Woh­nung mit Ein­bau­kü­che ver­mie­ten

Wenn Sie eine Wohnung mit Einbauküche vermieten, sprechen Sie vor allem den Käuferkreis an, der zum einen keine eigene Küche besitzt. Zum anderen sich auch die Arbeit und das Geld ersparen möchte, die neue Küche zu vermessen und passende Möbel fertigen zu lassen. Denn schließlich kann eine Küche nicht einfach umziehen, sondern Sie wird individuell für die Küche gefertigt. Die Miete für die Küche errechnet sich eigentlich ganz einfach:

Anschaffungswert / Nutzungsdauer + Zinsen

Das bedeutet, dass Sie als Vermieter den Mietzins nicht einfach willkürlich festlegen dürfen. Die Summe aus unserer oben genannten Rechnung wird dann zu der Kaltmiete hinzuaddiert. Dabei gilt die rechtliche Obergrenze, wenn zum Beispiel eine Mietpreisbremse existiert, für den Anteil, der auf die Küche entfällt, nicht.

Wenn Sie eine Wohnung mit Einbauküche vermieten, fallen nicht nur für die Wohnung selber, sondern auch für die Küche oftmals Reparaturen an. Für einige kleinere Reparaturen muss allerdings Ihr Mieter aufkommen, wenn Sie dies so im Vertrag festgelegt haben.

Dahingegen sind Sie als Vermieter verantwortlich dafür zu sorgen, dass Elektrogeräte, wenn sie defekt sind, von Ihnen ausgetauscht werden. Der Mieter muss sich im Gegenzug verpflichten die Geräte pfleglich zu behandeln, auch wenn er die Küche überhaupt nicht nutzt.

Neben diesen Kosten kommen aber noch viele weitere Kosten auf Sie zu, wie zum Beispiel die Kosten für den Kauf, Kosten für ein Darlehen, Kosten für Reparaturen und Instandhaltung und vieles mehr. Diese Kosten mindern die Einnahmen, die Sie versteuern müssen. Ein Rechenbeispiel:

Einnahmen aus Vermietung inklusive Küche 18.000 €

Einnahmen aus Umlagen 1.200 €

= Einnahmen Gesamt 19.200 €

Anschaffung Küche 6.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 4.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen Kauf Küche 400 €

= zu versteuernde Einnahmen 8.800 €

Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 37 %) 3.256 €

Generell sind Sie verpflichtet, Einnahmen, die Sie aus Vermietung und Verpachtung haben, bei Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung in der Anlage V anzugeben. Durch Einnahmen aus Vermietung sind Sie sogar verpflichtet, jedes Jahr eine Steuererklärung abzugeben. Generell ist es so, dass sämtliche Einkunftsarten zusammenaddiert werden und dann eventuell bereits gezahlte Einkommensteuer von dem zu zahlenden Steuerbetrag abgezogen wird.

Das bedeutet zum Beispiel in dem Fall, in dem Sie als unselbstständiger Arbeitnehmer beschäftigt sind, dass die Lohnsteuer, die Ihnen dort vom Gehalt abgezogen wurde, als Vorauszahlung gewertet wird und Sie nur die Differenz des noch zu zahlenden Betrages zahlen müssen. Es kann aber sehr gut sein, dass Sie mit der Vermietung einen Verlust erwirtschaften. In diesem Fall erhalten Sie sogar eine Steuererstattung.

Sie können sämtliche Kosten, die im direkten Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind, von den Einnahmen abziehen. Diese Kosten sind aber in der Anlage V anzugeben und nicht an anderer Stelle in Ihrer Einkommensteuererklärung.

Falls Sie eine Wohnung mit Einbauküche vermieten, sollten Sie nach einem Mieter schauen, von dem Sie ausgehen, dass er auch die Küche pfleglich behandelt, sodass Sie später beim Auszug nicht das Nachsehen haben.

Außerdem sollten Sie einen großen Wert darauflegen, einen finanzstarken Mieter zu erhalten. Lassen Sie sich daher zum Beispiel die letzten drei Gehaltsabrechnungen zeigen.

Eine Wohnung mit Einbauküche lässt sich in der Regel einfacher vermieten und zusätzlich gibt es eine höhere Miete. Trotzdem sollten Sie einige Regeln beachten, damit es nicht zu Problemen kommt. Wenn Sie die Wohnung mit einer Küche ausgestattet haben, müssen Sie aber nicht zwangsweise vermieten, es gibt noch andere Lösungen:

• Verkauf der Küche an den Mieter

• Verleihung der Küche

• Vermietung der Küche

In der Regel erfolgt eine Vermietung der Wohnung mit Küche. In diesem Fall lassen Sie sich den Gebrauch von Ihrem Mieter bezahlen und können daher eine höhere Miete verlangen. Viele Mieter sind zudem gezielt auf der Suche nach einer Wohnung mit Einbauküche, da sie sich dadurch den Kauf einer Küche sparen.

Für Sie als Vermieter hat allerdings eine Vermietung mit Einbauküche einen ganz erheblichen Nachteil, denn Sie sind dafür verantwortlich, dass die Küche auch funktioniert. Das bedeutet, dass Sie die Reparaturkosten zahlen müssen, wenn zum Beispiel der Geschirrspüler kaputt geht. Dies lässt sich auch nicht mit einer Klausel im Mietvertrag anders regeln. Denn bei einer Vermietung schulden Sie dem Mieter die Küche in einem einwandfreien und somit funktionierenden Zustand für die komplette Mietdauer.