Kostenrisiko mit schlüsselfertigen Wohnimmobilien

Viele private Bauherren lassen sich von Schlüsselfertiganbietern in die Irre führen. Laut dem Institut des Verbands Privater Bauherren (VPB) folgen sie den Versprechungen ihrer Vertragspartner und übersehen dabei: Die "Partner" sind Geschäftsleute mit eigenen kommerziellen Interessen. Sie sitzen auf der sprichwörtlich anderen Seite des Schreibtisches. Das ist legitim, aber verwirrend für den Laien.

97 Prozent aller Verträge, die private Bauherren mit Generalunternehmern oder Bauträgern abschließen, haben laut der Untersuchung des VPB-Instituts Mängel. Das Argument der Kostensicherheit, mit dem die Anbieter werben, trägt nicht. Im Gegenteil: Unerwartete Zusatzausgaben aufgrund unvollständiger Leistungsbeschreibungen seien üblich. Oft fehlen im Vertrag wesentliche Bauleistungen, wie etwa Erdaushub oder Hausanschlüsse. Diese für ein bewohnbares Haus aber unverzichtbaren Leistungen müssten zusätzlich aufgebracht werden und belaufen sich schnell auf 50.000 Euro und mehr.

Mängel und Unsicherheit beim Leistungsumfang werden laut Studie durch Änderungsvorbehalte verschärft. Sie sind in drei von vier Verträgen enthalten und erlauben dem Unternehmen einseitige Änderungen am Leistungsumfang. Bei 60 Prozent der Verträge gilt außerdem der vereinbarte Festpreis nur für eine bestimmte Frist und ist anschließend vom Anbieter veränderbar. Selbst wenn Preisanpassungsklauseln vereinbart sind, werden sie häufig durch unzulässige Vorbehaltsregelungen wieder konterkariert, belegt die Studie.

Der Architekt zeichnet die Pläne und übernimmt die Baueingaben und die Bauleitung beim Hausbau. Traditionell ist der freie Architekt der Sachwalter des privaten Bauherrn. Er plant, leitet und überwacht den Bau, prüft Rechnungen und berät seinen Auftraggeber, der ihn bezahlt. Dies ist aber bei schlüsselfertigen Immobilien nicht der Immobilienkäufer, sondern der Bauträger.

Der Bauherr muss das wissen und seine Interessen selbst wahren. Das kann er laut dem VPB am besten, wenn er sich einen eigenen, unabhängigen Experten an die Seite holt – den er sich selbst aussucht, beauftragt und bezahlt. Eine Empfehlung der Bauträger oder des Generalunternehmens ist oft mit Vorsicht zu genießen. Manche Firmen arbeiten inzwischen mit eigens gegründeten Instituten zusammen, die die Bauherren beraten. Nicht alle Berater und Institute arbeiten dann strikt firmenneutral.

Im Internet können sich angehende Bauherren ihr Wunschobjekt zusammenklicken. Sie hoffen, auf diese Weise einen besonders günstigen Anbieter zu finden. Dabei geraten sie aber nicht nur an seriöse Partner, sondern zunehmend auch an dubiose Unternehmen. Vorsicht ist geboten, sobald der Bauherr es mit mehreren Firmen, Büros und Vertragspartnern zu tun bekommt und mit jedem einen gesonderten Vertrag abschließen soll: Der eine verkauft ihm die Entwürfe, der nächste das Grundstück, der dritte den Keller, ein anderer passt die Pläne an und holt Genehmigungen ein, und wieder andere sollen mauern, putzen, betonieren.

Die Zuständigkeiten sind verworren, Ansprechpartner oft nicht greifbar, der Geldfluss und die Haftung bei Mängeln schwer nachvollziehbar. Bausachverständige sprechen vom sogenannten Vertragspartner-Dschungel. Darauf sollten sich Bauherren nicht einlassen, wenn sie nicht selbst einen steuernden Architekten beauftragt haben.

Auch wenn das schlüsselfertige Haus aus einer Hand kommt, sind Vertrags- und Baumängel nicht auszuschließen. Immerhin gibt es einen eindeutigen Verantwortlichen. Wer ein schlüsselfertiges Haus kaufen möchte, der sollte sich vor allem auf dem heimischen Markt umsehen. Der VPB hält alt eingesessene Firmen in der Regel für keine schlechte Wahl, da sie auf ihren guten Ruf angewiesen sind und ihn durch solide Angebote und zuverlässige Leistungen pflegen sollten.

Es empfiehlt sich, im Vorfeld Referenzen einzuholen. Eine Bank- oder Schufa-Auskunft allein hilft nur bedingt, denn diese geben lediglich Auskunft, wie sich das Unternehmen bisher als Kreditgeber verhalten hat. Besser ist es, mit den Kunden des Bauträgers zu sprechen, welche Erfahrungen sie mit dem Unternehmen gemacht haben und wie zufrieden sie mit dem Ergebnis sind.