Haus­kauf Teilvermietung steu­er­lich ab­set­zen

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, möchte häufig einen Teil davon selbst nutzen und die anderen Teile vermieten. Dabei gibt es für den vermieteten Teil verschiedene steuerliche Vorteile, während Sie für die selbstgenutzte Fläche nur wenige Kosten von der Steuer absetzen können. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie sich die Vermietung auf Ihre Steuererklärung auswirkt, welche Kosten Sie von der Steuer absetzen können und wie Sie bei der Steuererklärung am besten vorgehen.

1. Wie wirkt sich die Vermietung einer Immobilie auf Steuerzahlungen aus?

2. Kann ich auch die Eigennutzung von der Steuer absetzen?

3. Wie gehe ich bei Teilvermietung bei der Steuererklärung vor?

• Die Ausgaben für den vermieteten Teil des Hauses können Sie steuerlich geltend machen.

• Die Kosten für den selbstgenutzten Teil Ihrer Immobilie lassen sich nur in sehr begrenztem Umfang von der Steuer absetzen.

• Achten Sie bei einer Teilvermietung darauf, die beiden Teile des Hauses genau voneinander zu trennen und auch die Buchführung separat vorzunehmen.

• Die eigenen Kaufnebenkosten zu kennen, gibt Sicherheit und verschafft Überblick. Berechnen Sie Ihre Baufinanzierung online und ermitteln Sie die Höhe Ihrer Kaufnebenkosten gleich mit.

Wer einen Teil seiner Immobilie vermietet, kann die Regelungen zur Vermietung bei der Steuererklärung für diesen Teil anwenden. Für den selbstgenutzten Teil können Sie nur sehr begrenzt Steuern sparen , aber vermietete Objekt bringen höhere Ersparnisse bei der Steuer. Dabei gilt es, zunächst einmal zwischen Anschaffungskosten und Werbungskosten zu unterscheiden:

• Anschaffungskosten stehen in direktem Zusammenhang mit der Anschaffung der Immobilie.

• Werbungskosten stehen nicht unmittelbar mit der Immobilie in Zusammenhang, dienen aber der Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahme.

Die Anschaffungskosten für den vermieteten Teil Ihrer Immobilie können Sie im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) über einen bestimmten Zeitpunkt von der Steuer abschreiben – als Betriebsausgaben (§ 4 IV EStG) bzw. Werbungskosten (§ 9 I Nr. 7 EStG). Dabei handelt es sich standardmäßig um zwei Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Für Gebäude, die vor 1924 gebaut wurden, können Sie für den vermieteten Anteil 2,5 Prozent pro Jahr abschreiben. Bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen oder die in einem Sanierungsgebiet liegen, dürfen Sie sieben bis zehn Prozent abschreiben (§ 7 I EStG).

Die Werbungskosten werden direkt von Ihren Einkünften aus dem Mietverhältnis abgezogen. So kann sich in den ersten Jahren nach dem Hauskauf ein steuerlicher Verlust ergeben, da die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen sein können. Diesen Verlust dürfen Sie mit Ihren gesamten Einkünften verrechnen, was die Steuerlast senkt.

Übersicht der Kosten, die Sie für den vermieteten Teil Ihrer Immobilie als Werbungskosten von der Steuer absetzen dürfen:

• Reparatur- und Renovierungskosten

• Zinskosten aus Finanzierung

• Kontoführungsgebühren

• Grundsteuer

• Hausnebenkosten

• Immobilienanzeigen und Werbung

• Bürokosten, die im Zuge der Vermietung entstehen

• Abnutzung mitvermieteter Einrichtung bei möblierten Wohnungen 

• Kosten für Anwalt, Gericht oder Steuerberater

• Fahrt- und Bewirtungskosten

• Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände

Die Eigennutzung können Sie nur in sehr geringem Umfang steuerlich geltend machen. Nicht absetzbar sind beispielsweise:

• Kaufpreis

• Grunderwerbsteuer

• Kosten für die Finanzierung

• Notarkosten

Ausgaben für Modernisierungen, Ausbauten, Handwerker und für das Arbeitszimmer können Sie in einem gewissen Rahmen jedoch auch für den selbstgenutzten Teil Ihres Hauses von der Steuer absetzen.

Achten Sie darauf, den vermieteten und den selbstgenutzten Wohnraum einwandfrei voneinander zu trennen. Dafür ist es zum empfehlenswert, die Anschaffungskosten im Kaufvertrag separat aufzuführen, also sozusagen die beiden Bereiche einzeln zu kaufen. Auch im Darlehen der Bank sollte erkennbar sein, dass es sich um zwei unterschiedliche Finanzierungen handelt. Nutzen Sie zwei unterschiedliche Kosten und achten Sie auf saubere Buchführung.

Um die Teilvermietung korrekt in der Steuererklärung anzugeben, sollten Sie zunächst berechnen, welcher Anteil des Objektes vermietet wird und welchen Sie selbst nutzen. Achten Sie zudem darauf, dass alle Rechnungen, die Sie für die Steuererklärung einreichen, genau angeben, um welchen Teil Ihrer Immobilie es sich handelt. Für die Abschreibung sowie für die Werbekosten erhalten Sie bei Elster jeweils passende Formulare. Wir empfehlen Ihnen, sich zusätzlich von einem erfahrenen Steuerberater beraten zu lassen.

In diesem Beitrag erhalten Sie weitere Hinweise darauf, wie Sie als Immobilienbesitzer Ihre Steuererklärung korrekt verfassen und einreichen.