Ge­erb­tes Haus ver­kau­fen

Die Welle der Erbschaften in Deutschland rollt weiter. Darunter befinden sich jedes Jahr dreistellige Immobilienvermögen. Oft werden die geerbten Häuser und Wohnungen anschließend wieder verkauft. Welche Schritte wann zu tun sind und wo Kosten lauern, beschreiben wir hier.

• In einem Erbfall haben Sie sechs Wochen Zeit, das Erbe anzunehmen oder abzulehnen. Geerbt werden grundsätzlich nur als Gesamtes, sodass auch Schulden mitgeerbt werden.
• Wird in einer Erbengemeinschaft geerbt, können Entscheidungen über das Erbe nur in dieser Gemeinschaft getroffen werden. Auch der Verkauf einer Immobilie muss somit gemeinsam geregelt werden.
• Ist der Verkauf einer im Erbe enthaltenen Immobilie geplant, sollte beim Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden. Nur mit diesen können Sie im Grundbuch als Eigentümer des Hauses eingetragen werden und dieses somit auch weiterverkaufen.
• Bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist wird eine Spekulationssteuer fällig.

Bei den jährlich rund 800.000 Erbfällen in Deutschland werden etwa 200 bis 300 Milliarden Euro vererbt. Die Hälfte des Wertes beruht auf Immobilienvermögen. So gesehen spielen bei jedem Erbfall Immobilien eine große Rolle. Daher wird oft bei den Erben die Frage gestellt, ob das Haus oder die Wohnung aus dem Nachlass verkauft werden soll.

Doch bevor ein geerbtes Haus verkauft werden kann, sind einige Überlegungen wichtig. Es sollten diese Fragen geklärt werden:

• Ist der Nachlass überhaupt werthaltig: Lohnt sich ein etwaiger Hausverkauf oder ist er mit hohen Kosten verbunden?

• Wie ist der Nachlass geregelt ist: Wer soll laut Erbvertrag die Immobilie erben, oder gilt gesetzliches Erbrecht zu gleichen Teilen?

• Gibt es andere Pflichtteile von gesetzlichen Miterben zu berücksichtigen und wie lässt sich das praktisch zu welchen Kosten umsetzen?

Nach dem Erbrecht stehen Ihnen bis zu sechs Wochen Zeit zur Verfügung, sich zu entscheiden: Nehme ich das Erbe an oder schlage ich es aus? Jedenfalls können Sie das Erbe nur als Gesamtes annehmen - also zum Beispiel auch mit den vorhandenen Schulden bei einem geerbten Haus. Wenn Sie es annehmen, sollten Sie als nächstes einen Erbschein beantragen. Auch dann, wenn Sie nur einen Pflichtteil beanspruchen.

Gehört die geerbte Immobilie zu einem sogenannten Gemeinschaftserbe, stellt sich die Frage, wie es auf die anderen Miterben aufgeteilt werden soll. In diesem Fall gilt es, sich unter der Erbengemeinschaft zu verständigen:

• Wie und womit sollen die Miterben ausbezahlt werden?

• Soll das Haus verkauft, eigengenutzt oder weiter vermietet werden?

• Wie soll die weitere Erbauseinandersetzung erfolgen?

Damit eine Berechnung und Aufteilung etwaiger Auszahlungsbeträge an einzelne Erben stattfinden kann, muss zuerst der sogenannte Verkehrswert der Immobilie festgestellt werden. Es empfiehlt sich, ein kostenpflichtiges Wertgutachten erstellen zu lassen. Denn jedes Haus hat viele individuelle Merkmale, die nicht alle in einer kostenlosen Immobilienwert-Berechnung über einen Online-Rechner einfließen können. Zudem sind entsprechende Immobilien-Wertgutachten gerichtsfest und werden auch vom Finanzamt als Grundlage zur Ermittlung der Erbschaftssteuer anerkannt.

