Haus­ver­kauf durch Er­ben­ge­mein­schaft

Der Hausverkauf bei einer Erbengemeinschaft bietet großes Konfliktpotential. Im Idealfall streben alle Miterben einhellig eine Auflösung der Erbengemeinschaft an, um die Immobilie verkaufen und zu gleichen Teilen vom Erlös profitieren zu können. Dieser Artikel vermittelt Ihnen Einblick in die wichtigsten Schritte, die Sie beim Verkauf von Wohnung, Haus und Grundstück aus einer Erbengemeinschaft unternehmen müssen.

• Um eine Einigung zu erzielen, können Miterben entweder anteilig ausgezahlt werden oder die Erbengemeinschaft kümmert sich gemeinsam um den Hausverkauf.
• Sowohl für die Auszahlung von Miterben als auch für die spätere Veräußerung des Nachlasses ist es wichtig, den Verkehrswert der geerbten Immobilie zu kennen. Der Gutachter sollte von der Erbengemeinschaft gemeinsam beauftragt werden.
• Während die Grundsteuer für Erben auf jeden Fall anfällt, können sie von der Erbschaftssteuer befreit werden, wenn der Erlös aus dem Immobilienverkauf nicht den jeweiligen Freibetrag überschreitet.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Sie können sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Wer gemeinsam mit anderen eine Immobilie erbt, findet sich unweigerlich in einer Erbengemeinschaft wieder. Damit eine Erbengemeinschaft einen Hausverkauf überhaupt durchführen kann, ist der wichtigste Stichpunkt die Einigkeit über die Veräußerung. Nicht selten scheitert ein Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft daran, dass ein Erbe die Immobilie gerne veräußern möchte, ein weiterer eine Vermietung befürwortet und ein dritter das Haus selbst bewohnen möchte.

Schritt 1 beim Hausverkauf durch Erbengemeinschaft ist also, dass sich alle Erben über die Veräußerung einig sind. Dass eine Erbengemeinschaft eine Immobilie, Haus mit Grundstück oder Wohnung nur verkaufen kann, wenn alle Erben einverstanden sind, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter anderem in § 2038 und § 2040 geregelt

Dass sich eine Erbengemeinschaft nicht einig darüber wird, wie mit dem geerbten Objekt verfahren werden soll, ist keine Seltenheit. Nun haben die Erben unterschiedliche Möglichkeiten, die in § 2033 Abs. 2 BGB beschrieben sind.

Jeder Erbe hat demnach das Recht, über seinen eigenen Erbanteil zu verfügen, ohne dass die Erbengemeinschaft ein Mitsprachrecht hätte. Das betrifft etwa den Fall, in dem ein Erbe seinen Erbanteil der Bank verkaufen möchte.

Alternativ kann er von der restlichen Erbengemeinschaft eine Auszahlung über seinen Anteil fordern, wodurch das Verfügungsrecht auf die oder den anderen Erben übergehen würde. Einmal ausgezahlt hat der Erbe dann kein weiteres Mitsprachrecht mehr.

Findet sich über diese Ansätze keine Lösung zur Einigung, kann jeder Erbe gemäß § 2042 Abs. 1 eine Auseinandersetzung und damit die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen. Letztlich entscheidet das Nachlassgericht.

Weil ein Prozess nicht nur teuer ist, sondern oft auch mit einer Teilungsversteigerung der geerbten Immobilie einhergeht, sollte dieser Schritt gut überlegt sein. Denn am Ende kann keiner der Erben mehr über den Nachlassgegenstand verfügen.

Gehen wir davon aus, Sie werden sich mit Ihren Miterben auf irgendeinem Wege einig. Dann ist es wichtig, den Verkehrswert des Gebäudes oder Grundstücks zu kennen. Eine fachmännische Wertermittlung ist demnach unausweichlich. So wissen alle Miterben, wie hoch ihre anteilige Auszahlung oder ihr anteiliger Erlös aus der Veräußerung sein könnte.

Schritt 2 zum Immobilienverkauf bei Erbengemeinschaft ist demnach die Beauftragung eines Gutachters zur Verkehrswertermittlung. Wichtig ist hierbei, dass die Erbengemeinschaft den Gutachter geschlossen beauftragt, um zu vermeiden, dass einzelne Parteien später angeben, mit dem Sachverständigen oder der Höhe von dessen Gebühr nicht einverstanden gewesen zu sein.

