Kredittilgung bei Hypothekendarlehen

Wer sich zum ersten Mal mit dem Thema Baufinanzierung befasst, ist meist erstaunt: Wie kann es sein, dass ein Hypothekendarlehen über 100.000 Euro eine kaum höhere Belastung erzeugt als ein Konsumentenkredit über wenige Zehntausend? Das liegt zum einen an den deutlich niedrigeren Zinsen, die Banken für Hypotheken fordern. Es liegt vor allem aber an der niedrigen Tilgung. Obligatorisch ist bei Hypothekendarlehen ein Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, also 1.000 Euro bei einem Darlehen über 100.000 Euro.

Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung, die gut zu verkraften ist – allerdings auch eine Dauer der Finanzierung, die sich nicht in Jahren, sondern Jahrzehnten bemisst. Und deswegen ist es gerade in Zeiten niedriger Bauzinsen so wichtig, den Spielraum, den das Zinsniveau zulässt, auch in eine höhere Tilgung zu investieren.

Ein Vergleich zeigt, warum: Wird ein Darlehen über 100.000 Euro getilgt, das mit 4,25 Prozent verzinst wird, mit einem Prozent, dauert die Finanzierung 39 Jahre und zwei Monate. Gesamtkosten: 205.202 Euro. Wird dagegen mit zwei Prozent getilgt, ist man schon nach 26 Jahren und zehn Monaten mit dem Hypothekendarlehen durch und hat insgesamt nur 167.860 Euro bezahlt. Unterschied in der Monatsrate: 83,33 Euro. Daher der Rat von Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung: „Gerade bei so niedrigen Zinsen wie im Moment sollten Sie eine möglichst hohe Tilgung vereinbaren. Gut ist auch die Möglichkeit, außer der Reihe tilgen zu können, etwa mit einer Sonderzahlung des Arbeitgebers oder einer Erbschaft.

Diese Möglichkeit, zusätzlich zu den monatlichen Raten weitere Abzahlungen leisten zu können, nennt sich Sondertilgungsrecht. Dieses ist nicht bei jedem Hypothekendarlehen und bei jedem Baufinanzierer möglich und sollte daher bereits beim Vergleich der Anbieter in die Entscheidung einbezogen werden.

Das Recht zur Sondertilgung macht sich im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt, wenn unvorhergesehene Kapitalerträge die eigene Liquidität erhöhen – etwa durch eine Erbschaft, durch Prämienzahlungen des Arbeitgebers, außergewöhnliche Kapitalerträge oder monetäre Gewinne. Es lohnt sich unbedingt, dieses Kapital für eine Sondertilgung zu nutzen. Denn grundsätzlich gilt: Eine Sondertilgung führt immer zu einer Ersparnis, die deutlich höher ist als die Summe selbst. Denn man reduziert damit nicht nur die ausstehende Schuld bei der Bank, sondern auch die Zinsen, die in den kommenden Jahren oder Jahrzehnten auf diese Summe angefallen wären.

Einige Institute vereinbaren jährliche Maximalgrenzen für Sondertilgungen, andere legen einen bestimmten Prozentsatz des Hypothekendarlehens für einen Zeitraum über mehrere Jahre fest. Viele Banken gewähren heute einen Sondertilgungssatz von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr.

Wer von Anfang an plant, Sondertilgungen zu leisten, sollte darauf achten, dass diese schon während der Zinsbindungsphase möglich sind. Interessant ist zudem nicht nur, wie hoch die maximale Tilgung in einer bestimmten Zeit ausfallen darf, sondern auch, wie oft. Wer häufiger die Chance hat, Tilgungen vorzunehmen, sollte dies tun. Eine Sondertilgung ist unabhängig vom Vertrag auch nach Ablauf der Zinsbindung möglich: Der Kreditnehmer kann zu diesem Zeitpunkt seine Restschuld minimieren und einen neuen Zinssatz verhandeln. Auch bei einem Wechsel des Kreditinstituts und damit einer Kündigung des Vertrags ist eine Reduzierung des Darlehens möglich. Darlehen mit variablem Zinssatz sehen Sondertilgungen meist standardmäßig vor.

Im Anschluss an die Sondertilgung kann der Darlehensnehmer entscheiden, ob er die übrigen Raten in der zu Beginn vereinbarten Laufzeit zahlt, also niedrigere monatliche Kosten hat, oder die Höhe der Raten beibehält und damit das Hypothekendarlehen schneller vollständig tilgt.