Gemeinschaftsordnung: Teilungserklärung & Hausordnung

Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein wichtiger Bestandteil von Teilungserklärung und Hausordnung. Sie wird gemeinsam mit der Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen und kann nur auf einstimmigen Beschluss hin geändert werden. Hier erfahren Sie mehr über die Definition der Gemeinschaftsordnung, die Inhalte und die Änderungsmöglichkeiten. Zudem erhalten Sie eine hilfreiche Muster-Vorlage einer Gemeinschaftsordnung.

• Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen und definiert eigene Regeln für das Zusammenleben.
  
• Als Bestandteil der Teilungserklärung wird die Gemeinschaftsordnung im Grundbuch notiert.
• Für Änderungen der Gemeinschaftsordnung ist eine einstimmige Beschlussfassung sowie eine entsprechende Eintragung im Grundbuch nötig.
  

Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen. In dieser können die Eigentümer in Anlehnung an das Wohnungseigentumsgesetz eigene Regeln definieren, wie z. B. Stimmrechteverteilung, Nutzung der Wohnanlage oder Sondernutzungsrechte. Die Gemeinschaftsordnung legt also die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander fest.

Andere Begriffe für Gemeinschaftsordnung sind Satzung, Vereinbarung und Miteigentumsordnung. Die Gemeinschaftsordnung ist ein Bestandteil der sogenannten Teilungserklärung, welche die Aufteilung des Eigentums einer Wohnanlage regelt. Sie legt außerdem fest, was in einer Immobilie zu welcher Eigentumseinheit gehört, also welche Teile des Gebäudes und welche Räume welchem Eigentümer zuzuordnen sind.

Die Teilungserklärung ist in § 8 des Wohneigentumsgesetzes geregelt. Mit ihr können die Grundstückseigentümer festlegen, wie die Eigentumsrechte unter den Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden. Damit lässt sich eine „sachenrechtlich“ einwandfreie Trennung von Sondereigentum bzw. Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum vornehmen. Die Teilungserklärung wird immer im Grundbuch eingetragen und bedarf zur Wirksamkeit einer notariellen Beglaubigung.

Sie wird durch die Gemeinschaft- und Hausordnung ergänzt, die dann die zusätzlichen rechtlichen Beziehungen der verschiedenen Eigentumseinheiten regelt und die bestehenden Vorschriften erweitert oder gänzlich abändert. Die Teilungserklärung enthält neben der Gemeinschaftsordnung auch einen Aufteilungsplan beziehungsweise eine Bauzeichnung der Wohngesellschaft, aus der Lage, Größe und Gebäudeaufteilung hervorgehen. Die Gemeinschaftsordnung regelt Gemeinschafts- und Sondereigentum innerhalb der Eigentumseinheiten und klärt, wie zum Beispiel bei Sanierungsarbeiten verfahren wird.

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die wichtige Regelungen zum Sondereigentum, zur Wohnanlagennutzung, zur Stimmrechteverteilung oder der Kostenverteilung enthält. Sie ist die Grundlage für alles, was die Wohnungseigentümer untereinander beachten sollen. In einigen Fällen können in der Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen vom Wohnungseigentumsgesetz, welches sonst verpflichtend ist, getroffen werden.

Als Bestandteil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung fest mit dem Wohnungseigentum verbunden und gilt auch für Rechtsnachfolger. Sie ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch ist sie ratsam, falls es zu Unstimmigkeiten zwischen den Eigentumseinheiten kommt. Dabei kann die Gemeinschaftsordnung die Vorschriften der Teilungserklärung erweitern, aber auch deutlich davon abweichen. Außerdem muss sie nicht zwangsläufig den Vorgaben des WEG entsprechen, denn konkrete Vorschriften hierzu sind im WEG-Gesetz nicht formuliert.

Es ist daher vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wichtig, sich über den Inhalt der Gemeinschaftsordnung sowie der Hausordnung zu informieren. Denn diese enthält unter anderem Hinweise zu diesen Themen:

• Untersagung gewerblicher oder beruflicher Tätigkeiten

• Regeln zur Haustierhaltung

• Instandsetzung

• Verwalterbestellung

• Vorschriften für Hausmusik und Gartennutzungsverordnungen

• Verpflichtung dazu, ab einer bestimmten Uhrzeit die Haustür abzuschließen

Falls im Zuge der Teilungserklärung keine Gemeinschaftsordnung vorliegt, gelten die Bestimmungen des Wohneigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Gemeinschaftsordnungen können laut WEG geändert werden. Allerdings ist dies insbesondere bei größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften ein schwieriger Prozess, weil eine Änderung der Gemeinschaftsordnung nur bei einem einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung vollzogen werden kann. Wenn also auch nur ein Eigentümer gegen eine Änderung der gemeinschaftlichen Verordnung stimmt oder sich seiner Stimme enthält, verbleibt es bei der ursprünglichen Fassung. Auch die Erweiterung der Verordnung um eine neue Regelung ist von der Zustimmung aller anderen Eigentümer abhängig.

Da die Gemeinschaftsordnung ein Bestandteil der Teilungserklärung ist, ist für eine Änderung der Gemeinschaftsordnung wieder ein Eintrag im Grundbuch erforderlich. Falls die Angaben in der Gemeinschaftsordnung nicht mit denen aus der Teilungserklärung übereinstimmen, gelten in der Regel die Angaben aus der Gemeinschaftsordnung und aus dem WEG.