Ne­ben­kos­ten: Wi­der­spruch lohnt sich!

Unglaublich: 81% aller geprüften Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft. Im Schnitt können Mieter:innen 221 Euro zurück bekommen, so die Rechnungsprüfer Mineko. Beim Widerspruch musst du aber gewisse Formalien und Fristen beachten.

Wer eine Wohnung mietet, zahlt meist zusätzlich zur Miete sogenannte Betriebs- oder Nebenkosten. In der Regel überweist du jeden Monat zusammen mit der Nettokaltmiete eine Vorauszahlung für die Nebenkosten, deren Höhe sich an der Abrechnung des vergangenen Jahres orientiert. Nach Ablauf eines Jahres erhältst du eine Abrechnung der tatsächlich angefallenen Kosten. Fallen diese niedriger oder höher aus als die Summe der Vorauszahlungen, bekommen die Mieter:innen entweder eine Erstattung oder müssen Geld nachzahlen.

Laut Mieter- und Verbraucherschützer:innen kommt es relativ häufig vor, dass Nebenkostenabrechnungen Fehler enthalten. Deshalb sollten Mieter,:innen bevor sie Nachzahlungen leisten, sorgfältig prüfen, ob alle Posten korrekt abgerechnet sind. Auf Nachfrage muss der Vermieter Einsicht in die Belege gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegt.

Welche Kosten Vermieter auf Mieter:innen umgelegt werden dürfen, steht in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie unterscheidet 17 Kostengruppen, darunter:

• Heizung und Warmwasser
• Grundsteuer
• Gebäude- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
• Kabel- oder Antennenwartungsgebühren
• Müllabfuhr, Straßen- oder Hausreinigung
• Winterdienst, Gartenpflege

Falls im Mietvertrag nicht auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird, sondern nur einzelne Kostenarten aufgeführt sind, musst du auch nur diese bezahlen.

Zu den häufigsten Abrechnungsfehlern, die zum Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung berechtigen, gehören die folgenden Punkte:

• Falsche Abrechnungsschlüssel: Heizung und Warmwasser müssen zu mindestens 50, aber höchstens 70 Prozent nach Verbrauch der Mieter:innen abgerechnet werden. Die übrigen Betriebskosten werden anteilig nach der Wohnfläche oder – sofern dies im Mietvertrag steht – nach Anzahl der Bewohner:innen umgelegt. Steht eine Wohnung im Haus leer, muss der Vermieter den Anteil übernehmen.
• Einmalige Kosten: Es dürfen nur laufende Kosten umgelegt werden, nicht aber Reparaturen oder einmalige Gebühren. Kosten für Malerarbeiten im Treppenhaus oder die Installation eines neuen Heizkessels haben in der Abrechnung nichts zu suchen, wohl aber regelmäßige Wartungskosten.
• Verwaltungskosten: Telefon-, Bank-, Porto- oder andere Kosten und Gebühren für die Hausverwaltung dürfen nicht umgelegt werden.
• Hauswartkosten: Der Lohn für den Hauswart oder die Hauswärtin darf zwar auf die Mieter:innen umgelegt werden, falls darin aber auch Reparaturarbeiten enthalten sind, müssen sie herausgerechnet werden. Wird die Gartenpflege übernommen, darf dieser Posten nicht noch einmal extra berechnet werden.

Auch bei unwirtschaftlich hohen Ausgaben, etwa für die Treppenhausreinigung, kannst du Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Dazu solltest du die die Kosten mit dem örtlichen Betriebskostenspiegel vergleichen, den du beim Mieterschutzverein einsehen kannst. Oder du nutzt einen Anbieter für Nebenkostenüberprüfung. Durschschnittlich kommt dabei über 200 Euro raus, wie der Anbieter MIneko berechent hat.

Deine Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung teilst du dem Vermieter schriftlich per Einwurf-Einschreiben mit. Darin musst du die strittigen Punkte einzeln aufführen und dein Widerspruch begründet werden. Zum Beispiel:

„Einmalige Reparaturkosten dürfen nicht umgelegt werden“.

Bitte den oder die Vermieter:in um eine Stellungnahme und Klärung. Zudem sollten Sie ihm mitteilen, dass sie bis dahin Ihren Nachzahlungsbetrag nur unter Vorbehalt einer Rückforderung überweisen, oder alternativ den strittigen Anteil zunächst einbehalten.

Nach Eingang der Betriebskostenabrechnung hast du als Mieter:in zunächst bis zu vier Wochen Zeit, um die Abrechnung zu prüfen, bevor du eine Nachzahlung leistest. Insgesamt aber hast du zwölf Monate Zeit, um einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vorzubringen, auch wenn du bereits gezahlt hast.

Falls der Vermieter nicht reagiert oder du dich über die Höhe der Nebenkosten nicht einig wirst, sollten du dich bei einer Mieterschutzorganisation oder einem Rechtsanwalt beraten lassen, bevor du weitere Schritte unternehmen.