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Wer mit dem Kauf seiner Traumimmobilie liebäugelt, muss stattliche Kosten stemmen und wählt meist eine langjährige Finanzierung. Der übliche Weg führt über ein Hypothekendarlehen. Damit lassen sich bis zu 80 Prozent der Bau- und Grundstückskosten abdecken. Wobei in aller Regel eine bestimmte Variante des Hypothekendarlehens aufgenommen wird, nämlich ein Annuitätendarlehen.

Der Darlehensnehmer profitiert bei einem Annuitätendarlehen von einer gleichbleibend hohen Rate über einen bestimmten Zeitraum. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Anfang ist die Tilgung des Darlehens relativ gering. Da jedoch mit jeder Zahlung die Restschuld schrumpft, verringert sich der Anteil der Zinsen des Annuitätendarlehens an der Rate, und der Tilgungsanteil steigt.

Was dann nur logisch ist: je höher die Tilgung, umso kürzer die Laufzeit. Am Ende der Zinsbindung wird das Darlehen lediglich mit der Restschuld prolongiert. Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Darlehensform. Die Zahlung der Rate erfolgt üblicherweise monatlich, es sind aber auch andere Zahlungsintervalle möglich.

Gerade bei den derzeit niedrigen Hypothekenzinsen raten Experten daher zu einer höheren Tilgung als dem häufig üblichen einen Prozent.

Gegenüber anderen Formen der Immobilienfinanzierung wie dem endfälligen Darlehen hat das Annuitätendarlehen gleich mehrere Vorteile.

• Aufgrund der Zinsfestschreibung, teilweise für zehn oder 15 Jahre, machen Sie sich unabhängig vom Markt. Gerade in Niedrigzinsphasen ergeben sich daher gute Möglichkeiten zur Finanzierung von Immobilien, die sonst kaum erschwinglich wären. Ihr Vorteil: Der Anteil der Zinsen an den Gesamtkosten fällt wesentlich geringer aus.
• Parallel zu niedrigen Sollzinsen können Sie, um vorausschauend zu agieren, den Tilgungsanteil hochsetzen. Dadurch sinkt das Risiko, durch die notwendig werdende Anschlussfinanzierung eine höhere monatliche Belastung in Kauf zu nehmen.

Beachten Sie jedoch, dass gerade bei Neubauten weitere Kreditkosten hinzukommen können, die nicht allein durch den gesetzlich vorgeschriebenen „effektiven Zinssatz“ ersichtlich sind. Das können Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungsaufschläge sein.

Über die festgesetzte Ratenhöhe hinaus bieten viele Kreditinstitute dem Kreditnehmer einen über einen längeren Zeitraum festgeschriebenen Zinssatz, genannt Zinsbindung. So wird das finanzielle Risiko für den Kreditnehmer minimiert, da sich die Ratenhöhe nicht ändert. Durch die Vereinbarung einer langen Laufzeit können die Raten klein und vor allem konstant gehalten werden, so dass der Kreditnehmer keinen hohen finanziellen Belastungen ausgesetzt ist.

Die Höhe der anfänglichen Tilgung kann der Kreditnehmer meist selbst festlegen. Viele Banken verlangen jedoch, dass sie bei mindestens 1 Prozent liegt. Die meisten Baufinanzierungen werden heute über Annuitätendarlehen finanziert, da diese Finanzierungsmethode sich solide kalkulieren lässt. Insbesondere bei selbstgenutztem Wohnraum gilt diese Form des Tilgungsdarlehens als klassische Finanzierungsmethode.

Basis ist eine Finanzierungssumme von 100.000 Euro und eine Laufzeit von 25 Jahren. Der Effektivzins liegt für die ersten 15 Jahre bei 5,01 Prozent, die monatliche Belastung bei 623,33 Euro. Daraus ergibt sich im Annuitätendarlehen-Beispiel eine Restschuld von 43.011,14 Euro nach 15 Jahren.

Bei manchen Bauspar-Kombimodellen sind nach demselben Zeitraum noch fast 60.000 Euro übrig. Der Grund dafür: Beim Annuitätendarlehen startet die Tilgung sofort, bei der Bausparvariante zahlt der Kunde jahrelang erst mal nur die Zinsen für das Darlehen, während gleichzeitig die Tilgungssumme über einen Bausparvertrag angesammelt wird.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, die häufig 15 Jahre beträgt, muss eine Anschlussfinanzierung für das Tilgungsdarlehen her, da die Darlehenssumme zu diesem Zeitpunkt ja noch nicht vollständig abbezahlt wurde. Bei einem Annuitätendarlehen hängt die anschließende monatliche Belastung von dem dann geltenden Zinssatz ab. Je niedriger er ist, desto besser natürlich für den Darlehensnehmer.

