Was be­deu­tet an­fäng­li­che Til­gung bei Bau­fi­nan­zie­run­gen?

Mit der anfänglichen Tilgung im Rahmen einer Baufinanzierung bestimmen Sie, wie hoch der Tilgungsbetrag im ersten Jahr der ersten Zinsbindung sein soll. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Auswirkungen der anfängliche Tilgungssatz auf die Laufzeit des Darlehens hat und warum er mit Bedacht gewählt werden sollte.

1. Was bedeutet die anfängliche Tilgung?

2. Anfängliche Tilgung berechnen – Formel

3. Wie kann ich bei einem Annuitätendarlehen die Tilgung ändern?

• Die anfängliche Tilgung bei einer Baufinanzierung stellt den Tilgungsbetrag im ersten Jahr der Rückzahlung dar.

• Der anfängliche Tilgungssatz hat unmittelbaren Einfluss darauf, wie lange der Zeitraum der Rückzahlung dauert.

• Je höher die Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit. Jedoch ist dann auch die monatliche Rate umso höher.

• Nur wenig Änderung bei Zins und Tilgung hat erhebliche Auswirkung auf die Höhe Ihres Darlehens. Vergleichen Sie aus einer Vielzahl von Baufinanzierern in Ihrer Nähe und sparen Sie Kosten.

Wer sich den Traum von Eigenheim erfüllen will, benötigt in der Regel einen Betrag in sechsstelliger Höhe. Ohne ein Darlehen von der Bank ist dieses Vorhaben für die meisten Menschen nicht realisierbar. Neben Eigenkapital sind also zusätzliche Finanzmittel notwendig.

Dafür nehmen Bauherren in der Regel ein Immobiliendarlehen bei einer Bank auf. Dieses läuft meist 20 bis 30 Jahre. In diesem Zeitraum zahlen die Kreditnehmer sowohl den Darlehensbetrag zurück als auch „Gebühren“ dafür, dass die Bank dieses Geld zur Verfügung stellt – die sogenannten Zinskosten.

Aus dem vereinbarten Sollzins und dem anfänglichen Tilgungssatz ergibt sich die monatliche Rate, die an die Bank zu zahlen ist. In der Regel ist ein solches Darlehens ein Annuitätendarlehen. Das heißt, dass die Monatsraten gleichbleiben, der Tilgungsanteil aber mit Fortlauf der Zeit steigt. Dies liegt daran, dass der Sollzins auf Basis der noch verbleibenden Restschuld berechnet wird, welche durch die Tilgungszahlen allmählich sinkt.

Während der Zinsbindung ist in der Regel keine Änderung der Darlehenskonditionen möglich. Eine Möglichkeit jedoch kann sein, dass Sie mit der Bank vertraglich eine jährliche Sondertilgungsoption vereinbart haben. Dadurch haben Sie die Chance, einmal im Jahr eine zusätzliche Tilgung bis zu einer bestimmten Summe (diese wird ebenfalls im Darlehensvertrag definiert) vorzunehmen. Der Anteil der monatlichen Tilgung steigt danach leicht sprunghaft und die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzt sich.

Sollten Sie jedoch keine Sondertilgungsoption im Vertrag vereinbart haben, müssen Sie bis zum Ende der Zinsbindung warten, um neue Konditionen mit der Bank festzulegen. Dabei können Sie entweder jährliche Sondertilgungen in den Vertrag aufnehmen lassen oder einfach eine höhere Tilgungsrate mit der Bank vereinbaren.

Doch Sie sollten dabei aufpassen, dass die monatliche Rate nicht derart hoch ist, dass Sie möglicherweise in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Kalkulieren Sie auch immer Liquiditätsengpässe (Jobverlust, Bezug von Krankengeld etc.) mit in die Gesamtplanung ein.