Dar­le­hens­ver­trag - Be­stand­tei­le und recht­li­che As­pek­te

Die Baufinanzierung für das Traumhaus ist fest geplant. Jetzt den Darlehensvertrag abschließen, und dann fließt das Geld - ist das so einfach? Lesen Sie hier, was vor der Darlehensauszahlung auf Sie zukommt.

Ein Darlehensvertrag ist ein Vertrag, auf dessen Grundlage sich der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag für einen vereinbarten Zeitraum zur Verfügung zu stellen. Im Gegenzug erklärt sich der Darlehensnehmer bereit, Zinsen für die Bereitstellung des Darlehens zu zahlen und den Geldbetrag am Ende der Laufzeit vollständig zu tilgen. 

Der Darlehensvertrag zwischen einem Unternehmen – als Kreditgeber – und einer Privatperson – als Kreditnehmer – wird als Verbraucherdarlehensvertrag bezeichnet. Eine spezielle Form des Verbraucherdarlehens ist der Immobiliendarlehensvertrag. Diese Sonderform unterscheidet sich vom Verbraucherdarlehensvertrag darin, dass der Immobiliendarlehensvertrag durch Grundpfandrechte abgesichert ist. Üblicherweise wird der Darlehensvertrag für den Immobilienkauf oder den Neubau auf Grundlage eines Finanzierungsangebotes des Darlehensgebers geschlossen, welches der Darlehensnehmer dann bestätigt.

Wenn der Kauf- oder Bauvertrag beim Notar unterschrieben wird, sollte auch für den Darlehensvertrag alles vorbereitet sein. Denn: Lehnt die Bank nach dem Abschluss des Notarvertrags den Antrag auf das Darlehen ab, weil beispielsweise die Sicherheiten nicht ausreichen oder die Bonität des Darlehensnehmers zu gering ist, muss der Kauf wieder rückabgewickelt werden. Das bringt für den Käufer meist hohe Kosten mit sich.

Auf der anderen Seite ist es nicht ratsam, Darlehensverträge bereits vor dem Gang zum Notar zu unterschreiben. Dann nämlich ist die Vertragsauflösung ebenfalls mit Kosten verbunden, wenn beim Notar keine Einigung über die Kaufkonditionen erzielt wird. Es ist daher ratsam, vor dem Notartermin eine verbindliche Finanzierungszusage einzuholen und den Darlehensvertrag danach abzuschließen.

Nach erfolgreichem Abschluss des Kauf- oder Bauvertrags kümmert sich der Notar darum, dass die Grundschuld ranggerecht im Grundbuch eingetragen wird. Die finanzierende Bank wird die Darlehensauszahlung erst dann veranlassen, wenn die Grundschuld als Kreditabsicherung auf das Bankinstitut festgeschrieben ist. Außerdem sendet der Notar zwei Abschriften an das Finanzamt. Die Behörde prüft, ob der Verkäufer mit der Immobilie spekuliert hat. Im zweiten Schritt berechnet sie die Grunderwerbssteuer, die beim Verkauf fällig wird.

Die Notarkosten sind in einer Gebührenordnung festgelegt. Die Gebührenhöhe orientiert sich am Kaufpreis. Durchschnittlich belaufen sich die Gebühren auf etwa ein Prozent der Kaufsumme. Bei einem Haus zum Kaufpreis von 250.000 Euro fallen zum Beispiel rund 2.500 Euro Notargebühren an.

Die Notarkosten sind in einer Gebührenordnung festgelegt. Die Gebührenhöhe orientiert sich am Kaufpreis. Durchschnittlich belaufen sich die Gebühren auf etwa ein Prozent der Kaufsumme. Bei einem Haus zum Kaufpreis von 250.000 Euro fallen zum Beispiel rund 2.500 Euro Notargebühren an.

Darlehensnehmer können sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen sein. Darlehensgeber sind in der Regel Banken oder Bausparkassen. Darlehensverträge werden auch Beleihungsvertrag oder Darlehensurkunde genannt und enthalten sämtliche relevanten Informationen.