Das von einem Sachverständigen erstellte Wertgutachten berechnet dann den Verkehrswert der geerbten Immobilie. Dieser gibt an, wie hoch der mögliche Verkaufserlös für das Haus oder die Wohnung sein könnte. Berücksichtigt wird dabei unter anderem auch der aktuelle Zustand der Immobilie und die derzeitige Marktlage. Sollten eventuelle Miterben ausbezahlt werden müssen, aber die vorhandenen finanziellen Mittel nicht ausreichen, spricht alles dafür, die Immobilie gemeinsam zu verkaufen.

Der Erbschein ist ein amtliches Dokument, durch welches dem Inhaber bescheinigt wird, dass er rechtmäßiger Erbe ist. Den Erbschein stellt das Nachlassgericht aus. Zuständiges Nachlassgericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz gemeldet hatte.

Dabei müssen die Erben gegenüber dem Nachlassgericht ihren Anspruch wie folgt nachweisen:

• durch die Vorlage eines öffentlichen Testaments oder

• eines Erbvertrages oder

• durch Nachweise des Verwandtschaftsverhältnisses zum Verstorbenen (Familienstammbuch oder entsprechende Urkunden etc.) im Fall gesetzlicher Erbfolge.

Allgemein müssen bei jedem Erbschein-Antrag noch folgende Unterlagen dem Nachlassgericht vorgelegt werden:

• Personalausweis

• Sterbeurkunde

• eidesstattliche Versicherungen bezogen auf die Richtigkeit Ihrer Angaben.

Danach fertigt das Nachlassgericht einen Erbschein in der beantragten Form an:

• als Allein-Erbschein (es gibt nur einen Erben)

• als Gemeinschaftserbschein (es gibt mehrere Erben)

• Teilerbschein (für jeden Erben einer Erbengemeinschaft einzeln)

Welche Unterlagen und in welcher Form zur Beantragung eines Erbscheins benötigt werden, sollte vorher beim zuständigen Nachlassgericht erfragt werden.

Nachdem Sie einen Erbschein erhalten haben, können Sie beim Grundbuchamt auch einsehen, ob das Haus oder die Wohnung mit Grundschulden und Rechten dritter belastet ist und wie hoch.

Denken Sie daran, dass für die Erstellung eines Erbscheins erhebliche Gebühren anfallen. Die Kosten richten sich nach dem Wert des Erbes zum Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich der Schulden des Erblassers. Zudem wird die Höhe der Gebühren durch den Aufwand des Erbscheinverfahrens beeinflusst. Wenn ein Erbschein nur für einen bestimmten Zweck angefertigt werden soll, sind die Gebühren niedriger. Hier einige Gebührenbeispiele (§ 34 Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG)

Wer als Immobilien-Erbe das Haus ohne Erbschein verkaufen will, trifft schnell auf Schwierigkeiten. Praktisch geht kaum etwas ohne Erbschein, sei es bei Banken, Behörden, Versicherungen oder beim Grundbuchamt. Soll ein Haus verkauft werden, muss der Verkäufer dort im Grundbuch rechtmäßiger Eigentümer eingetragen sein. Nach der Grundbuchordnung ist die Vorlage eines Erbscheins zwingend vorgeschrieben, damit der Eintrag als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgen kann.

Ausnahme: Wenn der Antragsteller sein Erbrecht durch ein öffentliches Testament oder einen Erbvertrag nachweisen kann, erübrigt sich die Vorlage eines kostenträchtigen Erbscheins. Wichtig dabei ist, dass es ein eindeutiges notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorhanden ist, aus dem das Grundbuchamt die Erbfolge zweifelsfrei ermitteln kann (OLG Hamm, Beschluss v. 26.07.2013, Az.: 15 W 248/13).

Künftige Erblasser können mit ihrem Vermögen machen, was sie wollen. Sie können es an zukünftige Erben verschenken oder verkaufen. Nicht selten ist letzteres der Fall, wenn zum Beispiel die Eltern pflegebedürftig in ein Altersheim müssen und durch einen Verkauf ihres Hauses die hohen Pflegekosten finanzieren. Die von den Eltern noch zu Lebzeiten verkaufte Immobilie wird dadurch zu Geld und fließt vor dem Erbfall in das Geldvermögen der Eltern ein. Liegt kein Testament oder eine letztwillige Verfügung vor, fällt das verbleibende Geldvermögen im Erbfall in den Nachlass.