Vor­kaufs­recht für Mie­ter

Schon der alte § 570 b BGB räumte Ihrem Mieter ein Vorkaufsrecht ein, wenn Sie die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft hatten.

Diese Regelung gilt weiter, § 577 BGB verlangt für die Ausübung des Vorkaufsrechts jedoch jetzt eine schriftliche Erklärung Ihres Mieters, Ihnen als Vermieter gegenüber. Die Erklärung kann also nicht mehr mündlich erfolgen.

Soll eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft werden, hat der:die Mieter:in ein Vorkaufsrecht. Allerdings gibt es auch Ausnahmen. Ähnlich ist es bei Kommunen, auch sie haben vielfach ein Vorkaufsrecht. Welche Regelungen es rund um das dingliche Vorkaufsrecht zu beachten giltist, erfahren Sie hier.

• Das dingliche Vorkaufsrecht wird immer im Grundbuch eingetragen.
• Es dient als Verfügungssperre im Falle eines Verkaufs, sodass eingetragene Begünstigte das Vorkaufsrecht erhalten.
• Nur wenn auf das Vorkaufsrecht verzichtet wird, kann an eine andere Person verkauft werden.
• Auch wenn eine Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, haben Mieter:innen ein Vorkaufsrecht. 
  
• Dem:Der Mieter:in steht Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn er: sie nicht über das Vorkaufsrecht und den Verkauf rechtzeitig informiert wurde.

Ein dingliches Vorkaufsrecht wird immer in das Grundbuch eingetragen. Es wird auch als eingetragenes Vorkaufsrecht bezeichnet und gilt als Verfügungssperre im Falles eines Verkaufs. Solch ein Vorkaufsrecht kann nur auf unbewegliche Dinge (Grundstück) vereinbart werden.

Falls ein Grundstück mit Vorkaufsrecht verkauft werden soll, hat die im Grundbuch eingetragene Person das Vorrecht auf den Kauf. Nur dann, wenn der:die Begünstigte auf das Vorkaufsrecht verzichtet, kann an andere Personen verkauft werden. 

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch hat der:die Mieter:in ein Vorkaufsrecht, wenn die von ihm:ihr angemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der:die Vermieter:in sie anschließend an einen Dritten verkaufen möchte. Erhält der:die Eigentümer:in von anderen Kaufinteressenten:innen ein verbindliches Angebot, muss er:sie seinen:ihre Mieter:in über den Inhalt des Kaufvertrags und über das dingliche Vorkaufsrecht informieren.

Damit der:die Kaufinteressent:in keine Schadensersatzforderung stellt, sollte sich der:die Eigentümer:in vorab ein vertragliches Recht auf Rücktritt sichern. Dann erfolgt die Auflösung des Vertrags ohne Mehrkosten und kann schließlich auf den:die kaufwilligen:e Mieter:in übertragen werden.

Verkauft der:die Vermieter:in die Wohnung, ohne seinen:ihre Mieter:in zuvor über den Kauf zu informieren und ihm:ihr sein:ihr Vorkaufsrecht einzuräumen, so steht dem:der Mieter:in ein Schadensersatzanspruch zu (BGH-Urteil vom 21. Januar 2015 – VIII ZR 51/14). Sollte der:die Mieter:in sterben, geht sein Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis eintreten (Ehepartner:in, Kinder im Haushalt).

Innerhalb von zwei Monaten muss sich der:die Mieter:in entscheiden, ob er:sie von seinem:ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Diese Zweimonats-Frist kann durch Vereinbarung verlängert werden. Möchte der:die Mieter:in sein:ihr Vorkaufsrecht ausüben, so muss er:sie den:die Verkäufer:in schriftlich darüber informieren.  

Ein Vorkaufsrecht für den:die Mieter:in gilt nicht, wenn der:die Vermieter:in die Wohnräume an einen:e Familienangehörigen:e oder an einen:e Angehörigen:e seines:ihres Haushalts verkauft.

Ein anderes Vorkaufsrecht hat der Gesetzgeber im Fall des Todes des:der Eigentümers:in für die Miterben:innen vorgeschrieben (§ 2034 BGB). Verkauft beispielsweise die Witwe eines verstorbenen Familienvaters ihren Erbanteil an einer Wohnung an einen:e Käufer:in, so sind die übrigen Miterb:innen – beispielsweise die Kinder – zum Vorkauf berechtigt. Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt ebenfalls zwei Monate.

