Haus­kauf Denk­mal­schutz Steu­ern

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen, profitieren Sie von einem niedrigen Preis und vielen Fördermöglichkeiten. Zugleich handelt es sich um eine recht komplizierte Transaktion, da viele Sonderregeln zu beachten sind. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Steuern beim Hauskauf mit Denkmalschutz anfallen und wie Sie mit einer denkmalgeschützten Immobilie Steuern sparen können.

1. Welche Steuern fallen bei einer Immobilie mit Denkmalschutz an?

2. Wie kann ich mit einem denkmalgeschützten Haus Steuern sparen?

3. Was sollte ich nach dem Hauskauf beachten?

• Wer eine Immobilie mit Denkmalschutz erwirbt, muss den im jeweiligen Bundesland geltenden Grundsteuersatz zahlen.

• Viele Sanierungs- und Renovierungsarbeiten lassen sich auch bei Selbstnutzung der Immobilie mit Denkmalschutz von der Steuer abschreiben, was aufgrund der großzügigen AfA-Sätze empfehlenswert ist.

• Wenn Sie vorhaben, das Haus unter Denkmalschutz zu vermieten, können Sie auch den Kaufpreis anteilig von der Steuer abschreiben.

• Die eigenen Kaufnebenkosten zu kennen, gibt Sicherheit und verschafft Überblick. Berechnen Sie Ihre Baufinanzierung online und ermitteln Sie die Höhe Ihrer Kaufnebenkosten gleich mit.

Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude erwerben, müssen Sie dafür wie auch für andere Immobilien Grunderwerbsteuer bezahlen. Deren Höhe bewegt sich je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dementsprechend ist es wichtig, schon beim Antrag auf Finanzierung diesen zusätzlichen Kostenfaktor zu beachten.

Zudem sollten Sie sich mit dem Thema Spekulationssteuer beschäftigen, falls Sie innerhalb von zehn Jahren mehrere Immobilien kaufen oder die denkmalgeschützte Immobilie direkt weiterverkaufen möchten.

Obwohl Sie um die Grunderwerbsteuer auch bei denkmalgeschützten Immobilien nicht herumkommen, können Sie von anderen Steuervergünstigungen profitieren:

• Bei einer Sanierung ist es zum Beispiel möglich, die Kosten als Abschreibung (AfA)  von der Steuer abzusetzen. Dies geht auch bei klassischen Immobilien, aber die AfA-Sätze sind bei Baudenkmälern deutlich höher. Sie haben außerdem den Vorteil, auch als Selbstnutzer und nicht nur als Vermieter, die Abschreibung nutzen zu dürfen.

• Falls Sie vorhaben, die neue Immobilie zu vermieten, dürfen Sie die Modernisierungskosten über einen Zeitraum von acht Jahren mit jeweils neun Prozent und in den folgenden vier Jahren mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend machen. Bei selbstgenutzten Immobilien mit Denkmalschutz dürfen Sie die Modernisierungskosten über zehn Jahre hinweg mit jeweils neun Prozent von Ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen.

Für Personen mit einem hohen Einkommen ist der Hauskauf mit Denkmalschutz aus Steuergründen daher besonders lohnenswert, wenn sie das Objekt vermieten.

Damit Ihre Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten beim Hauskauf oder kurz danach steuerlich abgesetzt werden können, sollten Sie die folgenden Bedingungen erfüllen:

• Die Kosten müssen zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu dessen sinnvoller Nutzung beitragen.

• Nur notwendige Reparaturen wie etwa der Einbau einer Heizung, neuer Fenster oder eine Dach- und Fassadensanierung lassen sich von der Steuer absetzen.

• Neue Gebäudeteile, Außenanlagen, Garagen oder Einrichtungsgegenstände für Immobilien mit Denkmalschutz können Sie hingegen nicht abschreiben.

• Eine Doppelförderung ist ausgeschlossen.

• Sie dürfen sowohl den reinen Kaufpreis der Immobilie abschreiben, wenn diese später vermietet werden soll, als auch die Sanierungskosten; die AfA der Sanierungskosten ist unabhängig davon, ob Sie das Objekt selbst nutzen oder vermieten möchten.

Das bedeutet, dass Sie als Käufer der Immobilie mit Denkmalschutz nur dann den Kaufpreis abschreiben dürfen, wenn Sie eine anschließende Vermietung des Objektes planen. Als Eigennutzer können Sie nur die Sanierungskosten im Sinne der Denkmal-AfA nutzen.

Bevor Sie bei der nächsten Steuererklärung Steuervorteile für den Hauskauf mit Denkmalschutz geltend machen, sollten Sie sich von einem Experten dazu beraten lassen. Es gilt, zu klären, ob es sich um ein Objekt mit Denkmalschutz oder mit Ensembleschutz handelt. Zudem hängen die Abschreibungssätze vom Alter der Immobilie ab. Vor der Durchführung von Renovierungsarbeiten sollten Sie sich dazu informieren, ob diese die obengenannten Kriterien erfüllen und somit unter die Denkmal-AfA fallen, oder ob es sich um nicht von der Steuer absetzbare Kosten handelt.

Außerdem empfehlen wir Ihnen, sich für eine Förderung der Sanierungsarbeiten zu bewerben, da es gerade für die energetische Sanierung zahlreiche Programme gibt.