Was ist die an­fäng­li­che Til­gung?

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung mit der Bank abschließen, zahlen Sie den Darlehensbetrag über einen bestimmten Zeitraum zurück. Handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, bestimmen Sie einen anfänglichen Tilgungssatz. Wie dieser sich auf die Höhe der monatlichen Raten auswirkt und was Sie beachten sollten, lesen Sie in diesem Artikel.

1. Was ist die anfängliche Tilgung bei einem Immobiliendarlehen?

2. Wie berechne ich den idealen Tilgungssatz?

3. Kann ich die Tilgung erhöhen oder runtersetzen?

• Die anfängliche Tilgung bestimmt den Betrag, welchen Sie im ersten Jahr an Ihre Bank zurückzahlen.

• Mit der anfänglichen Tilgung bestimmen Sie zugleich auch die Laufzeit des Darlehens. Tilgungsänderungen während der Rückzahlung wirken sich also auch immer auf die Laufzeit aus.

• Nur wenig Änderung bei Zins und Tilgung hat erhebliche Auswirkung auf die Höhe Ihres Darlehens. Vergleichen Sie aus einer Vielzahl von Baufinanzierern in Ihrer Nähe und sparen Sie Kosten.

Mit der anfänglichen Tilgung bestimmen Sie, wie viel Sie im ersten Jahr von der Darlehenssumme an das Kreditinstitut zurückzahlen möchten. Wie hoch dieser Tilgungssatz idealerweise sein sollte, hängt dabei von zwei wesentlichen Umständen ab:

• Höhe des Sollzinssatzes

• Differenz von monatlichen Ausgaben und Einnahmen des Kreditnehmers

Die monatliche Rate setzt sich zu einem Teil aus Zinskosten und zum anderen Teil aus dem Tilgungsbetrag zusammen. Während der Sollzins für die Zeit der Zinsbindung gleichbleibt, steigt bei einem Immobilienkredit (Annuitätendarlehen) der Tilgungssatz mit der Zeit, da der Zinssatz immer nur auf die noch bestehende Restschuld erhoben wird.

Formel für anfängliche Tilgung:

Die gleichbleibende Monatsrate sollte in der Höhe so gewählt werden, dass sie den Darlehensnehmer – auch bei Bezug von Krankengeld oder im Falle eines Jobverlustes – nicht sofort in eine finanzielle Notsituation bringt.

Der ideale Tilgungssatz liegt in einem Bereich, der Sie einerseits nicht in Zahlungsschwierigkeiten bringt und andererseits den Zeitraum der Darlehensrückzahlung möglichst kurzhält. Das übergeordnete Ziel einer Immobilienfinanzierung sollte stets sein, dass das Darlehen vor dem Renteneintritt vollständig zurückbezahlt ist.

Wenn Sie mit beispielsweise 40 Jahren eine Immobilienfinanzierung abschließen und erwartungsgemäß mit 65 Jahren in das Rentenalter eintreten, sollte das Darlehen innerhalb von 25 Jahren restlos getilgt sein. Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie Sie die anfängliche Tilgung wählen sollten, um den Zeitraum von 25 Jahren nicht zu überschreiten:

Verschiedene Umstände können dazu führen, dass Sie die Tilgungsrate erhöhen oder heruntersetzen möchten. Ein häufiger Grund für eine erhöhte Tilgung ist ein neuer Job mit deutlich besserem Gehalt. Im Gegensatz dazu kann ein Jobverlust oder sonstige Maßnahmen wie beispielsweise größere Renovierungsmaßnahmen am Eigenheim dazu führen, dass Sie die Tilgungsraten runtersetzen möchten oder müssen.

Ob und inwiefern Sie die Tilgung des Immobiliendarlehens ändern können, hängt davon ab, was vertraglich mit der kreditvergebenden Bank vereinbart worden ist. Eine häufig genutzte Möglichkeit, die Tilgung zu erhöhen, sind Sondertilgungen. Es handelt sich hierbei um eine Option seitens des Darlehensnehmers, eine bestimmte Summe pro Jahr zusätzlich für die Tilgung der Darlehenssumme zu nutzen. Dies verkürzt nicht nur die Gesamtlaufzeit, sondern verringert überdies die Zinszahlungen über den Rückzahlungszeitraum.

Unabhängig von der Sollzinsbindung können Sie nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und zum Beispiel die Restschuld bei einer anderen Bank finanzieren. Dort können Sie die Tilgungshöhe neu bestimmten – entweder Sie erhöhen den Tilgungssatz oder Sie setzen diesen runter.

Sie sollten jedoch beachten, dass die Änderung des Tilgungssatzes sich auch immer auf die Gesamtlaufzeit auswirkt. Es gilt:

Je höher der Tilgungssatz, desto kürzer die Laufzeit und je niedriger der Tilgungssatz, desto länger müssen Sie monatliche Raten an die Bank zahlen.

Beachten Sie hierbei, dass die Laufzeit des Darlehens sich nicht mit dem Renteneintritt überschneidet. Im schlimmsten Fall kann dies dazu führen, dass die monatlichen Raten eine zu große finanzielle Belastung darstellen und Sie dadurch in Zahlungsschwierigkeiten geraten.