplanten Hausverkauf keine gute Alternative. Anders sieht das bei einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag aus. Da Sie damit Ihre Erbfolge zweifelsfrei nachweisen können, haben Sie gute Chancen, dass das Grundbuchamt auf die Vorlage eines Erbscheins verzichtet.

Wichtig ist dabei, dass das Testament notariell eröffnet worden sein muss. Darüber muss es einen Eröffnungsnachweis geben. Dieser zusammen mit dem Testament reicht in der Regel für die Grundbuchänderung aus. Es ist empfehlenswert, die Grundbuchänderung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall zu beantragen – auch wenn Sie die Immobilie vielleicht noch nicht sofort verkaufen möchten. In diesem Zeitraum ist die Umschreibung für Erben nämlich kostenlos möglich. Danach fallen auch beim Grundbuchamt wieder Kosten für die Grundbuchänderung an.

Im Fall von geerbten Grundstücken oder Eigentumswohnungen ist die Rechtslage dieselbe. Auch diese beiden Vermögenswerte müssen im Grundbuch auf Ihren Namen umgeschrieben werden, damit Sie diese veräußern können.

§ 35 Abs. 3 GBO sieht hier allerdings eine Ausnahmeregelung vor. Wenn das geerbte Grundstück oder der geerbte Grundstücks- oder Immobilienanteil weniger als 3.000 Euro wert ist, kann das Grundbuchamt auch einen anderen Erbnachweis zulassen. In diesem Fall reicht also auch ein privates Testament oder eine schriftliche Erklärung aller anderen Erben.

Die Rechtsnorm selbst lässt sogar eine eidesstattliche Versicherung des Erben als Beweis zu. Das zeigt, dass hier die Messlatte vom Gesetzgeber in Sachen Nachweissicherheit nicht mehr ganz so hoch gehängt wurde. Beim Erbe eines ganzen Hauses, einer Wohnung oder eines Baugrundstückes wird diese 3.000-Euro-Grenze allerdings regelmäßig deutlich überschritten.

Um einen Erbschein zu erhalten, müssen Sie belegen, dass Sie der berechtigte Erbe sind. Ohne Testament oder Erbvertrag geht das nur über die gesetzliche Erbfolge. Folgende Unterlagen brauchen Sie, um Ihren Platz in dieser Erbfolge zu belegen:

• Ihren Personalausweis
• Die Sterbeurkunde des Erblassers
• Wenn vorhanden, das Testament oder den Erbvertrag
• Liegt keines von beidem vor, werden das Familienstammbuch, Ihre Geburtsurkunde die Heiratsurkunde oder andere geeignete Nachweise über das Verwandtschaftsverhältnis benötigt
• Eine eidesstattliche Versicherung Ihrer Angaben kann als Nachweis bereits ausreichen

Wer einen Erbschein beantragt, muss die dafür fälligen Gebühren begleichen. Die Höhe der Gebühren ist vom Nachlasswert abhängig. Da kann eine Immobilie schon zu einer deutlichen Steigerung des Gesamtnachlasswertes führen. Wichtig ist allerdings, dass Sie bei der Beantragung eines Erbscheins auch die Schulden angeben, mit denen die Immobilie womöglich noch belastet ist. Denn diese reduzieren den Nachlasswert und damit die für Sie anfallenden Gebühren zum Teil erheblich.

Quelle: GNotKG Anlage 2

Die Auslagen des Gerichts für Papier, Porto und Materialkosten werden in der Regel ebenfalls vom Nachlassgericht veranschlagt. Die Kosten hierfür liegen aber zumeist bei weniger als 20 Euro.

Werden Immobilien privat verkauft, wird der Gewinn aus dem Verkauf besteuert: Sie zahlen Spekulationssteuer. Für Immobilien fällt keine Spekulationssteuer an, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie mindestens die vergangenen drei Jahre vor dem Verkauf durchgehend in der Immobilie gewohnt haben. Wichtig ist hierbei für die Fristberechnung nicht der Zeitpunkt des Erbes, sondern tatsächlich der Zeitpunkt des Kaufs durch den Erblasser und der des Verkaufs. Erben Sie also Ihr Elternhaus, das schon seit 40 Jahren im Besitz Ihrer Eltern war, werden keine Spekulationssteuern fällig.

