Was ist ein Pacht­ver­trag?

Anders als beim Mietvertrag, wird beim Pachtvertrag nicht nur eine Sache zum Gebrauch überlassen, sondern auch das Recht, aus dieser Sache den Ertrag zu ziehen.

Pacht- und Mietvertrag unterscheiden sich kaum. Nur bei den Kündigungsfristen und Erhaltungspflichten bei mitverpachtetem Inventar finden sich nennenswerte Unterschiede. Im Übrigen werden die Vorschriften des Mietrechts angewandt.

Ziel des Pächters ist in der Regel einen Ertrag aus dem Pachtobjekt zu erwirtschaften. Die Ernte oder den Gewinn zum Beispiel aus einem eingerichteten Gaststättenbetrieb darf der Pächter dann behalten. Auf der anderen Seite ist der Pächter zu einer ordentlichen Bewirtschaftung verpflichtet. Was genau darunter zu verstehen ist, ist in der Praxis oft umstritten. Eine eindeutige und abschließende Regelung im Pachtvertrag ist deshalb sinnvoll.
Muster für einen Pachtvertrag gibt es im Internet als kostenlosen Download.

Der Pächter muss das mitverpachtete Inventar auf eigene Kosten erhalten. Das ist im Gegensatz zu Mietverhältnissen zulässig und ausdrücklich im Gesetz geregelt. Der Pächter ist für die Wartung und die Reparaturen des Inventars verantwortlich. Ist die Reparatur eines überlassenen Gegenstandes nicht mehr möglich, muss der Pächter diesen auf eigenen Kosten ersetzen. Diese gesetzliche Erhaltungspflicht kann im Pachtvertrag eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Ein Pachtvertrag muss nur schriftlich abgeschlossen werden, wenn er für einen festgelegten Zeitraum von mehr als einem Jahr abgeschlossen wird. Ansonsten reicht eine mündliche Einigung über die wesentlichen Punkte aus, wie Pachtgegenstand und Pachtzins. Um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden ist aber ein schriftlicher Vertrag empfehlenswert.

Will der Pächter seinen Hof an seinen Nachfolger übergeben, gehen die Pachtflächen mit. Diese Hofübergabe ist gesetzlich geregelt und Bedarf nicht der Zustimmung des Verpächters. Ist durch den neuen Pächter die Bewirtschaftung des Hofes nicht gewährleistet, hat er aber die Möglichkeit zu kündigen. Im Übrigen darf aber nicht ohne Erlaubnis des Verpächters unterverpachtet werden.

Die Kündigung ist nach den gesetzlichen Regelungen jeweils zum Ende eines Pachtjahres möglich. Sie muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag des letzten halben Pachtjahres schriftlich zugehen. Das Pachtjahr wird im Pachtvertrag individuell festgelegt. Es ist vom Kalenderjahr unabhängig.

Die Kündigungsfrist kann aber abweichend vereinbart werden.  Stirbt der Pächter, besteht für die Erben und den Verpächter ein besonderes Kündigungsrecht. Das Pachtverhältnis kann innerhalb eines Monats mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Quartals gekündigt werden.

Die Pachtsache muss in dem Zustand zurückgegeben werden, in dem sie bei Vertragsbeginn übernommen wurde. Gibt der Pächter mehr zurück, zum Beispiel einen neuen Stall, muss der Mehrwert ausgeglichen werden.