Tilgungssatz

Anhand der geplanten Laufzeit der Immobilienfinanzierung wird die Höhe des Tilgungssatzes bestimmt. Dabei empfiehlt es sich, den Tilgungssatz gerade bei Abschluss in Niedrigzinsphasen entsprechend höher anzusetzen. Im umgekehrten Fall ist es ratsam, einen akzeptablen Wert zu wählen und durch Sondertilgungen die Restschuld fortlaufend zu verringern. Beim Annuitätendarlehen gibt es den Grundsatz, dass eine Kündigung unabhängig von der vereinbarten Zinsfestschreibung nach Ablauf der ersten zehn Jahre möglich ist. Das ergibt sich aus § 489 BGB, wobei eine sechsmonatige Kündigungsfrist einzuhalten ist. Allerdings muss die Zinsfestschreibung länger als zehn Jahre vereinbart worden sein.

Der Grundsatz einer jeden soliden Immobilienfinanzierung ist der, den Tilgungssatz entsprechend der finanziellen Möglichkeiten zu wählen. Zwar fällt die monatliche Annuität bei geringen Sätzen zwischen ein und zwei Prozent pro Jahr überschaubar aus, entsprechend wenig wird aber auch getilgt. Das Risiko ist groß, nach Ablauf der Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung mit höherem Zinssatz wählen zu müssen. Bleiben Tilgungssatz und Laufzeit dann identisch, kann die monatliche Annuität wesentlich höher liegen.

Abgesehen von der hohen Zinslast, die bei manchen Immobilienfinanzierungen höher als der eigentliche Kaufpreis liegt, droht ein weiteres Risiko. Mit den Jahren schwankt der Wert der Immobilie, auch laufende Investitionen und Renovierungen können das Ganze nur abmildern. Und da die Immobilie selbst als Sicherheit dient, also als Hypothek, erhöht sich das Risiko für die Bank. Ein höheres Risiko bedeutet immer auch, dass der Zinssatz steigt und das Darlehen damit nochmals teurer wird. Es sollte daher immer der Tilgungssatz gewählt werden, der tatsächlich machbar ist.

Der Immobilienrechner hilft beim Vergleich verschiedener Sätze, anhand des Tilgungsplanes können Kaufinteressenten die tatsächlichen Kosten kalkulieren. Alternativ ist es ratsam, zumindest die Möglichkeiten zur jährlichen Sondertilgung in Anspruch zu nehmen. Ist zusätzliches Geld verfügbar, können damit Zinslast und Laufzeit verringert werden.

Bei standardisierten Immobilienfinanzierungen ist es möglichen, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu verändern. So können beispielsweise höhere anfängliche Tilgungssätze gewählt werden, um zu Beginn einen größeren Teil der Verbindlichkeiten abzutragen. Später, wenn es an die Rücklagen für die Immobilie geht, kann der Teil dann reduziert werden. Das ist möglich, da trotz sinkender Annuität ein annähernd gleicher Tilgungssatz gewählt werden kann. Übriges Geld kann für Reparaturen oder aber, wie oben erwähnt, für Sondertilgungen zurückgelegt werden. Mitunter ist es möglich, eine Zinsfestschreibung auf 20 Jahre zu vereinbaren.