Hat eine Person, die 2019 eine Immobilie erworben hat, höhere oder niedrigere Finanzierungskosten als jemand, der eine gleichwertige Immobilie 2010 finanziert hätte? Vor allem zwei Faktoren spielen bei der Beantwortung dieser Frage eine Rolle: Wie haben sich die Zinsen in den zehn Jahren entwickelt? Haben sich die Kosten der Finanzierung möglicherweise verringert? Der zweite Faktor: Wie haben sich die Preise für ein bestimmtes Referenzobjekt verändert? Denn sie treiben die Finanzierungskosten nach oben.

Folgende Grafik zeigt die Zinsentwicklung für die zehn Jahre von 2010 bis 2019. Für Hintergründe zu den verwendeten Daten beachten Sie bitte den Kasten "Hintergrund: Datenquellen und Modellannahmen".

Für insgesamt vier Modellfälle haben wir (historische) Preise ermittelt. Näheres zur Ermittlung lesen Sie im Kasten "Hintergrund: Preise". Für jedes Jahr in der jeweiligen Tabelle wurden mehrere Werte erstellt, die wir am Beispiel des "Hauses in ländlicher Lage" kurz erläutern.

Betrachten wir das Jahr 2010, so wurde hierfür ein Quadratmeterpreis von 915 Euro ermittelt. Multipliziert mit der angenommenen Wohnfläche von 140 Quadratmetern ergibt sich ein Hauspreis von 128.100 Euro. Die weiteren Zeilen der Tabelle erfassen die Finanzierungskosten. Als Zinssatz für das Jahr 2010 kommen 3,98 Prozent ins Spiel. Der Baufinanzierungsrechner berechnet aus Hauspreis und Zinsen bei einer Volltilgung binnen 20 Jahren Zinskosten von 57.595,75 Euro. Zins und Tilgung ergeben zusammen 185.695 Euro. Diese Kosten schwanken in den Jahren 2011 bis 2019 eher moderat. Das Haus auf dem Land bleibt – bezogen auf die Finanzierungskosten – in den zehn Jahren also auf ungefähr gleichem Niveau. In anderen Modellfällen sieht das ganz anders aus.

Die in den Tabellen abgebildeten Berechnungen sind nur Vorarbeiten für unsere eingangs formulierte Frage. Um zu erkennen, ob Zinsen oder Preise die Kosten für Bauherren und Käufer dominierten, müssen die Veränderungen in den einzelnen Jahren mit einem Referenzwert verglichen werden. Dieser Bezugswert ist 2010. Und von diesem Wert aus vergleichen wir die Finanzierungskosten der Jahre 2011 bis 2019. Dabei berücksichtigen wir die veränderten Preise und die veränderten Zinsen, was letztendlich in veränderten Finanzierungskosten gipfelt.

Den Überlegungen liegt also die Annahme zugrunde, dass ein Käufer ein Objekt im Jahr 2010 zu den damals gültigen Konditionen finanziert und wir vergleichen dessen Kosten mit einem Käufer in der gleichen Situation, der aber jeweils in den Jahren 2011 bis 2019 seine Berechnung anstellt. Preise und Zinsen haben sich dann entsprechend verändert. Die Ergebnisse für unseren oben erwähnten Modellfall „Haus in ländlicher Lage“ macht das Verfahren deutlich:

Das Jahr 2010 ist der Referenzwert, daher gibt es hier keine Berechnung. Im Jahr 2011 hat sich der Preis des Referenzobjektes um 4.340 Euro erhöht. Weil die Zinsen zusätzlich gestiegen sind (von 3,98 Prozent auf 4,04 Prozent), erhöhten sich auch die Finanzierungskosten um 2.642,25 Euro. Daher muss der 2011er-Käufer 6.982,25 Euro mehr als 2010 aufbringen. 2012 sieht das ganz anders aus: Der Preis stieg im Vergleich zu 2010 geringer (um 4.200 Euro), aber die Zinsen fielen von 4,04 Prozent auf 3,20 Prozent. Das ergibt gesparte Finanzierungskosten von 10.858,63 Euro. Unterm Strich musste der Käufer 2012 ganze 6.658,63 Euro weniger aufbringen als der Käufer 2010. Nach diesem Muster haben wir alle Modellfälle durchkalkuliert.

Das Diagramm macht den Vergleich der einzelnen Jahre mit dem Jahr 2010 deutlich. Die orangefarbenen Balken bilden die Zinskostenveränderungen ab. Die grünen Balken beschreiben die Preisveränderungen. Die blaue Linie repräsentiert die Summe aus beiden. Dabei ist die Position der einzelnen Datenpunkte auf der Linie entscheidend: Liegen Sie oberhalb der dunklen Nulllinie, muss der Käufer im betreffenden Jahr in der Summe mehr bezahlen als der Käufer 2010. Verläuft die blaue Linie unterhalb der Nulllinie, hat er unterm Strich Geld gespart: Wie viel genau, lässt sich aus der Datentabelle unter der Grafik herauslesen.

