Vor­kaufs­recht – De­fi­ni­ti­on

Ein Vorkaufsrecht kann im Zweifelsfall einen bereits unterschriebenen Kaufvertrag nichtig machen. Welche Arten von Vorkaufsrechten es gibt und was Sie diesbezüglich beachten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

• Es wird zwischen einem schuldrechtlichen, einem dinglichen und einem öffentlich-gesetzlichen Vorkaufsrecht unterschieden.
• Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist ein vertraglich zugesichertes Recht, bezogen auf bewegliche wie unbewegliche Sachen.
• Das dingliche Vorkaufsrecht gilt nur bei Grundstücken und kann im Grundbuch als solches vermerkt werden.
• Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht steht Gemeinden zu, wenn die Bedingungen gemäß § 24 Abs. 1 BauGB erfüllt sind.
• Auch Mieter oder Miterben einer Erbengemeinschaft können vorkaufsberechtigt sein.
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Ein Vorkaufsrecht sichert dem Begünstigten die Möglichkeit, bei gegebenem Vorkaufsfall einem potentiellen Kaufinteressenten vorgezogen zu werden und von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Ein Vorkaufsfall liegt dann vor, wenn ein rechtswirksamer Kaufvertrag über eine bewegliche beziehungsweise unbewegliche Sache zwischen dem Eigentümer und einem Drittkäufer geschlossen wurde.

Vorkaufsrecht ist nicht gleich Vorkaufsrecht – hier sind verschiedene Arten zu unterscheiden. Welche Arten von Vorkaufsrechten es gibt und wie diese sich jeweils äußern, erfahren Sie nachstehend.

Der Anwendungsbereich des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts erstreckt sich sowohl auf bewegliche (Immobilien) wie unbewegliche (Grundstücke) Sachen. Jedoch erfolgt bei diesem Vorkaufsrecht keine Grundbucheintragung. Stattdessen handelt es sich hierbei um eine vertragliche Vereinbarung. Sollte der Begünstigte des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts bei einem Verkauf übergangen worden sein, bleibt der Drittkäufer dennoch im Besitz des Eigentums. Jedoch hat der Vorkaufsbegünstigte in diesem Fall ein Anspruch auf Schadensersatz. Gesetzliche Bestimmungen zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht sind im Bürgerlichen Gesetzbuch zu finden (§§ 463 bis 473 BGB).

Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich ausschließlich auf Grundstücke und wird im Grundbuch als solches vermerkt. Eventuell darauf gestützte Immobilien sind davon jedoch nicht betroffen. Die gesetzlichen Regelungen dazu finden sich im Bürgerlichem Gesetzbuch (§§ 1094 bis 1104 BGB).

Nach §§ 24 und 25 Baugesetzbuch (BauGB) besitzt die Gemeinde zur Sicherung und Verwirklichung ihrer Bauleitplanung ein Vorkaufsrecht. Dieses öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht umfasst beispielsweise auch Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wenn das fragliche Grundstück im Bebauungsplan für öffentliche Nutzungszwecke vorgesehen ist. Technisch wird die Verwirklichung des Vorkaufsrechts wie folgt gesichert: Der Grundstücksverkäufer ist verpflichtet, den Abschluss eines Kaufvertrags unverzüglich der Gemeinde mitzuteilen. Diese hat dann zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht (durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung) auszuüben. Macht sie von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch, stellt sie ein sogenanntes Negativattest aus.

• Nach § 557 Abs. 1 BGB können Mieter vorkaufsberechtigt sein: „Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.“

• Miterben können gemäß § 2034 BGB vorkaufsberechtigt sein, wenn sich innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Erbe dazu entschließt, seinen Erbanteil zu verkaufen.

• Vorkaufsberechtigt können auch Gemeinden sind, wenn die Bedingungen gemäß § 24 Abs. 1 BauGB erfüllt sind.