Studentenwohnung ver­mie­ten

Bei der Vermietung einer Studentenwohnung sprechen Sie, wie der Name schon sagt, ganz gezielt Studenten an. Hierbei haben sie verschiedene Optionen, so kann es sich bei einer Studentenwohnung handeln um:

• Untervermietung eines Zimmers

• Zimmer in einer WG

• abgeschlossene Wohnung

Oft wird eine Studentenwohnung möbliert vermietet. Für Sie als Vermieter gibt es den Vorteil, dass Sie die Dauer des Mietvertrages befristen können. Denn bei einem Studium sind sich in der Regel beide Parteien einig, dass der Mietvertrag zu einem bestimmten Zeitraum ausläuft. Sie brauchen demnach nicht zu kündigen, wenn das Ende des Vertrages erreicht ist.

Möchte der Mieter vor Vertragsablauf ausziehen, dann gilt bei einem Zimmer zum Beispiel eine Kündigungsfrist von 15 Tagen. Dies ist von Nachteil für Sie als Vermieter, denn Sie müssen sich dann sehr schnell um einen neuen Mieter kümmern, wenn Sie Leerstand vermeiden möchten.

Wenn Sie eine größere Wohnung als Studentenwohnung vermieten, kann Ihre Zielgruppe auch aus mehreren Mietern bestehen, die eine WG gründen. Das bedeutet, dass sich mehrere Mieter eine Wohnung teilen. Sie sollten in dem Vertrag festlegen, wer für die Zahlung zuständig ist. Lassen Sie sich daher sämtliche Namen der Personen geben, die in der Wohnung leben möchten und legen Sie schriftlich fest, wer für die Mietzahlung verantwortlich ist. Manche Studenten sind BAföG und Wohngeld berechtigt, dadurch haben Sie als Vermieter eine größere Sicherheit, dass das Geld eingeht.

Welche Kosten anfallen, wenn Sie eine Studentenwohnung vermieten, hängt vor allem davon ab, ob Sie Eigentümer der Wohnung sind oder ob es sich nur um eine Untervermietung handelt. Denn im letztgenannten Fall haben Sie keinerlei Kosten für die Anschaffung, können auch keine Abschreibung geltend machen.

In unserem folgenden Rechenbeispiel gehen wir davon aus, dass Sie die Wohnung gemietet haben und an einen Studenten untervermieten. Wichtig ist, dass Sie in diesem Fall nur Kosten absetzen können, die exakt auf dieses eine Zimmer angefallen sind bzw. Kosten für die komplette Wohnung nur anteilig auf das untervermietete Zimmer berechnet.

Beispiel:

Einnahmen Vermietung Zimmer 3.600 €

Einnahmen aus Umlagen 600 €

= Einnahmen Gesamt 4.200 €

abzüglich Reparaturen anteilig 550 €

abzüglich Renovierung vermietetes Zimmer 300 €

= zu versteuernde Einnahmen 3.350 €

Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 37 %) 1.240 €

Vermieter müssen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung angeben. Zu den zu versteuernden Einnahmen gehört aber nicht nur die Mietzahlung, sondern auch die Vorauszahlung der Nebenkosten, die Sie für die Vermietung der Wohnung erhalten. Das ist unabhängig davon, welche Wohnungsart Sie vermieten. Es gibt allerdings bestimmte Grundfreibeträge, die sich laufend ändern. Seit 2017 sind folgende Freibeträge in Deutschland vorhanden, diese können sich aber schnell wieder ändern:

• Einzelperson: 8.820 €

• Ehepaare: 17.640 €

Bleiben Sie wie in unserem Rechenexempel unterhalb dieser Freibeträge, dann lohnt sich die Vermietung, da Sie keine Steuern zahlen. Wird der Freibetrag überstiegen, dann wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Dieser beginnt bei 14 Prozent und kann bis zu 42 Prozent gehen.

Vermieten Sie ein Zimmer nur kurzfristig unter oder liegen die Vermietungseinnahmen generell im Jahr unterhalb von 520 €, sind diese Einnahmen nicht zu versteuern. Dabei handelt es sich um eine Bagatellgrenze und nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet umgekehrt, dass bei höheren Einnahmen dieser Betrag nicht einfach abgezogen werden darf.

Welche Unterlagen Sie von Ihrem zukünftigen Mieter benötigen, hängt unter anderem auch davon ab, ob Sie nun nur untervermieten, ob Sie an eine WG vermieten oder eine abgetrennte Wohnung.

Auch bei einer Studentenwohnung sollten Sie auf eine Kaution bestehen. Diese Kautionszahlung darf maximal drei Monatskaltmieten ausmachen. Denn sie ist die Absicherung dafür, falls Ihr Mieter mit der Miete im Rückstand ist. Aber auch dafür, dass die Wohnung oder im Falle einer möblierten Vermietung, Möbel beschädigt wurden. In beiden Fällen dürfen Sie auf dieses Geld zurückgreifen. Sie müssen dem Mieter die Möglichkeit einräumen, die Kaution in drei Raten zu zahlen. Dabei ist die erste Rate immer zum Mietbeginn fällig.

Sie müssen allerdings dafür sorgen, dass diese Kautionszahlung zu den üblichen Zinsen angelegt wird. Zieht dann der Mieter wieder aus, müssen Sie die Kaution in einem angemessenen Zeitraum erstatten. Ausgenommen natürlich dann, wenn Schäden an der Wohnung vorhanden sind oder es einen Mietausfall gibt.