Eines wird schnell deutlich: Beim Haus auf dem Land waren die Jahre 2012 bis 2016 für Käufer goldene Jahre: Im Vergleich zum Referenzwert waren die Kosten reduziert, und das trotz steigender Immobilienpreise. Hier machten sich die reduzierten Kreditzinsen bemerkbar und entlasteten Käufer stärker als sie die Preise belasteten. 2018 war das teuerste Jahr für die Finanzierung. 2019 gab es einen größeren Zinsknick nach unten, der auch die Finanzierungskosten nachdrücklich beeinflusste. Der konnte allerdings die Preissteigerungen von immerhin 26 Prozent im Vergleich zu 2010 nicht wettmachen. Insgesamt verläuft die blaue Line trotzdem nah an der Nulllinie.

Bei der Wohnung auf dem Land zeigen sich vor allem in den Jahren 2012 bis 2014 andere Resultate als beim Haus. In diesen Jahren waren die Kosten der Finanzierung höher als die Zinsersparnisse. Das liegt vor allem daran, dass die Preissteigerungen der Eigentumswohnung viel größer waren als beim Haus. 2013 etwa verteuerte sich die Eigentumswohnung im Vergleich zu 2010 um 14,54 Prozent, das Haus nur um 6,45 Prozent. Abgesehen von den Jahren 2015 und 2016 waren die Kosten in jedem Jahr nach 2010 höher als im Referenzjahr: Sieben von neun Datenpunkten liegen oberhalb der Nulllinie und zeigen also Steigerungen der Finanzierungskosten an. Die Kurve weist geringe Schwankungen auf, sie pendelt aber zwischen dem Bereich oberhalb und unterhalb der Nulllinie hin und her. Es gibt also keine klare Tendenz nach oben oder nach unten.

Jeder Bericht über die Entwicklungen der Immobilienpreise weist darauf hin: die starken Preissteigerungen in den Top-Städten. Berlin gehört dazu und entsprechend haben sich die Preise sowohl für Wohnungen als auch Häuser steil bergauf entwickelt. Da konnten die sinkenden Zinsen einfach nicht gegen an: Die Preise fressen hier tatsächlich die Finanzierungsvorteile aufgrund gesunkener Zinsen auf. Das Diagramm zeigt sehr eindrücklich, in welchen Dimensionen sich die Preisveränderungen abgespielt haben. Dagegen nehmen sich die Zinserleichterungen wie Kleinigkeiten aus. Bereits 2016 war das Referenzobjekt über 57 Prozent teurer als 2010. Im Jahr 2011 mussten Käufer rund 20.000 Euro mehr als ein Jahr zuvor ausgeben, acht Jahre später waren es insgesamt knapp 297.000 Euro mehr.

Bei den Eigentumswohnungen in Berlin verläuft die Kurve sehr ähnlich wie bei den Häusern. Allerdings sind die prozentualen Preissteigerungen noch größer. Im Extrem – also im Vergleich von 2010 und 2019 – lagen die Preissteigerungen bei knapp 152 Prozent. In Geldbeträgen ausgedrückt: Die 80-Quadratmeter-Wohnung kostete 2010 rund 161.243 Euro. Zehn Jahre später lag der Preis bei 406.181 Euro. Auch bei der Wohnung in Berlin gab es kein einziges Jahr im betrachteten Zeitraum, in dem die Zinsen die Preise im Zaum hielten: Die Finanzierungskosten erhöhten sich von Jahr zu Jahr – mit einer stattlichen Steigerungsrate. Im Jahr 2018 gab es – ausgelöst durch die höheren Preise –  den Effekt, dass die Zinskosten aufgrund einer kurzen Zinsspitze sogar höher als im Referenzjahr 2010 waren.

Schlussfazit: In drei von vier Modellfällen haben die starken Preissteigerungen die Zinsvorteile überwiegend oder komplett aufgefressen. Insbesondere in der Stadt erscheinen die Preissteigerungen der letzten zehn Jahre geradezu exorbitant. Immerhin: Hätte es keine Reduktion der Immobilienkredite gegeben, hätten die aufgerufenen Preise vielleicht gar nicht realisiert werden können. Es scheint tatsächlich so zu sein, wie es das Immobilienforschungsinstitut empirica formuliert: "Die Preise steigen unter anderem wegen der Niedrigzinsen". Ob der tatsächliche Wert der Immobilien die Preise rechtfertigt? Falls nicht, haben wir es mit einer starken Überbewertung zu tun. Es ist das, was man eine Immobilienblase nennt. Und die kann jederzeit platzen.