Steu­ern beim Ver­kauf ei­ner ge­erb­ten Im­mo­bi­lie

Beim Verkauf einer Immobilie können Steuern anfallen – unabhängig davon, ob diese durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft in den Besitz der Verkäufer:innen gelangt ist. Was beim Verkauf eines geerbten Hauses, Grundstücks oder einer Wohnung steuerlich auf Sie zukommt, erfahren Sie hier. 

•  Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie Spekulationssteuer an das Finanzamt zahlen, falls zwischen ursprünglichem Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. 
• Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum, zu dem der:die Erblasser:in die Immobilie erworben hat.  Der Zeitpunkt, zu dem Sie das Erbe antreten, spielt dabei keine Rolle. 
• Der Gewinn aus dem Hausverkauf ist in vollem Umfang steuerpflichtig, wenn er die Freigrenze von 600 Euro übersteigt. 
• Die verkaufsbedingte Spekulationssteuer wird unabhängig von einer eventuell anfallenden Erbschaftssteuer berechnet – und umgekehrt.  
• Wird die Immobilie an eine Erbengemeinschaft vererbt, können nur alle Mitglieder gemeinsam über einen Verkauf entscheiden.  
• Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich eine:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen. 

Der Verkauf einer privaten Immobilie bleibt steuerfrei und unterliegt nicht der Spekulationssteuer nach § 23 EStG, wenn Sie: 

•  die Immobilie frühestens zehn Jahre nach dem Erwerb durch den Erblasser verkaufen. 
• Sie oder die Erblasser:innen die Immobilie dauerhaft oder wenigstens zwei Jahre vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs selbst bewohnt haben und dann vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen. 
• Sie die Immobilie dauerhaft oder wenigstens zwei Jahre vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs mietfrei einem leiblichen oder adoptierten Kind zu Wohnzwecken überlassen und für das Kind Kindergeld bezogen haben. 
• der Verkaufserlös weniger als 600 Euro Gewinn bringt. 

Beispiel 1: Sie erben ein Haus von Ihrer Mutter. Diese hatte das Objekt 12 Jahre vor ihrem Tod gekauft. Als neue Eigentümer:innen dürfen Sie die Immobilie unmittelbar nach der Erbschaft steuerfrei veräußern – egal, ob die Immobilie vorab zur eigenen Wohnnutzung in Gebrauch war oder es sich um eine vermietete Immobilie handelt.  

Beispiel 2: Hätte Ihre Mutter das Haus erst vor sieben Jahren gekauft und nicht selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt, müssten Sie bis zu einem steuerfreien Verkauf noch drei Jahre warten. Alternativ müssten Sie das Haus in den drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnen bzw. mietfrei Ihrem eigenen Kind überlassen. 

Die Zehnjahresfrist errechnet sich im Erbfall nach dem Zeitpunkt, zu dem der:die Erblasser:in das Objekt selbst erworben hat, sowie nach dem Zeitpunkt, zu dem Sie das Objekt als Erbe wieder verkaufen. Es gelten jeweils die Verkaufsdaten in den Notarverträgen. Dabei kommt es nicht auf das Datum an, zu dem Sie die Erbschaft angetreten haben. Bei vielen Erbschaften dürfte die Zehnjahresfrist überschritten sein, sodass Sie als Erb:in Ihren Gewinn aus dem zeitnahen Verkauf nicht versteuern müssen. 

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz, da der Gewinn aus dem Verkauf als zusätzliche Einnahme in der Steuererklärung zählt.  

Beispielrechnung

Den zu versteuernden Gewinn können Sie durch weitere Kosten mindern, die beispielsweise beim Hausverkauf anfallen. Damit sinkt auch die Höhe der Spekulationssteuer entsprechend.  

Unabhängig von der Spekulationssteuer beim Verkauf der Immobilie können aus Anlass des Erbfalls Erbschaftssteuern anfallen – allerdings nur, wenn der Verkehrswert der Immobilie Ihren persönlichen Freibetrag übertrifft. Bei Erbschaften und Schenkungen gelten jedoch vergleichsweise hohe Freibeträge. Ihr Freibetrag als Ehepartner:in beträgt 500.000 Euro, als Kind stehen Ihnen 400.000 Euro zu. Nur der Teil des Verkehrswertes, der den jeweiligen Freibetrag überschreitet, unterliegt dann der Erbschaftssteuer.  

Wird bei der Spekulationssteuer der persönliche Steuersatz für die Berechnung zugrunde gelegt, gilt bei der Erbschaftssteuer die Einteilung nach Steuerklassen je nach Verwandtschaftsgrad. Innerhalb der Steuerklassen unterscheiden sich die prozentualen Abgaben an das Finanzamt je nach Höhe des zu versteuernden Betrags.   

Steuerklasse I:     

Ehegatt:innen, eingetragene Lebenspartner:innen, Kinder, Stiefkinder, Enkel:innen, Urenkel:innen, Eltern, Großeltern 

Steuerklasse II:      

Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatt:innen 

Steuerklasse III: 

alle weiteren Erb:innen 

Weitere Informationen haben wir in unserem Ratgeber Erbschaftssteuer bei Immobilien für Sie zusammengestellt.  

Sind Sie Miterb:in in einer Erbengemeinschaft, können Sie nicht allein über den Verkauf des Objekts entscheiden. Die Entscheidung über den Verkauf obliegt der gesamten Erbengemeinschaft. Haus, Grundstück oder Wohnung können somit nicht frei verkauft werden, wenn nicht alle Mitglieder der Erbengemeinschaft zustimmen.   

Können sich die Miterb:innen nicht auf den freihändigen Verkauf verständigen, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung. Der Erlös einer Teilungsversteigerung liegt erfahrungsgemäß weit unter den bei einem freihändigen Verkauf erzielbaren Verkaufserlösen.