Soll die Restschuld von 43.011,14 Euro aus dem oben genannten Beispiel über zehn Jahre abgetragen werden, lägen bei einem Sollzins von etwa 4,0 Prozent die Raten bei ca. 430 Euro pro Monat.

Um für das Darlehen den bestmöglichen Zins zu ermitteln, müssen mehrere Faktoren in den Annuitätendarlehen-Vergleich einfließen. Neben der Höhe des regelmäßigen Einkommens, hinterlegten Sicherheiten und dem verfügbaren Eigenkapital sind auch Faktoren zu beachten, die die Banken vorschreiben. So unterliegt der Zins des Kredits der aktuellen Zinsentwicklung am freien Markt. Banken bieten verschiedene Sollzinsen an, die unter Hinzunahme der Bearbeitungskosten als effektiver Jahreszins ausgewiesen werden.

Achtung: Effektivzins und Nebenkosten

Viele Bauherren berücksichtigen beim Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote nur den Effektivzins, wie er nach gesetzlichen Vorschriften berechnet wird. "Dieser gesetzlich vorgeschriebene Effektivzins enthält aber nicht alle Kreditkosten", warnen Experten der Stiftung Warentest. So fallen insbesondere bei Neubauten Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungsaufschläge für die Zeit zwischen der Darlehenszusage und der Kreditauszahlung an. Bei einigen Banken müssen Kreditnehmer auch Gebühren für die Ermittlung des Immobilienwerts zahlen.

Solche Kosten können den tatsächlichen Effektivzins erheblich erhöhen. Betragen die Nebenkosten zum Beispiel ein Prozent der Darlehenssumme, liegt der tatsächliche Effektivzins für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung um 0,15 Prozentpunkte über dem Effektivzins, den die Bank angibt. Es lohnt sich also, genau hinzusehen, um tatsächlich die besten Konditionen zu vereinbaren.

Abhängig von den aktuellen Sollzinsen ist auch die Frage relevant, welche Zinsbindung ausgemacht werden sollte. Bei steigenden Zinsen sind lange Zinsbindungsfristen von üblicherweise zehn oder 15 Jahren von Vorteil, da Sie sich somit den niedrigeren Zinssatz sichern. Den damit einhergehenden Verlust lassen sich Banken wiederum mit einem Aufschlag auf den Sollzins entgelten, was sich für den Kreditnehmer auf lange Frist meist trotzdem lohnt. Bei sinkenden Zinsen sind dementsprechend kürzere Zinsbindungen profitabler, da dann schneller eine Anschlussfinanzierung zu günstigeren Kreditkonditionen möglich ist.

Je nach Vorhaben können für Bauherren neben dem Annuitätendarlehen auch weitere Finanzierungsmodelle attraktiv sein. Bei einem Volltilgerdarlehen zum Beispiel machen Kreditnehmer und Kreditgeber eine unverrückbare Laufzeit aus, meist zehn bis 20 Jahre, in der das Darlehen vollständig getilgt wird. Bei dieser Form sind jedoch Sondertilgungen oder gar das Aussetzen von Raten ausgeschlossen. Für Bauherren, die über ein hohes und kontinuierliches Einkommen verfügen, bietet sich diese Form der Baufinanzierung an.

Doch die Nachteile sind schnell benannt. So muss für ein Volltilgerdarlehen zumeist ein höherer Tilgungssatz von mehr als drei Prozent vereinbart werden, was zu deutlich höheren monatlichen Raten führt. Anders als beim Annuitätendarlehen ist bei einem Tilgungsdarlehen der monatliche Betrag, der für den Kredit zurückzuzahlen ist, nicht konstant. Er fällt zu Beginn sehr viel höher aus als zum Ende des vereinbarten Rückzahlungszeitraums.

Das Tilgungsdarlehen kommt im privaten Wohnungsbau eher selten zum Einsatz und gehört zu einer gängigen Form der gewerblichen Finanzierung.

Mathematisch gesehen lässt sich die Höhe der Annuität errechnen, wenn Kreditsumme, Zinssatz und Laufzeit des Kredits bekannt sind.

Die Annuitätendarlehen-Formel in Worten lautet:

Kreditsumme * ((1 + Zinssatz)^Laufzeit) * Zinssatz) / ((1 + Zinssatz)^Laufzeit – 1)