Es kommt immer wieder vor, dass Hauseigentümer ihren alten Kreditvertrag schnellstmöglich gegen einen günstigeren tauschen oder ganz ablösen wollen. Banken lassen sich dies mit einer Vorfälligkeitsentschädigung meist teuer bezahlen. Es gibt jedoch auch Fälle, bei denen diese nicht berechnet werden darf.
Gründe für den vorzeitigen Ausstieg aus einem Darlehensvertrag gibt es viele. Vor allem, wenn sich die persönlichen Lebensumstände verändert haben oder das Haus aus beruflichen Gründen verkauft werden soll, stellt sich die Frage, ob der Darlehensvertrag aufgelöst werden kann. Auch im Falle einer Umschuldung, also dem Ablösen eines teuren Darlehens und der gleichzeitigen Aufnahme eines günstigen Kredits, möchten Darlehensnehmer gerne aus der vertraglichen Bindung herauskommen.
Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, sollten Sie im Vorhinein genau prüfen, ob oder in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Den Banken entgehen durch die vorzeitige Auflösung des Darlehensvertrags Zinseinnahmen. Sie müssen somit auf fest eingeplante Gewinne verzichten, wodurch ein Margenschaden entsteht. Banken selbst legen darüber hinaus ebenfalls langfristig an. Das vorzeitig zurückgezahlte Geld muss die Bank nun zu niedrigeren Zinsen neu anlegen. Beide Verluste sollen durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen werden.
Den Zinsschaden muss die Bank in jedem Fall nachvollziehbar begründen. Dazu gehören Belege darüber, dass der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Zinssatz des Ersatzgeschäftes liegt. Das Ersatzgeschäft erfolgt beispielsweise als Anlage des zurückgeführten Kapitals in Hypothekenpfandbriefen. Möglich ist auch eine Neuausleihe.
Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf sein darf, ist immer wieder Thema zahlreicher gerichtlicher Konflikte. Die Berechnung des Zinsschadens der Bank gilt dabei als zentraler Teil der Rechnung.
- die Differenz zwischen dem vereinbarten Kreditzinssatz bei Abschluss des Darlehens und dem derzeitigen Zinsniveau
- die Höhe des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrags
- der Zeitraum zwischen vorzeitiger Rückzahlung und Ende der Zinsbindungsfrist (je länger der Zeitraum, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung)
Bei der Kalkulation der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen Banken die Wiederanlage der gesamten Summe, also sowohl des zurückgezahlten Kredits als auch der Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Neuanlage muss exakt den gleichen Gewinn erzielen, der auch bei der planmäßigen Fortführung des Kreditvertrags entstehen würde.
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Welche Finanzierungskosten kommen bei den aktuellen Hypothekenzinsen auf mich zu? Antworten auf diese Fragen liefert dir unser Finanzierungsrechner.Bei der Aktiv-Passiv-Methode ermittelt die Bank die Differenz zwischen der Darlehensrendite bei Fortführung des Immobilienkredits und dem Zinsgewinn bei einer Anlage der freiwerdenden Summe in Pfandbriefen. Je länger der Kredit noch läuft und je geringer die Verzinsung von Pfandbriefen ist, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus.
Im Fall der Aktiv-Aktiv-Methode unterstellt die Bank, dass sie die zurückgezahlte Kreditsumme sofort, aber zu geringeren Zinsen an einen anderen Kreditnehmer verleiht. Die Differenz der beiden Zinssätze stellt den so genannten Zinsverschlechterungsschaden dar. Hinzu kommt noch eine Gewinnmarge von 0,5 Prozent bis zum Zinsbindungsende.
Verwaltungskosten, die im Darlehenszinssatz regelmäßig enthalten sind und die Zeit nach der Darlehensrückzahlung betreffen, muss die Bank von der Vorfälligkeitsentschädigung abziehen. Nach einer vorzeitigen Darlehenstilgung besteht für die Bank kein Kreditrisiko mehr. Auch die Risikokosten sind also von der Vorfälligkeitsentschädigung abzuziehen.
Drei Jahre vor dem Zinsbindungsende möchten Sie ein mit 3,5 Prozent fest verzinstes Darlehen über 120.000 Euro vorzeitig tilgen – Ihre Restschuld beträgt 80.000 Euro. Das derzeit sehr niedrige Zinsniveau sorgt dafür, dass die Bank mit negativen Wiederanlagezinsen von ca. -0,10 Prozent rechnet. Die monatliche Kreditrate aus Zins und Tilgung beträgt 800 Euro.
| Posten | Preis |
Zinsschaden
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7.698,65 Euro
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Erstattung der Bank für eingespartes Kreditrisiko
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-104,88 Euro
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Erstattung aus Zinsmarge
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-314,65 Euro
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Erstattung eingesparter Verwaltungskosten
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-300,00 Euro
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Bearbeitungsgebühr
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100,00 Euro
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Vorfälligkeitsentschädigung netto
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7.079,12 Euro
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Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrem individuellen Fall ausfällt, hängt möglicherweise auch von Sonderregelungen in Ihrem Vertrag ab. Lassen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung immer auch kritisch begutachten. Bei Verbraucherzentralen können Sie sie für etwa 70 Euro von Experten überprüfen lassen. Oft fallen die von der Bank berechneten Vorfälligkeitsentschädigungen zu hoch aus.
In einigen Fällen darf die Bank keine Ablösesumme für den alten Kredit verlangen.
- Lange laufende Darlehen kann der Kreditnehmer beispielsweise nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
- Verträge mit variablen Zinssätzen können jederzeit mit einer dreimonatigen Frist beendet werden. Gleiches gilt für Immobiliendarlehen, die durch eine Grundschuld oder Hypothek gesichert sind. Sechs Monate nach Zuteilung darf der Bauherr vom Vertrag zurücktreten.
- Es gibt Kredite, die dem Bankkunden gegen Zinsaufschlag ein vertragliches Ausstiegsrecht einräumen.
- Ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung kommen Hausbesitzer aus dem Vertrag, wenn der Käufer ihrer Immobilie den Kredit bei der Bank zu den gleichen Konditionen übernehmen möchte und nicht aus Bonitätsgründen abgelehnt wird. Das Landgericht München bestätigte diese Möglichkeit in einem Urteil (Az. 16 HK O 22814/05).
Darlehensnehmer, die beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung von 10.000 Euro oder mehr zu zahlen hätten, fragen sich häufig, ob sie den Hausverkauf aufschieben sollten. Zu bedenken gilt allerdings, dass nach der Kreditablösung keine Zinszahlungen mehr ausstehen. Gerade wenn ein attraktiver Verkaufspreis erzielbar ist, ist es ratsam, das Darlehen mit der Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen. Mit ImmobilienScout24 können Sie Ihre Immobilie kostenlos von Experten bewerten lassen!
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