Der Steuersatz für die Spekulationssteuer ist übrigens nicht festgelegt, sondern richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz.

Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, ist es sehr sinnvoll, einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen. Fünf Gründe, die eindeutig dafürsprechen:

• Grade im Fall von Erbengemeinschaften schafft es ein unbeteiligter Experte am ehesten, den Verkauf möglichst konfliktfrei und reibungslos zu begleiten.
• Ein Makler kann Sie frühzeitig aufgrund seiner Expertise auf Gegebenheiten aufmerksam machen, die in der Immobilie ausgebessert werden müssen.
• Erben einer Immobilie neigen dazu, den Wert der Immobilie falsch zu bemessen. Da kann die eigene Schätzung aus ideellen Gründen deutlich zu hoch ausfallen – oder auch viel zu niedrig. Der nicht vorbelastete Blick eines Experten hilft hier bei der Preisfindung enorm.
• Auch wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen möchten – Ihr normales Leben mit Terminen, Familie etc. geht weiter. Ein Makler nimmt Ihnen hier eine Menge Arbeit ab.
• Jede Immobilie hat ihre Zielgruppe – ein Makler zeigt Ihnen auf, welche Zielgruppe Sie ansprechen müssen und hilft Ihnen dabei, diese zu erreichen.

Zusätzlich zu den Kosten, die ein Hausverkauf ohnehin mit sich bringt, kommen im Fall eines Erbes

• die Kosten für die Erteilung des Erbscheins (siehe obige Tabelle)

• und die Kosten für die Grundbuchumschreibung auf Ihren Namen (innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbe gebührenfrei, danach wird eine einfache Gebühr fällig)

Gebührenbeispiele:

• Immobilienwert: 50.000 Euro – Gebühr: 165,00 Euro

• Immobilienwert: 150.000 Euro – Gebühr: 381,00 Euro

• Immobilienwert: 300.000 Euro – Gebühr: 635,00 Euro

• Immobilienwert: 500.000 Euro – Gebühr: 935,00 Euro

• Immobilienwert: 1.000.000 Euro – Gebühr: 1.735,00 Euro

auf Sie zu.

Soll der Verkauf ohne Erbschein über die Bühne gehen, geht das nur, wenn ein notariell beglaubigtes und eröffnetes Testament oder ein Erbvertrag vorliegt. Darüber hinaus werden die üblichen Dokumente benötigt, die Sie auch für den Verkauf einer selbst gekauften oder gebauten Immobilie benötigen würden. Da wären unter anderem:

• Grundbuchauszug

• Lageplan mit Flurkartenauszügen

• Grundrisse

• Baupläne und Baubeschreibungen

• Berechnung der Wohnfläche, der Nutzfläche und des umbauten Raums

• Energieausweis

Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, kann es sinnvoll sein, die Möbel des Erblassers, soweit möglich, noch in der Wohnung zu belassen. Eine möblierte Wohnung oder ein geschmackvoll eingerichtetes Haus macht optisch immer mehr her als leere Räume.

Außerdem sollten Sie bedenken, dass Immobilien, die längere Zeit von Menschen in einem hohen Lebensalter bewohnt wurden, oftmals mit einem gewissen Reparatur- und Renovierungsstau daherkommen. Hier ist es ratsam, kleine Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten schon vor den ersten Besichtigungsterminen zu erledigen.

Eine Immobilie kann nur der jeweilige Eigentümer veräußern. Im Erbfall muss das Grundbuch umgeschrieben werden, damit ein Verkauf erfolgen kann. Hierzu müssen Sie nachweisen, dass Sie der rechtmäßige Erbe sind. Das geht mit dem Erbschein oder mit einem notariell beglaubigten und eröffneten Testament oder Erbvertrag. Wer seinen Erben also die Kosten für einen Erbschein ersparen möchte, sollte sich frühzeitig Gedanken über die Erstellung eines rechtskräftigen Testaments machen.