Heizkostenabrechnung – So vermeiden Sie Ärger

Grundsätzlich müssen die Heizkosten nach dem Verbrauch umgelegt werden. Diese Regel hat aber Ausnahmen. Hier stellt sich die Frage, wie die Kosten für die Heizung eigentlich abgerechnet werden müssen, so dass es keinen Ärger gibt.

Energiesparen soll sich für den Mieter lohnen. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber seit Anfang der 80er Jahre grundsätzlich die verbrauchsabhängige Umlage der Heizkosten auf den Mieter vorgeschrieben. Dafür müssen entsprechende Erfassungsgeräte an den Heizkörpern in der Wohnung installiert sein. Diese sind nicht billig, egal, ob man sie kauft oder von einer Firma anmietet, die dann auch das Ablesen übernimmt.

Dabei gilt: Heizkosten werden nur zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden nach einem festen Maßstab (in der Regel die Wohnfläche) umgelegt. Für bestimmte Gebäude ist ein 70:30-Schlüssel fest vorgeschrieben. Die Idee dahinter: Diejenigen, die wenig verbrauchen, sollen sich auch an den nicht-verbrauchsabhängigen Fixkosten angemessen beteiligen – zum Beispiel Reinigung und Wartung der Heizung.

Allerdings zeigt die Erfahrung, dass viele Vermieter immer noch pauschal nach Wohnfläche abrechnen und gar keine entsprechenden Ablesevorrichtungen angebracht haben. Sie versuchen damit, die Ablesung zu vereinfachen und die Kosten zu senken - etwa, wenn sie ein sehr gutes Verhältnis zu ihren Mietern haben. Sie rechnen dann die Heizkosten einfach nach Wohnfläche ab, so wie die meisten anderen Betriebskosten auch. Das ist verständlich und kann auch gut gehen, so lange die Mieter das akzeptieren. Denn letztendlich müssen diese die Kosten für die Ablesegeräte übernehmen.

Das ist zwar möglich, aber rechtlich riskant. Denn in diesem Fall kann der Mieter von den in Rechnung gestellten Heizkosten 15 Prozent abziehen, wenn er mit der Umlage nicht einverstanden ist. Das kann bei einer durchschnittlichen Wohnung schnell weit über 100 Euro im Jahr ausmachen. Geregelt ist das in §12 der Heizkostenverordnung. Dieses Kürzungsrecht bezieht sich nur auf Mietverhältnisse, nicht auf Eigentümergemeinschaften.

Komplizierter ist es, wenn eines oder mehrere Erfassungsgeräte versagt haben. Dann darf der Mieter kürzen, wenn die Schuld dafür beim Vermieter liegt. Ignoriert der Vermieter allerdings wiederholte Hinweise des Wärmemessdienstunternehmens, dass Messgeräte defekt sind, dann gilt die Regel wieder: Auch in diesem Fall kann der Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 Prozent kürzen. Dabei gilt immer: Der Mieter kann diese Kosten nur dann kürzen, wenn der Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet war.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter den Geräteausfall selbst verschuldet hat. Das kann der Fall sein, wenn er gegen den Heizkostenverteiler gestoßen ist und dieser dadurch heruntergefallen ist oder wenn der Mieter dem Ablesedienst wiederholt keinen Zutritt ermöglicht hat.

Allerdings gibt es auch einige Ausnahmen, für die keine verbrauchsabhängige Abrechnung nötig ist: Grundsätzlich gilt das, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist. Unverhältnismäßig hohe Kosten liegen laut § 11 der  Heizkostenverordnung vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen innerhalb von 10 Jahren, erwirtschaftet werden können. Das ist insbesondere der Fall bei sehr energieeffizienten Gebäuden, bei denen der Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro Quadratmeter im Jahr liegt. Dieser niedrige Verbrauch ist aber immer noch die absolute Ausnahme.

Hat ein vermietetes Gebäude eine Zentralheizung, dann bleibt einem Vermieter in der Regel kaum etwas anderes übrig, als Heizkostenzähler an den Heizkörpern zu installieren. So vermeidet er mögliche Konflikte mit dem Mieter. Für Vermieter lohnt es sich hier, genau zu prüfen, ob es besser ist Ablesegeräte zu mieten oder zu kaufen, und welcher Anbieter dafür das günstigste Angebot hat.