Sind alle Miterben damit einverstanden, dass der Nachlass veräußert werden soll, kann die Erbengemeinschaft entweder geschlossen versuchen, das Grundstück privat zu verkaufen oder gemeinsam einen Makler beauftragen.

Bevor die Erbengemeinschaft das Haus verkaufen kann, sollte im Idealfall die Haushaltsauflösung besprochen und eingeleitet werden. Auch in dieser Phase kommt es nicht selten zu Uneinigkeit, sodass auch hier ein Anwalt oder Schlichter hilfreich sein kann.

Schritt 3 zum Wohnungsverkauf durch eine Erbengemeinschaft ist also zu sondieren, ob der Verkauf von Grundstück und Haus durch die Erbengemeinschaft selbst oder durch einen Immobilienmakler durchgeführt werden soll.

Schritt 4 beim Hausverkauf als Erbengemeinschaft sollte dann sein, die Haushaltsauflösung – entweder in Eigenregie oder durch ein Umzugsunternehmen – zu planen und durchzuführen. Eine Bestandsaufnahme ist durch Profis oft kostenlos. Eventuell können Teile des Hausrats an soziale Einrichtungen gespendet werden, sodass die Entsorgungskosten reduziert werden können. Auch hierbei helfen offene Gespräche innerhalb der Erbengemeinschaft und Einigkeit sehr, um den Haushalt des Erblassers möglichst konfliktfrei aufzulösen.

• Ein Hausverkauf dauert seine Zeit, je nach Region und aktueller Marktlage schon mal auch bis zu 12 Monaten. Darüber sollten sich alle Miterben bewusst sein. Beim Wohnungsverkauf durch eine Erbengemeinschaft kann es sogar noch länger dauern, wenn etwa zunächst Streitereien beigelegt und die Haushaltsauflösung, sowie eventuelle Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen.
• Um den Kauf problemlos abzuwickeln, sollten Sie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen. Die Miterben werden dann als Eigentümer in Erbengemeinschaft eingetragen. Den Nachweis Ihres Erbrechts führen Sie durch ein öffentlich beglaubigtes Testament, einen Erbvertrag oder einen Erbschein.
• Solange sich die Immobilie in Besitz der Erbengemeinschaft befindet, zahlt jeder Miterbe anteilig Grundsteuer, Abfall-, Wasser- und Abwassergebühren. Kommt eine Partei dieser Pflicht nicht nach, sieht das Gesetz vor, dass die anderen Miterben mit ihrem Privatvermögen für denjenigen haften, der nicht zahlt – die Miterben müssen also dessen Kostenanteil übernehmen.

Neben der erwähnten Grundsteuer, die in jedem Fall zu entrichten ist, kann auch eine Erbschaftssteuer fällig sein. Ob diese anfällt, ist davon abhängig, wie hoch der jeweilige Anteil aus dem Erlös der Immobilienveräußerung ist. Für jeden Miterben sieht der Gesetzgeber einen Freibetrag vor, den er nicht versteuern muss. Die Höhe des steuerbefreiten Betrages variiert, je nachdem, in welchem Verhältnis der Erbe zum Erblasser stand und in welche Steuerklasse der Miterbe eingeteilt ist.

Ehepartner dürfen aus dem Verkauf des geerbten Objektes bis zu 500.000 Euro und Kinder jeweils bis zu 400.000 Euro steuerfrei aus dem Hausverkauf vereinnahmen.

Überschreitet der Erlös aus dem Immobilienverkauf durch die Erbengemeinschaft diesen anteiligen Freibetrag, kann die Steuer unter Umständen trotzdem entfallen. Dann nämlich, wenn der Erblasser das Haus mindestens zehn Jahre vor dem Eintritt des Erbfalles nachweislich besessen oder bewohnt hat.

Beim Immobilienverkauf aus der Erbengemeinschaft spielt Zeit eine wesentliche Rolle. Je länger ein Haus leer steht, desto niedriger fällt zum Verkaufszeitpunkt der Verkehrswert aus. Streitpotential und Konflikte sollten darum so gering wie möglich gehalten werden, um nicht noch mehr Zeit zu verlieren, als ein Nachlassverkauf ohnehin kostet.