In drei Schritten zum günstigsten Baudarlehen
Die Verbraucherzentrale NRW informiert
Immobiliendarlehen von Banken sind für viele Bauherren das Finanzierungsmodell der Wahl, weil sie transparent und einfach strukturiert sind. Wer bei Angebotseinholung und Auswahl planvoll vorgeht, kann am Ende für sich die sicherste und günstigste Finanzierung herausfiltern.
Der Weg vom Aufbau des Finanzierungsmodells bis hin zum Abschluss gliedert sich in drei Schritte:
- den Darlehensbedarf ermitteln
- die Finanzierer auswählen, die in Frage kommen und die Angebote einholen
- die Angebote auswerten, eventuell nachverhandeln und den Vertrag abschließen
Die Lücke zwischen Ihrem Eigenkapital und den Gesamtkosten beim Erwerb der Immobilie gilt es mit einem Immobiliendarlehen zu schließen. Zunächst sollten Sie darauf achten, dass das Eigenkapital zum Zeitpunkt des Kaufs ohne Verzögerung verfügbar ist und eine ausreichende Geldreserve für mittelfristig geplante größere Ausgaben unangetastet bleibt. Wichtig ist auch, dass Sie bei der Investitionsrechnung alle Nebenkosten berücksichtigten – dazu zählen vor allem Notar- und Grundbuchgebühr, Grunderwerbsteuer, eventuelle Maklercourtagen und bei gebrauchten Immobilien die Aufwendungen für Renovierungsarbeiten.
Daraus ergibt sich der Darlehensbetrag, den Sie bei der Angebotseinholung als „effektiv benötigten Auszahlungsbetrag“ bezeichnen sollten. Zusätzlich sollten Sie sich darüber Gedanken machen, wie lange der Zins des Darlehens festgeschrieben werden sollte. Dabei gilt als Faustregel: Je niedriger der Marktzins, umso länger sollte die Zinsbindung dauern. Kurz- bis mittelfristige Zinsbindungen sollten Sie nur wählen, wenn Sie das Darlehen mit absehbaren Geldzuflüssen – wie beispielsweise Schenkungen – nach Ablauf der Zinsbindung tilgen können. Ansonsten sind in aller Regel zehn- oder fünfzehnjährige Bindungsfristen empfehlenswert.
Neben der Zinsbindung sollte auch die Tilgungsfrage nicht zu kurz kommen. Die Höhe der anfänglichen Tilgung hängt maßgeblich von Ihrem Lebensalter ab – schließlich soll das Eigenheim spätestens bis zum Renteneintritt schuldenfrei sein. Daher ist eine jährliche Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent der Darlehenssumme ratsam, bei einem Alter von 40 Jahren oder mehr sollte eine entsprechend höhere Tilgung angesetzt werden. Zusätzliche Flexibilität bieten Sondertilgungsoptionen, die es Ihnen ermöglichen, beispielsweise fünf Prozent des Darlehens jährlich außerplanmäßig zu tilgen.
In Deutschland gibt es mehr als 2.000 Kreditinstitute, die Sie naturgemäß nicht alle anschreiben können. Daher müssen Sie eine Vorauswahl treffen. Ihre Hausbank sollte zu dieser Auswahl gehören, denn bei ihr sind Sie persönlich bekannt und haben Ihre Bonität bereits unter Beweis gestellt. Auch weitere Filialbanken können zur Vorauswahl gehören, wenn sie in Ihrer Region aktiv sind und günstige Zinsen vorweisen können.
Um einen breit gefächterten Überblick zu erhalten, sollten Sie überdies noch eine oder zwei Direktbanken mit einbeziehen und auch einen Finanzierungsvermittler kontaktieren. Vermittler geben Kredite nicht aus eigenen Mitteln, sondern leiten die Finanzierungsanfragen an eine Vielzahl an Banken weiter, suchen für den Kunden die günstigsten Angebote heraus und erhalten beim Abschluss von der finanzierenden Bank eine Provision.
Wichtig: Beim Einholen der Angebote sollten Sie Darlehenssumme, Wert der Immobilie, Höhe des Eigenkapitals, Zinsbindungsfrist, die Höhe der anfänglichen Tilgung sowie die gewünschten Sondertilgungsoptionen als feste Rahmenbedingungen vorgeben. Nur so haben Sie die Chance, dass Ihnen anschließend objektiv vergleichbare Offerten vorliegen.
Innerhalb weniger Tage sollten nun die einzelnen Finanzierungsangebote bei Ihnen eintreffen. Vor der Auswertung ist zunächst zu prüfen, ob sich die Finanzierungsanbieter an die Vorgaben gehalten haben. Falls nicht, sollten Sie eine entsprechend korrigierte Offerte anfordern. Wichtigste Vergleichsgröße ist der effektive Jahreszins, in dem die meisten Nebenkosten sowie die Modalitäten der Tilgungsverrechnung berücksichtigt sind. Soll das Darlehen erst zu einem späteren Zeitpunkt oder über einen längeren Zeitraum in Raten ausgezahlt werden, lohnt sich ein Blick auf die Bereitstellungszinsen. Je länger die Bank bereit ist zu warten, bis sie Bereitstellungszinsen in Rechnung stellt, umso niedriger werden die Kosten. Bei Angeboten, deren Konditionen sehr eng beieinander liegen, kann dies den Ausschlag geben.
Bevor Sie nun das Angebot mit den geringsten Zinsen abschließen, kann es sich durchaus lohnen, bei der Hausbank noch eine Verhandlungsrunde einzubauen. Die Erfahrung hat gezeigt, dass Banken nicht selten von ihren Standardkonditionen abrücken, wenn es darum geht, einen guten Kunden zu halten.
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