• Darlehnshöhe
• Verwendungszweck
• Zinssatz
• Auszahlungsmodalitäten
• anfänglicher effektiver Jahreszins
• Dauer der Zinsfestschreibung
• Nebenkosten
• Kreditsicherheiten
• Allgemeine Darlehensbedingungen

Die Inhalte der Darlehensverträge können sich je nach Finanzierungsmodell unterscheiden. So sind beispielsweise bei Bausparverträgen durch die abweichende Finanzierungsform weitere und andere Inhalte relevant als bei Finanzierungsangeboten von klassischen Bank- oder Kreditinstituten. Darlehensnehmer sollten diese Inhalte trotz standardisierten Vertragsinhalten immer genau prüfen, um zu vermeiden, dass sie sich an einen nicht bedürfnisgerechten Vertrag für lange Zeit binden.

Das Finanzamt wird in jedem Fall über den Kauf einer Immobilie oder beim Bauvertrag über den Erwerb des Grundstücks informiert. Wenige Wochen nach Vertragsabschluss wird die Grunderwerbssteuer fällig. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,5 Prozent, meist aber bei 5 Prozent des Gesamtkaufpreises. Auf den Kauf eines Einfamilienhauses für 250.000 Euro werden also 8.750 bis 13.750 Euro Grunderwerbssteuer fällig.

Für Darlehensverträge sind ganz unterschiedliche rechtliche Aspekte relevant. Der Gesetzgeber hat zum Schutz der Vertragsparteien und für eine möglichst eindeutige Rechtslage die Darlehensverträge im BGB behandelt.

In den Paragraphen §§ 488–515 sind die wichtigsten Aspekte wie vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag oder zum Vertragsinhalt festgeschrieben. Diese Regelungen wurden erst im Jahr 2010 integriert. Vorher galten die entsprechenden Regelungen des Verbraucherkreditgesetzes. Im Zuge des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes wurden die entsprechenden Vorgaben in das BGB aufgenommen.

Dem Darlehensnehmer steht in jedem Fall ein Widerrufsrecht zu und die Widerrufsfrist beträgt zwei Wochen. Zu den vertragstypischen Pflichten gehört es beispielsweise, dass die vereinbarten Zinsen, wenn nichts anderes vereinbart wurde, vor Ablauf eines Jahres zu zahlen sind. Bei spezifischen Bausparverträgen sind außerdem die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) relevant. 

Wenn Sie ein Haus kaufen, wird die komplette Kaufsumme wenige Wochen nach der Vertragsunterzeichnung fällig. Nach Abschluss des Darlehensvertrags veranlasst die Bank die Darlehensauszahlung zu den vereinbarten Konditionen, und Sie bezahlen den Kaufpreis an den Verkäufer.

Wer baut, zahlt nach einem fest vereinbarten Zahlungsplan, der sich nach den Baufortschritten richtet. Bauherren benötigen also keine Darlehensauszahlung auf einen Schlag, sondern rufen das Darlehen in Raten bei der Bank ab. Falls sie aber die erste Rate an den Bauträger aus Ihrem Eigenkapital bezahlen, brauchen Darlehensnehmer den ersten Teilbetrag vielleicht erst nach ein paar Monaten. Die Bank ist dennoch verpflichtet, die volle Summe für Sie bereitzuhalten, und kann das Geld weder anderweitig verleihen noch gewinnbringend anlegen.

Aus diesem Grund berechnet das Kreditinstitut für diese Zeitspanne die sogenannten Bereitstellungszinsen als Entschädigung. Bereitstellungszinsen zahlen Sie auf den Teil der Darlehenssumme, der noch nicht in Anspruch genommen wurde. Für die abgerufenen Beträge zahlen Sie den in der Baufinanzierung vereinbarten Zinssatz.

Unter Umständen kann ein Arbeitgeberdarlehen als Ergänzung zum Darlehen von der Bank in Betracht kommen. Manche Unternehmen bieten einzelnen Mitarbeitern günstige Finanzierungen an und ermöglichen damit eine Reduzierung der Finanzierungskosten. Um die Formulierung der einzelnen Vertragsklauseln brauchen Sie sich im Regelfall nicht zu kümmern, da der Arbeitgeber über entsprechende Muster und Vertragsvorlagen verfügt.