Will der:die Eigentümer:in das Vorkaufsrecht der Miterb:innen vermeiden, kann er:sie über das Testament die einzelnen Erbbestandteile den jeweiligen Erb:innen zuordnen. Etwa, indem er seiner Frau die Wohnung und seinen Kindern Teile des Geldvermögens vererbt – sofern er dabei die gesetzlich vorgegebenen Pflichtanteile einhält.

In bestimmten Fällen erlaubt das Baugesetzbuch (BauGB) die Beschränkung der Eigentümerrechte, indem Gemeinden ein Vorkaufsrecht erhalten. Unterschieden wird dabei zwischen einem allgemeinen und einem besonderen Vorkaufsrecht.

Ein allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB) für die Gemeinde kann bestehen, wenn das Grundstück

• im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes zur Nutzung für öffentliche Zwecke,

• in einem Umlegungsgebiet,  

• in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich oder

• in einem von der Kommune beschlossenen Erhaltungssatzungsgebiet liegt.

Ein besonderes Vorkaufsrecht kann die Gemeinde in Gebieten schaffen, in denen sie städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen in Betracht zieht.

Vor dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags muss von der Gemeinde eine Erklärung eingeholt werden, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben möchte. Übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht aus, gibt sie eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichterklärung (Negativattest) ab.   

Die Erklärung wird durch den beurkundenden Notar bei der Gemeinde beantragt und ist meist für den:die Erwerber:in gebührenpflichtig. Erst wenn die Verzichtserklärung vorliegt, dürfen Grundbuchämter die Grundstückskaufverträge im Grundbuch eintragen.

Es sind auch weitere Ausnahmen vom Vorkaufsrecht möglich, die zu beachten sind. Das Vorkaufsrecht ist in den folgenden Situationen hinfällig:

• bei Zwangsversteigerung
• bei Zwangsvollstreckung

Kommt es tatsächlich einmal zu einer Zwangsversteigerung oder Zwangsvollstreckung, ist das dingliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Hierbei sind aber auch Besonderheiten zu beachten. 

Handelt es sich um eine Teilversteigerung, ist jedoch immer das dingliche Vorkaufsrecht möglich, sofern kein bisheriger Miteigentümer bei der Versteigerung den Zuschlag erhält. Das Amtsgericht holt meistens in dem Fall eine Verzichtserklärung auf das eingetragene Vorkaufsrecht von dem Begünstigten ein. 

Hinsichtlich der Zwangsvollstreckung gibt es auch eine Ausnahme. Falls der Insolvenzverwalter die Immobilie aus freier Hand verkauft, kann das dingliche Vorkaufsrecht ausgeübt werden.

Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen in Essen wollte ihr Haus verkaufen. Nachdem das zuständige Landratsamt die für eine spätere Aufteilung in Sondereigentum notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Eigentümerin ihr Haus als ungeteilten Grundbesitz am 11. März 2009. Erworben wurde es zum Kaufpreis von 120.000 Euro von drei Personen. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung für getrenntes Sondereigentum (gemäß § 3 WEG) beurkunden. 

Eine Mieterin, die von dem Verkauf erfuhr, glaubte darin aufgrund der gesetzlichen Regelung ein Recht auf den Kauf ihrer Mietwohnung zu erhalten. Am 14. März 2011 forderte sie daher gegenüber der Verkäuferin ein Vorkaufsrecht. Mit einer Klage gegen die ursprüngliche Eigentümerin wollte die Mieterin dann feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 Euro (ein Viertel der Kaufsumme des Hauses mit vier Wohnungen) zustande gekommen ist. Nachdem das Landgericht Essen und das Oberlandesgericht Hamm die Klage abgewiesen haben, entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (Az. V ZR 96/12) am 22. November 2013, dass die Mieterin kein Vorkaufsrecht habe.

Die Mieterin berief sich dabei auf das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Danach sind „vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden“, der Mieter zum Vorkauf berechtigt (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Der BGH hingegen führte aus, dass dieses Vorkaufsrecht beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums nur entsteht, wenn sich die Verkäuferin gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, ihrerseits die Aufteilung durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. In dem Fall hatten jedoch die Käufer die Teilung vereinbart.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters greift also nicht, wenn das Haus als Ganzes ungeteilt verkauft wird. Das gelte auch dann, so die Richter, wenn mehrere Erwerber das Haus unmittelbar nach dem Kauf unter sich aufteilen.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters greift also nicht, wenn das Haus als Ganzes ungeteilt verkauft wird. Das gelte auch dann, so die Richter, wenn mehrere Erwerber das Haus unmittelbar nach dem Kauf unter sich aufteilen.