Haus­kauf Ei­gen­nut­zung von Steu­er ab­set­zen

Wenn Sie Ihre neue Immobilie selbst nutzen möchten, können Sie kaum Kosten von der Steuer absetzen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Ausnahmen es gibt, wie Sie bei der Steuererklärung korrekt vorgehen und welche Ausgaben Sie bei der Vermietung einer Immobilie von der Steuer absetzen können.

1. Kann ich die Eigennutzung meiner neuen Immobilie von der Steuer absetzen?

2. Welche Kosten des Hauskaufs kann ich steuerlich absetzen?

3. Ist die Fremdnutzung/Vermietung meiner Immobilie steuerlich absetzbar?

• Bei der Eigennutzung einer Immobilie müssen Sie fast alle Kosten selbst tragen und können nur wenig Steuer sparen.

• Ausgaben für Handwerker, Modernisierungsmaßnahmen, Dienstleistungen auf dem eigenen Grundstück oder im Gebäude sowie Aufwendungen für das Home Office lassen sich von der Steuer absetzen.

• Wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie deutlich mehr Ausgaben von der Steuer absetzen als bei der Eigennutzung.

• Die eigenen Kaufnebenkosten zu kennen, gibt Sicherheit und verschafft Überblick. Berechnen Sie Ihre Baufinanzierung online und ermitteln Sie die Höhe Ihrer Kaufnebenkosten gleich mit.

Beim Hauskauf fallen verschiedene Steuern an. In jedem Fall müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen und unter Umständen auch Spekulationssteuer. Wenn Sie vorhaben, das Objekt selbst zu nutzen, können Sie weder den Kaufpreis noch die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen.

Jedoch ist es möglich, die Handwerkerkosten in einem Rahmen von bis zu 1.200 Euro pro Jahr (maximal 20 Prozent der Kosten) von der Steuer zu abzusetzen (§ 35a EStG). Sie können dabei die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten anrechnen. Materialkosten hingegen sind nicht von der Steuer absetzbar.

Neben den Handwerkerkosten können Sie bei einem eigengenutzten Haus auch Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen von der Steuer absetzen, vorausgesetzt, dass diese nötig sind. Bei der Schaffung neuer Wohnfläche gilt dies ebenfalls. Nutzen Sie im Elster-System dafür das Formular zu den Werbungskosten. Außerdem sollten Sie sich stets von einem Steuerberater unterstützen lassen.

Darüber hinaus gibt es drei Möglichkeiten, bei der Eigennutzung einer Immobilie Steuern zu sparen:

• Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen wie eine Putzkraft, Hilfe beim Schneeräumen, beim Kochen, bei der Gartenpflege oder bei Kinderbetreuung im eigenen Haus können Sie von der Steuer absetzen.

• Kosten für das Arbeitszimmer lassen sich von Heimarbeitern unbeschränkt als Werbungskosten (§ 9 EStG) oder Betriebsausgaben (§ 4 Abs. 4 EStG) von der Steuer absetzen.

Bei der Anschaffung der neuen Immobilie können Sie als Selbstnutzer keine Kosten von der Steuer absetzen. Sie müssen folgende Kosten selbst übernehmen:

• Grunderwerbsteuer

• Gebäude- und Grundstückspreis

• Kosten für den Notar, den Makler und Grundbucheintrag

Eine Ausnahme kann dann bestehen, wenn Sie eine Riester-Rente haben. Die genauen Bedingungen sollten Sie in Ihrem Vertrag nachlesen.

Wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchten, sieht die Situation anders aus. Dann dürfen Sie zusätzlich zu den genannten Kostenpunkten die laufenden Kosten und die Abschreibung steuerlich geltend machen. Auch Schuldzinsen können Sie von der Steuer absetzen. In vielen Fällen sinkt das zu versteuernde Einkommen auf diese Art deutlich, was für Sie eine reduzierte Steuerlast bedeutet. Mehr zum Thema Steuereinsparungen als Vermieter lesen Sie in diesem Beitrag.