Immobilien erben – das sollten Sie beachten

Der Tod ist nach wie vor ein Tabuthema, doch zeigt die Realität immer wieder, wie wichtig es ist, frühzeitig den Nachlass zu regeln. Zu Streitthemen werden nicht selten Überlegungen von möglichen Erben, wie mit einer Immobilie verfahren werden soll, wenn das Erbe erst einmal übertragen ist. Niemand sollte sich darauf verlassen, dass in der eigenen Familie keine Kämpfe um Hinterlassenschaften des Erblassers ausgetragen werden.

Ein geerbtes Haus bedeutet erst einmal Schriftverkehr mit dem Finanzamt. Denn sämtliche Erbschaften in Deutschland unterliegen dem Gesetzbuch nach der Steuerpflicht. Innerhalb von drei Monaten nach dem Tod eines Menschen, der Sie als Erbe eingesetzt hat, müssen Sie das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Alles andere wäre womöglich Steuerhinterziehung, und die Finanzbehörde kann noch Jahre später die hinterzogene Erbschaftssteuer von Ihnen einfordern und sogar ein Strafverfahren gegen Sie einleiten.

Wer den Familienfrieden wahren will, kann frühzeitig Vorsorge betreiben, wenn es um das Erbe geht:

• Testament handschriftlich aufsetzen, unterschreiben und einer Person des persönlichen Vertrauens übergeben oder beim Amtsgericht deponieren
• Notarielles Testament beim Amtsgericht hinterlegen
• Im Testament festlegen, dass Erbengemeinschaften ausgeschlossen sind. Damit vermeiden Sie, dass Entscheidungen, die das Erbe betreffen, nur gemeinsam über die Erbengemeinschaft getroffen werden können.
• Fachlicher Rat eines Notars, Steuerberaters oder Fachanwalt für Erbrecht hilft, frühzeitig Fallstricke zu vermeiden.
• Testamentarisch definierte Teilungsanordnung, die festlegt, wer Kapitalvermögen, Wertpapiere oder eine Immobilie erbt.

Haben Sie eine Immobilie zu vererben, oder gehören Sie im Erbfall zu den Begünstigten ist auch zu beachten, dass der Fiskus unter bestimmten Umständen mit im Boot sitzt. Clever vererben heißt, das neue Erbrecht, das seit dem 1. Januar 2009 gilt, so einzusetzen, dass die erhöhten Freibeträge zu einer finanziellen Entlastung führen und nicht das Erbe aufzehren.

Als Erbe steht Ihnen ein Freibetrag zu, auf den Sie keine Steuern zahlen müssen. Den können Sie von der Erbschaft abziehen. Erst auf die Summe, die nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt, erhebt das Finanzamt dann die Erbschaftssteuer. Für die Höhe des Freibetrags ist der Verwandtschaftsgrad ausschlaggebend.

Beispiel:
Sie erben von Ihrem Vater ein Einfamilienhaus mit einem Marktwert von 407.000 Euro. Als Kind steht Ihnen ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, den Sie von der Erbschaft abziehen dürfen. Sie müssen also nur auf 7.000 Euro Erbschaftssteuer entrichten.

Anders sieht es aus, wenn Sie dasselbe Haus von Ihrer Tante erben. Dann beläuft sich Ihr Freibetrag nur auf 20.000 Euro, sodass auf 387.000 Euro Steuern zu zahlen sind.

Erben werden nach dem Erbschaftsrecht in drei Steuerklassen eingeteilt. Diese Steuerklassen haben nichts mit den Lohnsteuerklassen der Gehaltsabrechnung zu tun. Vielmehr richtet sich die Steuerklasse ebenfalls nach dem Verwandtschaftsverhältnis.

• Steuerklasse I: Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern
• Steuerklasse II: Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten
• Steuerklasse III: alle weiteren Erben

Je nach dem, zu welcher Steuerklasse Sie gehören, erhebt das Finanzamt unterschiedlich gestaffelte Erbschaftssteuersätze.

Beispiel:
Das von Ihrem Vater geerbte Haus ist 407.000 Euro wert. Als Kind gehören Sie zur günstigen Steuerklasse I und nach Abzug Ihres Freibetrags beträgt Ihre zu versteuernde Erbschaft 7.000 Euro. Bei einem Steuersatz von sieben Prozent beläuft sich die Erbschaftssteuer auf lediglich 490 Euro. Erben Sie das Haus von Ihrer Tante, gehören Sie zur Steuerklasse II und Ihr Freibetrag liegt bei nur 20.000 Euro, sodass auf 387.000 Euro Steuern zu entrichten sind. Das ergibt bei einem Erbschaftssteuersatz von 25 Prozent stolze 96.750 Euro.

Steuerfrei erben Sie eine Immobilie, wenn Sie als frisch verwitweter Partner im Eigenheim bleiben – und zwar unabhängig von Wert und Größe der Immobilie. Einzige Auflage: Sie müssen dort auch die nächsten zehn Jahre wohnen. Verkaufen oder vermieten Sie die Immobilie innerhalb dieser Zeit, wird doch noch Erbschaftssteuer fällig. Auch Kinder erben eine Immobilie steuerfrei, wenn sie dort für mindestens zehn Jahre wohnen. Dabei gilt aber eine Obergrenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche.

Das Finanzamt bestimmt den Wert einer Immobilie über die Grundvermögensbewertungsverordnung. Wer sich vom Fiskus benachteiligt fühlt, kann auf eigene Kosten ein Gutachten zum durchschnittlichen Marktwert anfertigen lassen.

Tipp: Gewinnen Sie mithilfe der Immobilienbewertung von Immobilienscout24 erste Klarheit darüber, wie viel Ihre geerbte Immobilie wert ist.

Haben Sie eine Eigentumswohnung oder das kleine Häuschen geerbt, gilt es nicht nur steuerrechtliche Fragen zu klären, sondern auch zu überlegen, was mit der Immobilie passieren soll. Wer nicht selber in sein Erbteil einziehen möchte, kann es verkaufen, vermieten oder gar ausschlagen. Hierbei gilt es, Werte ermitteln zu lassen, Mietpreisverordnungen zu beachten oder Fristen zu wahren, wenn man mit einer verschuldeten Immobilie nicht in eine finanzielle Schieflage geraten will.

Die objektive Wertermittlung einer Immobilie nimmt einen hohen Stellenwert ein, wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen wollen. Anhand unterschiedlicher Kriterien wird der Immobilienwert ermittelt, der unter anderem auf der Größe, den Nutzungsmöglichkeiten, dem Umfeld und dem Modernisierungsstand basieren. Erforderlich für die Immobilienbewertung sind fundierte bautechnische, betriebswirtschaftliche wie auch juristische Kenntnisse. Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist das Resultat aus drei unterschiedlichen Verfahren, die zur Berechnung heran gezogen werden: Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragsverfahren. Fazit: der Verkehrswert bestimmt den Wert einer Immobilie und ist ein wichtiger steuerrechtlicher Anhaltspunkt für geerbte Immobilien. Wollen Sie Ihr Erbteil vor Verlusten schützen, beachten Sie Tipps rund um die Vermarktung einer Immobilie oder machen Sie einen Mietcheck, bevor Sie Ihr Erbe vermieten.